Дом продан, денег не хватает на погашение кредита, стоит ли еще продавать?

Это сообщение одного из наших подписчиков на прошлой неделе, на самом деле я уже получал много подобных сообщений, и смысл в том, что «если после продажи дома полученных денег не хватает на погашение банковского кредита, нужно ли еще доплачивать из своего кармана и продавать ли вообще?» Мы должны мыслить более рационально: долг перед банком не связан напрямую с домом, банк в крайних случаях имеет «право на изъятие недвижимости», но этот кредит — это просто самый обычный заем денег у банка — продать дом, чтобы заработать большие деньги или чтобы не хватило на погашение займа, — это сравнение без смысла. Это похоже на то, как если бы я сказал: «Я сегодня пойду в торговый центр покупать одежду, зависит от того, зарабатываю ли я больше или меньше моего одноклассника», — такое сравнение абсурдно. Но поскольку этот кредит называется «ипотека», мы автоматически предполагаем, что между ними есть связь, что является названием-обманом, оно легко вводит в заблуждение, создавая ошибочное впечатление, что «дом — это долг», но на самом деле — нет. Поняв этот концепт, вы узнаете ответ: независимо от того, собираетесь ли вы доплачивать или нет, если вы считаете, что дом еще может упасть в цене, его все равно нужно продавать — он не станет автоматически дороже, потому что у вас много долгов или потому что вы сейчас не продаете. На самом деле, он не только вряд ли станет дороже, но и вы продолжаете неосознанно нести издержки. Я уже говорил, что даже для проживания в доме вы платите аренду — причина в том, что ваше проживание — это потребление, а значит, вы жертвуете безрисковым доходом, который можно было бы получить, если бы не жили в этом доме. Например, если ваш дом стоит 20 миллионов, а безрисковая ставка — 1,5%, то это 300 тысяч, а проживая в этом доме, вы платите примерно 25 тысяч в месяц (на самом деле больше, включая коммунальные услуги и другие расходы). Главное здесь — альтернативные издержки: владение любым «активом» по сути — это цена, которая по крайней мере равна безрисковой ставке; у тех, кто зарабатывает больше на инвестициях, издержки еще выше. Поэтому, независимо от того, держите ли вы дом или другие активы, сначала вы должны «постоянно платить аренду». Эта арендная плата — это стоимость вашего времени, то есть безрисковый доход, от которого вы отказываетесь ради владения этим активом — она продолжается независимо от того, в плюсе вы или в минусе; если вы еще и в убытке, я называю эту часть убытка «стоимость просмотра карты». Что это значит? Это как в покере: если вы считаете, что можете выиграть дальше, не хотите сбрасывать карты и хотите посмотреть следующую карту, вам нужно заплатить за это. Если итог не оправдает ожиданий, вы понесете риск стоимости просмотра — это необходимо, но при условии, что: первое — у вас есть очень выгодная рука; второе — стоимость просмотра не слишком высока; третье — приз в банке достаточно велик. При выполнении этих условий, проигрыш в игре — это нормально, но если нет, например, в недвижимости ситуация с картой с самого начала была плохой (я говорю об этом уже много лет), и даже если вы купили, потенциал роста ограничен, а у вас нет преимущества перед другими участниками рынка, и вы все равно пассивно продолжаете смотреть карты из-за затраченных средств, то даже выигрыш — это ставка на проигрыш, и такие ставки — это путь к гибели. Сброс карт — неотъемлемая часть игры, у каждого есть шанс сбросить карты, когда цена не оправдывает ожиданий, и перейти к следующему раунду, ведь в итоге важен баланс. Что самое страшное? Это когда человек ставит все свои активы на дом, и если он его потеряет, то все — он проиграл, потому что «не может проиграть», а это означает, что он уже проиграл, потеряв стратегию и оказавшись в ситуации, когда вынужден ставить все на карту, не имея выбора — это как отдать себя на заклание, передав нож другим.