Продажи элитной недвижимости на Манхэттене остаются стабильными, несмотря на опасения «эффекта Мамдани».

Central Park Tower слева и One57 в центре на Биллионерс Роу в Нью-Йорке, 1 мая 2026 года.

Michael Nagle | Bloomberg | Getty Images

Версия этой статьи впервые появилась в информационном бюллетене CNBC Inside Wealth от Роберта Франка, еженедельном руководстве для инвесторов и потребителей с высоким уровнем благосостояния. Подпишитесь, чтобы получать будущие выпуски прямо на ваш почтовый ящик.

Через месяц после принятия налога на второе жилье в Нью-Йорке продажи элитной недвижимости остаются высокими, а запасы снижаются, по данным брокеров и аналитиков.

Когда губернатор Нью-Йорка Кэти Хокул и законодательное собрание штата одобрили так называемый налог на «пье-а-терр» (второе жилье) 27 мая, риелторы и девелоперы предсказали немедленные последствия. Брокеры заявили, что богатые жители Нью-Йорка побегут во Флориду, девелоперы – что остановят новые проекты, а лоббисты рынка недвижимости предсказали сокращение рабочих мест. Многие ссылались на так называемый «эффект Мамдани», имея в виду мэра Нью-Йорка Зорана Мамдани и потенциальный отток капитала из-за налогов.

«Налог на второе жилье ослабит рыночную активность, снизит стоимость недвижимости, навредит новому строительству и ослабит экономику города», – заявил Совет по недвижимости Нью-Йорка вскоре после принятия закона.

Тем не менее продажи элитных квартир не демонстрируют признаков ослабления. В июне было подписано 126 контрактов на квартиры стоимостью от 4 миллионов долларов, по сравнению с 124 за аналогичный четырехнедельный период в прошлом году, согласно Olshan Realty.

Средняя цена квартиры на Манхэттене достигла второго по величине уровня за всю историю во втором квартале, увеличившись на 5% за последний год до примерно 2,2 миллиона долларов, по данным Brown Harris Stevens. Продажи кондоминиумов стоимостью от 10 до 20 миллионов долларов выросли на 55%, согласно Compass. Продажи кондоминиумов дороже 20 миллионов долларов выросли на 33%, при этом средние запрашиваемые цены выросли на 14%, сообщает агентство.

Среди сделок в июне – двухэтажный пентхаус за 80 миллионов долларов в новом кондоминиуме рядом с Вест-Виллидж на Манхэттене, кондоминиум за 26 миллионов долларов в центре города и кооператив за 22 миллиона долларов на Верхнем Ист-Сайде. Брокеры говорят, что хотя некоторые покупатели поначалу были напуганы налогом, огромный приток ликвидности от недавних первичных публичных размещений и стремительный рост благосостояния за счет роста цен на активы перевесили их опасения.

«Суммы денег, которые сейчас в обороте, безумны», – говорит Лорен Масс из Douglas Elliman, у которой в июне контракт на кондоминиум за 17,5 миллиона долларов был заключен. «Каждый день мы получаем крупные предложения. Рынок только укрепляется».

Конечно, пока рано судить о долгосрочных последствиях налога. И юристы по недвижимости говорят, что в течение многих лет будут судебные разбирательства, связанные с оценкой, правлениями кооперативов, статусом проживания и другими вопросами, касающимися нового налога. Хотя Хокул и Мамдани заявили, что налог будет приносить 500 миллионов долларов в год, Контролер Нью-Йорка оценивает его поступления примерно в 340–380 миллионов долларов.

Тем не менее ведущие брокеры говорят, что опасения по поводу налога на «пье-а-терр» быстро утихают. Надбавка, взимаемая с неосновных мест жительства стоимостью более 1 миллиона долларов по оценке города, была впервые предложена в апреле, одобрена в мае и официально вступила в силу на этой неделе. Она применяется к резиденциям, которые соответствуют налоговым критериям по состоянию на 5 января 2026 года. Таким образом, все покупатели дорогих «пье-а-терр» в этом году будут облагаться налогом.

По словам агентов, некоторые покупатели изначально приостановили свои сделки, когда налог был впервые предложен. Скотт Хастис из Paradigm Advisory at Compass рассказал, что выставил на продажу двухэтажный пентхаус за 16,5 миллиона долларов в Madison Square Park Tower 8 апреля. Один покупатель проявил немедленный интерес и собирался сделать предложение, но когда через неделю Хокул объявила о предлагаемом налоге, покупатель отступил.

Однако к концу мая, когда детали налога стали более ясными, покупатели вернулись на рынок. Пентхаус был продан по контракту 6 июня.

«На рынке сейчас большая уверенность», – говорит Хастис. «Рынки сильны. Многие нью-йоркские покупатели выходят из тени».

Хастис отказался комментировать покупателя пентхауса за 16,5 миллиона долларов и то, будет ли это основное место жительства. Если нет, то квартира будет облагаться налогом на «пье-а-терр» в размере более 98 000 долларов в этом финансовом году в дополнение к налогу на недвижимость, исходя из городских оценок.

Но Хастис говорит, что сверхбогатых покупателей больше беспокоит покупка в правильный момент рыночного цикла, чем уплата дополнительного налога.

«Сейчас они видят, что сделки заключаются, цены не снижаются, и они решают действовать», – говорит он.

Получайте Inside Wealth прямо на ваш почтовый ящик

Информационный бюллетень Inside Wealth от Роберта Франка – ваш еженедельный путеводитель по инвесторам с высоким уровнем благосостояния и отраслям, которые их обслуживают.

Подпишитесь здесь, чтобы получить доступ сегодня.

Низкий уровень запасов добавляет давления на покупателей. Джонатан Миллер, генеральный директор оценочной и исследовательской фирмы Miller Samuel, говорит, что запас элитной недвижимости снизился на 40% по сравнению с прошлым годом и сейчас находится на самом низком уровне с тех пор, как он начал отслеживать его в 2004 году.

Марк Палермо из Douglas Elliman выставил на продажу квартиру за 19 миллионов долларов площадью 4700 квадратных футов в доме 565 по Брум-стрит, стеклянном кондоминиуме, среди покупателей которого были великий теннисист Новак Джокович, сооснователь Uber Трэвис Каланик и племянница президента Мэри Трамп. Осенью 2025 года и в начале 2026 года это объявление привлекло несколько предложений на 20% или 25% ниже запрашиваемой цены, говорит Палермо. Однако здание твердо держало цену.

К концу весны, когда рынки преодолели опасения, связанные с войной в Иране, а IPO SpaceX и другие размещения создали масштабные события ликвидности, манхэттенский рынок ожил, говорят брокеры. Палермо говорит, что получил «сильное предложение» на квартиру за 19 миллионов долларов, и сделка была заключена в конце июня. Хотя он отказался комментировать покупателя, он сказал, что тот уже владеет квартирой в этом здании и хотел расшириться. Поскольку покупатель не является налоговым резидентом Нью-Йорка, ему, вероятно, придется заплатить налог на «пье-а-терр».

«Люди перевели дух, они свыклись с новой реальностью, и умные бросились вперед», – говорит Палермо.

Он сказал, что два других первоначальных претендента на квартиру на Брум-стрит в итоге также недавно закрыли сделки по другим квартирам – одну за 15 миллионов долларов, другую за 17 миллионов долларов. Он говорит, что практически все покупатели элитной недвижимости на Манхэттене платят наличными, без ипотеки.

Наряду с ростом фондового рынка и бумом в финансах, так называемый великий трансфер богатства также стимулирует спрос на Манхэттене. Палермо говорит, что заключает ряд элитных сделок с покупателями в возрасте до 40 лет, где реальным покупателем выступают родители, семейный офис или траст.

«Мы видим много подарков от родителей, – говорит он. – Если вам нет 40 и вы покупаете недвижимость в Нью-Йорке, скорее всего, вы не зарабатываете достаточно, чтобы купить ее самостоятельно».

Выберите CNBC в качестве предпочтительного источника в Google и никогда не пропускайте ни одного момента от самого надежного имени в деловых новостях.