Обладая триллионным рынком, почему токенизация недвижимости не набирает популярность?

Статья: Шон Ли, Forbes

Перевод: Saoirse, Foresight News

Исходная ссылка:

Заявление: Эта статья является переработанным материалом, читатели могут получить дополнительную информацию по исходной ссылке. Если у автора есть возражения против формы переработки, пожалуйста, свяжитесь с нами, и мы внесем изменения по его требованию. Перепечатка предназначена только для обмена информацией, не является инвестиционной рекомендацией и не отражает точку зрения и позицию Wu Shuo.

На протяжении многих лет технология токенизации рассматривалась как прорыв в моделях инвестирования в недвижимость.

С теоретической точки зрения, её преимущества очевидны: инвесторы могут дробить владение качественными недвижимыми активами на мелкие части, совершая инвестиции за несколько минут, а не тратя месяцы, как в традиционной модели, при этом обладая ликвидностью, недоступной для классической недвижимости. Однако на практике эта прекрасная перспектива до сих пор не реализована.

Несмотря на многолетнее развитие, в глобальном рынке недвижимости объемом около 300 трлн долларов доля токенизированной недвижимости остается менее 0,1%. Даже в более широкой сфере токенизации реальных активов общий объем на блокчейне составляет около 31 млрд долларов, что в общем рынке — лишь капля.

Разрыв между идеалом и реальностью уже нельзя игнорировать.

По сей день, чтобы инвестировать в качественную коммерческую недвижимость, всё ещё необходимы посредники, высокие инвестиционные пороги и длительные циклы владения активами. Идея свободной покупки и продажи долей токенизированной недвижимости так и не превратилась в масштабное практическое применение.

Проблема никогда не в недостатке самих токенов, а в отсутствии полноценной правовой, операционной и нормативной системы, которая могла бы сделать такие токены надежными финансовыми продуктами.

Развитие в неправильном направлении

Одной из ключевых ошибок ранних попыток токенизации было: сосредоточение внимания на технологии, а не на инвесторе.

Основатель и генеральный директор компании OneAsset Sonia Shaw говорит, что вся индустрия с самого начала пошла в неправильном направлении. «Специалисты только думали о том, «какие активы можно вывести в блокчейн», игнорируя важнейший вопрос для инвесторов — как создать доверие к активу.»

Это привело к появлению множества продуктов, связанных с недвижимостью. Эти продукты вроде бы связаны с активами, но не имеют полноценной базовой инфраструктуры. Неясно, кто является владельцем, как распределяются доходы, а так называемая ликвидность остается лишь теоретической.

Именно поэтому после многолетних попыток институциональные инвесторы по-прежнему остаются в режиме ожидания. В отрасли токенизация воспринимается скорее как дополнительная функция, а не как основа системы.

Явные недостатки инфраструктуры

В корне, сектор токенизированной недвижимости постоянно недоставал ряда важнейших элементов: юридически обоснованного права собственности, нормативных механизмов передачи активов, профессиональных служб по управлению и распределению доходов, а также взаимодействия с существующей финансовой системой.

Это не новые концепции, а стандартные требования в традиционной сфере недвижимости. Воссоздать эти правила в системе токенизации — одна из самых больших сложностей для отрасли.

Shaw объясняет: «Создание легитимной системы владения, нормативных механизмов передачи и регулируемых сервисов требует больших временных и профессиональных ресурсов, а также глубокого участия регуляторов.»

Такая работа движется медленно, стоит дорого и в основном остается за кадром, что затрудняет её восприятие извне. Это объясняет, почему многие ранние проекты избегали обсуждения этих вопросов. Как говорит Shaw, большинство проектов сосредоточены на быстром сборе средств, игнорируя необходимость развития инфраструктуры.

Без указанных выше ключевых элементов, даже если токенизация недвижимости демонстрирует технологические возможности, она не сможет стать надежным финансовым продуктом. Она добавляет Shaw, «без этих основ все остальное — лишь показуха.»

Причины ожидания со стороны институциональных инвесторов

Взгляд традиционных инвесторов не сводится к идее токенизации, а к текущему состоянию отрасли.

Кевин Кроутер, управляющий частным капиталом в ОАЭ, говорит: «Эта модель сама по себе логична, но несовершенная инфраструктура и регуляторные правила значительно мешают её реализации.»

Для институтов главная проблема — неопределенность правил. Вопросы права собственности, юридической силы прав, адаптации к межрегиональному регулированию до сих пор остаются без ясных решений. В таких условиях сложно доверять размещению капитала.

Кроме того, есть практические соображения: большинство институтов и состоятельных клиентов уже давно используют проверенные каналы для инвестиций в недвижимость.

Кроутер отмечает: «Их инвестиционные инструменты и системы управления ясны. Токенизация может повысить эффективность в отдельных сегментах, но в текущем виде она только добавляет неопределенности и усложняет ситуацию.»

Какими характеристиками должна обладать зрелая модель

Если устранить недостатки инфраструктуры, весь инвестиционный опыт кардинально изменится.

По замыслу Shaw: инвесторы смогут пройти нормативное одобрение, инвестировать в качественные корпоративные активы недвижимости с гораздо меньшими стартовыми суммами, чем в традиционной модели; доходы будут прозрачными и напрямую связаны с арендной платой.

Особенно важно, чтобы активы обладали реальной ликвидностью. Инвесторы смогут выйти из позиций через регулируемый вторичный рынок, избавившись от сложностей традиционных сделок с недвижимостью.

Однако пока такие идеальные сценарии остаются недостижимыми. Хотя в некоторых сегментах токенизации реальных активов уже достигнута более быстрая расчетность и улучшенная ликвидность, в сфере недвижимости примеры зрелых решений пока очень редки.

Позитивные признаки развития отрасли

Тем не менее, есть признаки того, что внешняя среда для развития отрасли постепенно меняется.

Регуляторы в ОАЭ и других регионах начинают вводить более четкие правила регулирования цифровых активов. Компании, работающие по правилам Виртуального актива регулятора ОАЭ (VARA), такие как Tokinvest, уже запустили продукты по токенизации недвижимости. Множество одобренных инициатив и мер, связанных с цифровыми ценными бумагами, свидетельствуют о постепенном признании токенизированных финансовых продуктов (включая недвижимость) официальными структурами.

Одновременно растет интерес к другим сегментам токенизации реальных активов: государственные облигации, фонды ликвидности и т.п. — крупные управляющие компании продолжают расширять свои портфели, что говорит о признании этих сегментов на институциональном уровне.

Обсуждение в отрасли также меняется.

Shaw отмечает: «Ранние проекты постоянно сталкивались с вопросами прав собственности. Инвесторы спрашивали: «Что я реально приобретаю? Какие права у меня есть? Как они защищены законом?» — и долго не получали удовлетворительных ответов. Сейчас отрасль активно занимается решением этой ключевой проблемы.»

Инвестиционная ценность еще должна быть подтверждена

С точки зрения инвестиций, токенизация недвижимости сама по себе не создает новых источников дохода. Ее основная ценность — в оптимизации инвестиционных порогов, операционной эффективности и ликвидности активов.

Shaw говорит: «Токен недвижимости — это подтверждение того, что владелец имеет законные права на реальный объект недвижимости, способный приносить стабильный доход.»

Это определение очень важно, оно создает устойчивую модель, основанную на реальных доходах, и отличает ее от моделей, основанных только на рыночных нарративах и спекуляциях на вторичном рынке.

Тем не менее, чтобы привлечь крупные институциональные инвестиции, модель токенизации должна иметь реальные конкурентные преимущества.

Кроутер считает: «Чтобы завоевать доверие мейнстримных капиталов, токенизация недвижимости должна доказать свою реальную экономическую ценность, а не ограничиваться технологическими инновациями. На текущем этапе большинство архитектур — лишь усложненная имитация существующих моделей инвестирования в недвижимость.»

Перспективы развития

Следующий этап развития токенизации недвижимости уже не будет сосредоточен на выпуске новых проектов или новых токенов, а на реальных результатах работы.

Shaw говорит: «Инвесторы не станут просто так вкладываться на основе белой книги. Они будут ждать, пока платформа не достигнет масштабной, нормативной работы и не сможет предоставить полную, прослеживаемую и проверяемую историю операций.»

Это — барьер, который необходимо преодолеть всему сектору.

В ближайшее время степень регуляторного совершенствования и реальные показатели работы платформ определят, сможет ли стратегия «инфраструктурного приоритета» реализовать свои первоначальные идеи.

Если путь будет пройден успешно, токенизация недвижимости приблизится к своей изначальной мечте; если же развитие застопорится, разрыв между идеалом и реальностью сохранится.

В конечном итоге, сегодня технологии уже не являются препятствием для развития отрасли, настоящими барьерами остаются инфраструктура и нормативно-правовая база.