Bất động sản sau này sẽ chỉ giảm âm ỉ sao? Phân tích từ góc độ giao dịch

Xin chào mọi người, chào mừng đến với chương trình phân tích bất động sản của Uchiha Siêu Ngắn Hạn. Thấy phân tích bất động sản trên nền tảng tiền mã hóa có phải cũng hơi kỳ lạ không? Nhưng tôi thấy điều này cũng rất thú vị, nền tảng giao dịch là nơi để mọi người thoải mái bày tỏ quan điểm về tài chính.

Được rồi, nhà đất là một loại tài sản không thể không nhắc đến với người Trung Quốc chúng ta. Mọi người luôn mong muốn có một căn nhà của riêng mình khi còn trẻ, để kết hôn, sinh con, học hành, dưỡng già, thậm chí đáp ứng nhu cầu tài chính và giao tiếp xã hội.

Trước tiên, ở Trung Quốc, ngoại trừ những người mua nhà trả toàn bộ tiền hoặc vay thế chấp với giá thấp từ sớm, phần lớn mọi người đều vay những khoản rất lớn. Có lẽ mọi người không biết rằng hồi tôi còn nhỏ, năm 2015, nhiều người xung quanh mua nhà rất thận trọng; mua gì cũng trả toàn bộ tiền, thà vay họ hàng trong nhà, số tiền vay về cơ bản cũng được đảm bảo trả hết trong vòng 3–5 năm. Những người thật sự chỉ trả trước 30% thực ra xuất hiện sau năm 2015, khoảng thế hệ sinh từ năm 1980 đến 1985. Họ lớn lên trong thời kỳ kinh tế đi lên những năm 1980, tràn đầy niềm tin vào kinh tế Trung Quốc, tin rằng công việc tương lai sẽ đem lại thu nhập tăng thêm, nên họ dám đem khoản tích lũy của 30 năm sau này ra mua nhà. Thế hệ sau họ, khoảng những người sinh sau năm 1995, đã trải qua đợt suy giảm bất động sản nên thực ra không muốn mua nhà lắm.

Trước tiên, giới thiệu hiện trạng các nhóm vay thế chấp nhà chủ yếu
Nhìn từ góc độ giao dịch, những người sinh trong thập niên 1980 là nhóm đông nhất bị kẹt lệnh mua. Thực ra mua nhà có điểm tương đồng với giao dịch; giá nhà tăng giảm cũng giống như phí funding, liên tục bào mòn vốn gốc của bạn. Lãi suất vay mua nhà bản thân nó cũng là một dạng đòn bẩy. Với mức 3,4%, tổng tiền gốc và lãi phải trả gấp ba, tương đương sử dụng đòn bẩy 3,3 lần. Nhiều người coi nhà là tài sản, nhưng giá trị tài sản này đang sụt giảm nghiêm trọng; từ năm 2021 đến nay gần như đã giảm một nửa. Nói cách khác, khoản trả trước 30% giờ chẳng còn được một nửa, vốn gốc hao hụt nghiêm trọng!!

Trước tiên, chúng ta cần hiểu thành phần của những người đang mắc kẹt và mức giá thanh lý của họ

1. Nhóm đông nhất: nhân viên văn phòng làm công ăn lương bình thường (chiếm hơn 60%)
Nhân viên ngành internet, kỹ sư sản xuất, nhân viên doanh nghiệp nhà nước và đơn vị sự nghiệp, ngành giáo dục/y tế, nhân viên công ty bình thường.

- Thu nhập: Thu nhập hộ gia đình phổ biến chủ yếu ở mức 8 nghìn–15 nghìn mỗi tháng; lương cá nhân vượt 20 nghìn mỗi tháng thuộc nhóm trên trong nhóm này, không phải chuyện thường; nhiều hộ gia đình ở các thành phố cấp 3, cấp 4 chỉ có thu nhập 5 nghìn–9 nghìn mỗi tháng, phần lớn tiền trả trước được cha mẹ hỗ trợ.
​
- Động cơ mua nhà: Nhà cưới, nhu cầu thiết yếu gần trường học; chỉ mua một căn để ở, đòn bẩy thận trọng, khoản trả hàng tháng được khống chế ở mức 30%–40% thu nhập.
​
- Đặc điểm: Dòng tiền ổn định, sợ thất nghiệp nhất; chỉ cần không mất việc thì dù giá nhà giảm, họ vẫn cố trả khoản vay hàng tháng. Đây là nhóm có tỷ lệ nợ xấu thấp nhất.

2. Nhóm thứ hai: hộ kinh doanh cá thể, người làm ăn nhỏ (khoảng 20%, nhóm có nhiều nợ xấu)
Ngành ăn uống, vật liệu xây dựng, thương mại, nhà máy gia công, nhà thầu phụ công trình nhỏ
- Đặc điểm thu nhập: Khi sổ sách đẹp, thu nhập hàng tháng dễ dàng vượt 20 nghìn, thậm chí cao hơn, nhưng thu nhập cực kỳ bất ổn, lúc khấm khá lúc khó khăn, không có lương cố định; khi thị trường tốt, họ dám tăng đòn bẩy để mua căn thứ hai, thứ ba làm tài sản đầu tư.
​
- Điểm rủi ro: Kinh doanh đi xuống, dòng tiền thanh toán bị đứt đoạn sẽ trực tiếp làm cạn dòng tiền; đây là nhóm chiếm tỷ trọng cao nhất trong số những người chậm trả khoản vay thế chấp và nhà bị đem bán đấu giá.

3. Nhóm thứ ba: quản lý cấp trung và cấp cao doanh nghiệp, nhân sự lâu năm ở công ty lớn (dưới 10%)
Quản lý cấp trung ở các công ty lớn, ngành tài chính, bất động sản; thu nhập hộ gia đình ổn định trên 20 nghìn mỗi tháng, nhiều người đạt 30 nghìn–50 nghìn.

- Đặc điểm: Là lực lượng chủ chốt mua nhà lớn hơn, đổi nhà trong giai đoạn 2018–2021; mua căn hộ lớn, vị trí trung tâm; thu nhập có mức trần cao, nhưng rủi ro bị sa thải ở tuổi trung niên đáng kể.
​
- Thường không sử dụng hết hạn mức đòn bẩy, khả năng chống chịu rủi ro tốt, hiếm khi chủ động ngừng trả nợ.

4. Một nhóm nhỏ còn lại: nhà đầu tư thuần túy (nhiều căn)
Nhiều người đầu cơ nhà đất thời đó, lại còn sử dụng khoản vay kinh doanh và vay thế chấp, đẩy đòn bẩy lên rất cao; đây là nhóm mắc kẹt sâu nhất và thua lỗ nhiều nhất.

Được rồi, tại sao giá nhà giảm? Thực ra nguyên lý cũng giống như bán khống; không phải vì có nhiều người bi quan, mà là vì không có người mua, cộng thêm lượng người bán không nhiều và không tập trung, khiến mặt bằng giá nhà liên tục dịch chuyển xuống. Vậy kết cục của việc giảm âm ỉ là gì? Thế hệ 2000 trở đi có còn cơ hội nhờ bất động sản không? Giá nhà Trung Quốc còn tương lai không? Khi nào giá nhà thực sự chạm đáy? Muốn giải đáp những câu hỏi này thì phải phân tích toàn diện tình hình hiện nay!!!
Tôi nghĩ bất động sản vẫn có tương lai, nhưng phải đợi đến khi toàn bộ những người bị kẹt được giải cứu, tức là phải chờ một đợt sụp đổ mạnh với khối lượng giao dịch lớn, khi những người mắc kẹt bị thanh lý xuyên tài khoản!!

Có lẽ mọi người không hiểu, vay mua nhà sao lại có thể bị thanh lý xuyên tài khoản? Chẳng phải chuyện này chỉ có trong giới tiền mã hóa thôi sao?

Trước tiên, thống nhất định nghĩa: trong bối cảnh bất động sản, thanh lý xuyên tài khoản = bán nhà xong nhưng tiền thu về không đủ trả hết khoản vay còn lại, tức là nợ lớn hơn tài sản, rơi vào tình trạng tài sản âm; sau khi xử lý tài sản vẫn phải bù phần chênh lệch. Cơ chế này tương tự logic thanh lý xuyên tài khoản của hợp đồng trong giới tiền mã hóa.
Xếp theo mức độ rủi ro từ cao xuống thấp, những nhóm dễ bị thanh lý xuyên tài khoản nhất đều nằm trong số những người mua nhà sinh năm 1980–1985:

1. Người mua ở đỉnh năm 2020–2021, đồng thời vay kinh doanh/vay thế chấp để đầu tư kinh doanh nhỏ (rủi ro cao nhất)

- Đặc điểm: Làm công trình, vật liệu xây dựng, thương mại, nhà thầu phụ nhỏ ngành ăn uống; khi thị trường tốt, doanh thu trông rất đẹp, họ chồng hai lớp đòn bẩy từ vốn kinh doanh và vay mua nhà để mua căn thứ hai, thứ ba làm tài sản đầu tư; nhiều người vay mượn khắp nơi, gom cả khoản vay tín chấp để trả trước.
​
- Cơ chế thanh lý xuyên tài khoản:
Doanh thu kinh doanh giảm, dòng tiền đứt đoạn, buộc phải bán nhà; mua ở đỉnh, giá nhà giảm 25%–40%, giá bán nhà cũ sau khi chiết khấu thấp hơn khoản vay mua nhà còn lại.
Điểm mấu chốt: Họ không chỉ có một khoản nợ; khoản vay kinh doanh là khoản vay có thể truy đòi không cần tài sản bảo đảm. Nếu đấu giá nhà vẫn không đủ trả nợ, ngân hàng sẽ tiếp tục kiện để đòi phần chênh lệch; không chỉ mất nhà mà còn gánh nợ, đây mới thực sự là thanh lý xuyên tài khoản.
​
- Đây cũng là nhóm chiếm tỷ trọng cao nhất trong số nhà bị đem bán đấu giá.

2. Nhà đầu tư thuần túy sử dụng đòn bẩy cao ở vùng ven, khu mới, khu du lịch, thành phố cấp 3, cấp 4

- Đặc điểm: Phần lớn sinh sau năm 1985; khi đó nghe nói đô thị hóa, lợi thế gần trường học, sau khi dùng hết suất mua căn thứ nhất vẫn cắn răng mua căn thứ hai dù phải trả trước tỷ lệ cao hơn; nhiều người mua trả toàn bộ tiền rồi thế chấp lại; không ở, cũng không dựa vào tiền thuê để trang trải khoản trả hàng tháng.
​
- Cơ chế thanh lý xuyên tài khoản: Thanh khoản của khu vực cạn kiệt, rất ít người mua tiếp, đăng bán nửa năm đến một năm cũng không bán được, muốn sang tay chỉ còn cách giảm giá thật mạnh; mức giảm giá của khu vực dễ dàng vượt quá khoản trả trước.
Ví dụ: Căn nhà giá 1 triệu, trả trước 200 nghìn, giá giảm 300 nghìn; bán nhà xong trả khoản vay thì không còn lại đồng nào mà vẫn còn nợ.
​
- Nỗi đau: Tiền thuê nhà rất thấp, hoàn toàn không thể bù khoản trả hàng tháng, chỉ có thể liên tục bơm thêm tiền.

3. Các gia đình đổi sang nhà tốt hơn ở đỉnh giá (bán một căn mua một căn, dùng đòn bẩy để đổi nhà)

- Đặc điểm: Điển hình là các gia đình sinh sau năm 1985 muốn cải thiện chỗ ở; giai đoạn 2020–2021, họ “bán nhà cũ + tăng đòn bẩy” để đổi sang căn hộ lớn hơn; dồn toàn bộ phần giá trị tăng thêm của nhà cũ vào nhà mới, gần như không có khoản dự phòng tiền mặt, khoản trả hàng tháng chiếm hơn 45% thu nhập hộ gia đình.
​
- Cơ chế thanh lý xuyên tài khoản:
Căn nhà nhỏ cũ đã được bán ở mức giá cao, còn nhà mới thì mua đúng đỉnh; một khi vợ hoặc chồng thất nghiệp, không thể tiếp tục trả nợ, buộc phải bán nhà. Sau khi giá nhà giảm, giá trị còn lại của nhà mới không đủ trả khoản vay còn lại.
Nhóm này rất khó nhận ra: họ không phải dân đầu cơ, mà là những gia đình mua nhà để ở tốt hơn, vốn nghĩ rằng đổi nhà là quyết định chắc chắn, không ngờ giá trị tài sản sụt giảm ở cả hai đầu.

4. Hộ gia đình chỉ có một nguồn thu nhập, quản lý cấp trung lương cao (công ty lớn/bất động sản/tài chính), phụ thuộc vào một nguồn lương cao duy nhất

- Đặc điểm: Chỉ chồng hoặc vợ có lương cao, thu nhập hàng tháng ở mức đỉnh 20 nghìn–40 nghìn; thu nhập hộ gia đình phụ thuộc rất nhiều vào một người, dựa vào sự tự tin từ mức lương cao để gánh khoản trả hàng tháng lớn; tiền tiết kiệm dự phòng của gia đình rất ít, kỳ vọng thu nhập dựa trên giả định ngành nghề tiếp tục tăng trưởng tốt.
​
- Cơ chế thanh lý xuyên tài khoản: Bị sa thải ở tuổi trung niên, ngành nghề thu hẹp khiến thu nhập lao dốc. Một khi công việc lương cao biến mất, rất khó tìm được việc khác có thu nhập tương đương trong thời gian ngắn. Cố gắng cầm cự vài tháng rồi buộc phải bán nhà; mức chiết khấu của căn nhà mua ở đỉnh sẽ trực tiếp nuốt mất khoản trả trước, khiến họ rơi vào tình trạng tài sản âm.

Phân biệt với hộ gia đình có hai người đi làm bình thường: thu nhập tối thiểu của hai người đi làm cao hơn, không dễ bị mất dòng tiền đột ngột.

5. Người mua nhà để ở, vay tiêu dùng hoặc vay mượn bạn bè, người thân để trả trước

- Đặc điểm: Nhà cưới, nhu cầu thiết yếu; bản thân thu nhập không cao, cố gom đủ tiền trả trước để mua nhà, gần như không có khoản đệm an toàn; vốn dĩ ngân sách đã rất eo hẹp.
​
- Cơ chế thanh lý xuyên tài khoản: Chỉ cần giá nhà giảm nhẹ, khoản trả trước sẽ mất sạch; nếu gặp cú sốc như thất nghiệp, ốm đau, bán nhà sẽ rơi vào tình trạng thanh lý xuyên tài khoản.
Nhóm này không phải đông nhất, nhưng khả năng chịu đựng rủi ro thấp nhất, chỉ một biến động nhỏ cũng đủ làm họ sụp đổ.

Bản “thanh lý xuyên tài khoản” trong bất động sản về bản chất không chỉ là giá nhà giảm, mà là nhiều lớp đòn bẩy chồng lên nhau + dòng tiền đơn nhất, mong manh + không có khoản đệm + buộc phải đóng vị thế bằng cách bán nhà trong chu kỳ đi xuống. Rủi ro cao nhất là chủ kinh doanh nhỏ vay thêm khoản vay kinh doanh, tiếp theo là các gia đình đổi nhà ở đỉnh giá và nhà đầu tư nhiều căn ở vùng ven.

Vậy kết cục của thị trường bất động sản sau nhiều năm là gì?

Là sụp đổ mạnh với khối lượng giao dịch lớn; năm 2021–2022 là đợt tăng vọt cuối cùng với khối lượng giao dịch lớn.
Năm 2023–2026 là giai đoạn giá giảm âm ỉ ở vùng cao với khối lượng thấp; giá thường sẽ đi về hướng dễ giao dịch hơn. Những năm này đều có khối lượng giao dịch thấp khi tăng và cao khi giảm, cho thấy thị trường không chấp nhận mức giá hiện tại; chỉ giảm giá mới đem lại khối lượng giao dịch.
Đặc biệt, từ sau năm 2023, tỷ lệ tiền trả trước giảm từ 30% xuống 20%, đến nay còn 15%, nghĩa là tỷ lệ đòn bẩy ngày càng cao, nguy cơ thanh lý xuyên tài khoản ngày càng lớn. Vòng xoáy phản hồi tiêu cực này sẽ chỉ kết thúc vào năm 2030,
bởi đến năm 2026, tỷ lệ mua nhà trả toàn bộ tiền
ngày càng cao, vượt quá một nửa.
Những người mắc kẹt ở vùng giá cao năm 2021–2022 đã lỗ vượt quá vốn gốc, rơi vào tình trạng nợ lớn hơn tài sản. Chi phí trả nợ là cố định, nên họ buộc phải bán nhà để trả nợ. Nhóm này sẽ được “giải phóng” vào năm 2026–2027; trớ trêu thay, họ chính là một trong những nhóm từng tạo ra khối lượng giao dịch bất động sản lớn nhất. Bạn đoán xem để bán được nhà trả nợ, họ sẽ xả hàng ra sao? Nhất là trong tình hình giao dịch nhà đất hiện nay ảm đạm, sổ lệnh mỏng, độ sâu thị trường hạn chế, chỉ cần nhẹ tay xả một cái là giá sẽ giảm. Những người mua nhà giá thấp vào những năm 2000 không nợ nần thì có thể giữ giá, còn nhóm đang nợ này không biết có thể cầm cự được bao lâu. (Các thành phố cấp 1 sẽ giảm trước, các thành phố cấp 2 sẽ giảm theo sau.)

Tin rằng đọc đến đây, chắc bạn cũng có thể rút ra được một quy luật. Thật ra cũng đơn giản: khi bạn thấy nhiều nhà bị đem bán đấu giá và nhà cũ đổ vào thị trường, tỷ lệ mua nhà trả toàn bộ tiền ngày càng cao thì bất động sản mới thực sự chạm đáy; đây cũng là cơ hội của bạn và tôi. Lúc đó, ngân hàng sẽ xuất hiện nhiều nợ xấu, thậm chí tình trạng nợ lớn hơn tài sản ngày càng phổ biến. Nếu có ngân hàng vừa và nhỏ phá sản, tâm lý hoảng loạn sẽ bị khuếch đại mạnh. Vì vậy, hai năm qua tôi cực kỳ không lạc quan về cổ phiếu ngân hàng; tôi sẽ không tham phần cổ tức của chúng. Tôi cho rằng một khi bất động sản sụp đổ, điều đó sẽ có lợi cho vàng và bất lợi cho dầu thô; xu hướng chỉ đi theo hướng ít trở lực nhất. Hiện tại tôi nghĩ chuyện này sớm muộn cũng xảy ra, vì vậy mọi người có thể nắm giữ ngày càng nhiều tiền mặt và vàng để chờ thời khắc Minsky. Người sinh sau năm 2000 cũng có thể tranh thủ tiết kiệm thêm trong vài năm tới. Tôi nghĩ giá nhà chỉ thực sự ổn định vào năm 2030!!!!

Tôi muốn viết dài hơn một chút về vấn đề này. Rất nhiều người Trung Quốc sống cả đời trong những lời lừa dối, đặc biệt là người trẻ: cứ nghĩ thi đỗ trường cấp ba trọng điểm là ổn, thi đỗ đại học là ổn, có việc làm, kết hôn là ổn!!
Sau khi kỳ thi đại học kết thúc, cầm giấy báo trúng tuyển đại học chính quy, cảm thấy cuộc đời tràn đầy ánh sáng, mang theo nhiệt huyết lớn lao bước ra xã hội để thử sức, nhưng xác suất thành công còn chưa đến 10%,
tưởng rằng lên đại học sẽ rất cởi mở, tự do, nào ngờ ngày nào cũng ảm đạm, chuyện tình yêu trong trường như tưởng tượng cũng chẳng có!
Tưởng rằng tốt nghiệp là ổn,
nào ngờ tìm được việc rồi còn không bằng đi nhặt phế liệu. Chúng ta đang sống trong thời đại này.

Chu kỳ kinh tế, giai đoạn cuộc đời, môi trường quốc tế đặc thù chẳng phải cũng nằm trong biểu đồ K sao? Lịch sử là đường giá trong quá khứ, tương lai là xu hướng phát triển. Ví dụ, hơn mười năm trước bất động sản đang trong xu hướng tăng, chỉ cần đi theo xu hướng là được; hiện tại là xu hướng giảm thì phải bán khống, không được mua vào.
Một nhóm mua ở đỉnh năm 2021 đến nay gần như đã mất một nửa giá trị!
Vận dụng tư duy giao dịch là có thể phán đoán rất tốt! Còn nhiều khía cạnh khác cũng có thể nhìn nhận bằng tư duy giao dịch.

Là người trẻ, tôi nghĩ điều quan trọng hơn mua nhà, gánh nợ vay mua nhà, đi làm, tìm việc là thoát khỏi ba xiềng xích nhận thức
1. Xiềng xích của quan niệm gia đình
2. Xiềng xích do hệ thống giáo dục ảnh hưởng lâu dài
3. Xiềng xích của quan niệm xã hội