一直有人问如何正确计算出租物业的折旧，所以我想详细说明一下真正重要的内容。

大多数人不知道，折旧是出租物业业主最大的税收优势之一。国税局基本上允许你从应纳税所得中扣除物业的逐渐磨损和损耗，即使物业实际上在升值。这是一个很实用的好处，只要你理解它的运作方式。

关键是：当你计算出租物业的折旧时，你并不是在折旧土地本身。土地不会磨损，所以国税局不会允许你将其列入折旧。你折旧的是建筑物及其内部的所有内容。首先，确定你的成本基础。这是你的购买价格加上任何过户费、法律费用以及你在出租前所做的改善。

国税局要求房东使用一种叫做MACRS的折旧方法，即“修正加速成本回收系统”。基本上，他们认为住宅出租物业的使用寿命为27.5年。因此，当你用MACRS计算出租物业的折旧时，你将可折旧基础除以27.5，得到每年的折旧额。

让我举个例子。假设你以30万美元购买了一处出租物业，其中5万美元归属于土地价值。你的可折旧基础是25万美元。用27.5除以这个数，得到大约每年折旧9091美元。如果你是在年中开始出租的，你需要按比例分配第一年的折旧额。例如，如果你在7月1日开始出租，第一年你只申报一半的折旧额，然后在接下来的26.5年内每年申报完整的9091美元。

有人常常忽略的一点是：你在物业投入使用后进行的任何重大改善，都要加入你的基础，并单独折旧。比如更换屋顶？那就有自己的折旧计划。这很重要，因为它可以让你将改善的成本分摊到不同的年份。

另外还要注意折旧回收。当你最终出售物业时，国税局会追缴你多年来申报的折旧抵扣的税款。你需要为这部分增值缴税，税率高于普通资本利得税。所以，退出时的税单可能比预期的更高。

当你在27.5年后完全折旧完物业，你就不再申报折旧了。但在这期间进行的任何改善，仍可以按照各自的折旧计划继续折旧。

保持准确的记录非常重要。记录你的原始成本基础、物业投入使用的日期、所有改善及其日期，以及你的年度折旧申报情况。这会让报税变得更简单，也能在国税局问询时提供有力的证据。

一旦理解了框架，计算出租物业的折旧其实并不复杂。基本上就是用可折旧基础除以27.5年，然后根据你开始出租的月份进行调整。但税务影响很大，值得认真对待。