Как инвестиционное подразделение JLL делает большую ставку на промышленную недвижимость

Версия этой статьи впервые появилась в информационном бюллетене CNBC Property Play с Дианой Олик. Property Play освещает новые и развивающиеся возможности для инвесторов в недвижимость — от частных лиц до венчурных капиталистов, частных инвестиционных фондов, семейных офисов, институциональных инвесторов и крупных публичных компаний. Подпишитесь, чтобы получать будущие выпуски прямо на свой почтовый ящик.

Промышленная недвижимость, возможно, наименее привлекательный сектор в сфере недвижимости, но она быстро становится одним из самых горячих. Фундаментальные показатели улучшаются, новое предложение поглощается, а глобальные политические и экономические факторы подпитывают спрос. Промышленная недвижимость недавно заменила жилую как крупнейшее направление в JLL Income Property Trust. Она составляет 38% портфеля, который управляет активами на сумму примерно $7 млрд. JLL IPT — это ежедневно оцениваемый бессрочный REIT, консультируемый компанией LaSalle и спонсируемый JLL. Аллан Сваринген, генеральный директор JLL IPT, называет себя «быком» в отношении промышленной недвижимости, поскольку появляются новые возможности, а доходность теперь выше, чем в многоквартирном секторе.

«Мы можем покупать склады сегодня, где доходность на наличные составляет от 5,5% до 6,5%, в то время как квартиры сегодня торгуются с доходностью на наличные 4,5%. Для нас это лучший вариант получить более высокую доходность на текущем рынке», — сказал Сваринген.

Аренда промышленных объектов укрепилась в начале года, увеличившись на 17,8% в первом квартале 2026 года по сравнению с аналогичным периодом 2025 года, согласно данным JLL. Было заключено примерно 145 миллионов квадратных футов аренды, из которых 72% составили новые договоры аренды. Первый квартал исторически показывает результаты хуже, чем остальная часть года, но этот Q1 продемонстрировал исключительную силу. Согласно отчету, результаты были в значительной степени обусловлены продолжающимися тенденциями «бегства в качество» и консолидацией арендаторов в более эффективные помещения. Национальный уровень вакантности оставался на уровне 7,5% в течение квартала, но ожидается его снижение, поскольку предложение быстро поглощается, а новое строительство застопорилось.

Сваринген указал на три фактора, лежащих в основе его бычьей позиции. Во-первых, рост цен на энергоносители и транспортные расходы. Каждый склад в портфеле JLL IPT (64 объекта по всей стране) находится в пределах 3–5 миль от крупной транспортной инфраструктуры, что снижает затраты. «Аэропорты, морские порты, междугородние автомагистрали и железнодорожные ветки… Если вы владеете складами в непосредственной близости от этих транспортных узлов, они, как правило, показывают более высокий рост арендной платы на растущем рынке и привлекают арендаторов на падающем рынке», — сказал он. Во-вторых, на фоне последних конфликтов на Ближнем Востоке, увеличения расходов на оборону и продолжения усилий по расширению внутренних производственных мощностей, вероятно, возрастет спрос на склады и промышленные объекты по всей территории США, отметил он. Наконец, он отметил, что компании все чаще создают резервные цепочки поставок и хранят дополнительные запасы в большем количестве мест, чтобы избежать сбоев из-за политических конфликтов и климатических событий. Все это увеличивает спрос на склады. Что касается предложения, то, в отличие от других секторов, где спрос и предложение могут быстро выйти из равновесия из-за длительных сроков строительства, склады можно строить быстро, и поэтому они гораздо более гибко реагируют на спрос и предложение. «Примерно полтора года назад имели место некоторый переизбыток строительства и спекулятивное строительство, но в прошлом году поглощение действительно ускорилось, и сейчас наблюдается самый сильный рост арендной платы среди всех типов недвижимости», — сказал Сваринген.