Как инвестиционное подразделение JLL делает крупную ставку на промышленную недвижимость

Первоначально эта версия статьи была опубликована в информационном бюллетене CNBC Property Play с Дианой Олик. Property Play освещает новые и развивающиеся возможности для инвесторов в недвижимость — от частных лиц до венчурных капиталистов, фондов прямых инвестиций, семейных офисов, институциональных инвесторов и крупных публичных компаний. Подпишитесь, чтобы получать будущие выпуски прямо на ваш почтовый ящик. Промышленная недвижимость, возможно, является наименее привлекательным сектором в сфере недвижимости, но она быстро становится одним из самых горячих. Фундаментальные показатели улучшаются, новое предложение поглощается, а глобальные политические и экономические факторы стимулируют спрос. Промышленная недвижимость недавно заменила жилую как крупнейшее размещение в JLL Income Property Trust. Она составляет 38% портфеля, который управляет активами на сумму около 7 миллиардов долларов. JLL IPT — это ежедневно оцениваемый REIT с бессрочным сроком действия, консультируемый LaSalle и спонсируемый JLL. Аллан Своринген, генеральный директор JLL IPT, называет себя «быком» в отношении промышленной недвижимости, поскольку продолжают появляться новые возможности, а доходность теперь лучше, чем в многоквартирном жилье. «Мы можем покупать склады сегодня, где доходность наличных на наличные составляет от 5,5% до 6,5%, в то время как квартиры сегодня торгуются с доходностью наличных на наличные в 4,5%. Для нас это лучший вариант получить более высокую доходность на сегодняшнем рынке», — сказал Своринген.

Промышленная аренда укрепилась в начале года, увеличившись на 17,8% в первом квартале 2026 года по сравнению с аналогичным периодом 2025 года, по данным JLL. Было заключено примерно 145 миллионов квадратных футов аренды, и 72% из них составили новые договоры аренды. Первый квартал исторически показывает худшие результаты по сравнению с остальной частью года, но этот первый квартал продемонстрировал чрезвычайную силу. Согласно отчету, показатели в значительной степени были обусловлены продолжающимися тенденциями перехода к качеству и консолидации арендаторов в более эффективные помещения. Уровень вакантности по стране остался на уровне 7,5% в течение квартала, но ожидается, что он снизится, поскольку предложение быстро поглощается, а новое строительство остается плоским.

Своринген указал на три фактора, лежащие в основе его бычьей позиции. Во-первых, рост затрат на энергию и транспортировку. Каждый склад в портфеле JLL IPT, 64 объекта по всей стране, находится в пределах от трех до пяти миль от крупной транспортной инфраструктуры, тем самым снижая затраты. «Аэропорты, морские порты, междугородние автомагистрали и железнодорожные ветки… если вы владеете складами в непосредственной близости от этих транспортных узлов, они, как правило, получают более высокий рост арендной платы на растущем рынке и привлекают арендаторов на падающем рынке», — сказал он. Во-вторых, на фоне последних конфликтов на Ближнем Востоке увеличение расходов на оборону и продолжающиеся усилия по расширению внутренних производственных мощностей, вероятно, повысят спрос на склады и промышленные объекты по всей территории США, сказал он. Наконец, он отметил, что предприятия все чаще создают резервные цепочки поставок и хранят дополнительные запасы в большем количестве мест, чтобы избежать сбоев из-за политических конфликтов, а также климатических событий. Все это увеличивает спрос на склады.

Что касается предложения, в отличие от других секторов, где спрос и предложение могут быстро выйти из равновесия из-за длительных сроков строительства, склады можно построить быстро, и поэтому они гораздо более чувствительны к спросу и предложению. «Около полутора лет назад имело место некоторое перепроизводство и спекулятивное строительство, но поглощение действительно ускорилось в прошлом году, и сейчас оно демонстрирует самый сильный рост арендной платы среди всех типов недвижимости», — сказал Своринген.