Обладая триллионным рынком, почему токенизация недвижимости не набирает популярность?

Статья: Шон Ли, Forbes

Перевод: Saoirse, Foresight News

Многолетняя практика показывает, что технология токенизации давно считается прорывом в изменении модели инвестирования в недвижимость.

С теоретической точки зрения, её преимущества очевидны: инвесторы могут дробить свои вложения в качественные объекты недвижимости на мелкие части, совершая инвестиции за считанные минуты, а не тратя месяцы, как в традиционной модели, при этом обладая ликвидностью, недоступной для классической недвижимости. Однако на практике эта прекрасная перспектива до сих пор не реализована.

Несмотря на многолетнее развитие, доля токенизированной недвижимости в глобальном рынке недвижимости объемом около 300 трлн долларов по-прежнему составляет менее 0,1%. Даже в более широком сегменте токенизации физических активов, общий объем на блокчейне около 31 млрд долларов — это лишь крошечная часть рынка.

Разрыв между идеалом и реальностью уже нельзя игнорировать.

На сегодняшний день, чтобы инвестировать в качественную коммерческую недвижимость, всё ещё необходимы посредники, большие инвестиционные пороги и длительные циклы владения активами. Идея свободной покупки и продажи долей в токенизированной недвижимости так и не превратилась в масштабное практическое решение.

Проблема вовсе не в недостатке токенов, а в отсутствии полноценной правовой, операционной и нормативной системы, которая могла бы сделать такие токены надежными финансовыми продуктами.

Развитие в неправильном направлении

Одной из ключевых ошибок ранних попыток токенизации было то, что они сосредоточились на технологии, а не на потребностях инвесторов.

Основатель и генеральный директор компании OneAsset Sonia Shaw говорит, что вся индустрия с самого начала пошла по неправильному пути. «Специалисты думали только о том, «какие активы можно вывести в блокчейн», игнорируя важнейший вопрос для инвесторов — как создать доверие к активу.»

Это привело к появлению множества продуктов, связанных с недвижимостью. Эти продукты казались привязанными к недвижимости, но не имели полноценной базовой инфраструктуры. Неясно определена собственность, правила распределения доходов запутаны, а ликвидность остается лишь теоретической концепцией.

Именно поэтому после многолетних попыток институциональные инвесторы по-прежнему остаются в режиме ожидания. В отрасли токенизация воспринимается скорее как дополнительная функция, а не как основа системы.

Явные недостатки инфраструктуры

В основе своей, индустрия токенизации недвижимости постоянно испытывает нехватку ряда важнейших элементов: легитимных прав собственности, нормативных механизмов передачи активов, профессиональных сервисов по управлению и распределению доходов, а также возможности интеграции с существующей финансовой системой.

Это не новые идеи, а стандартные требования в традиционной сфере недвижимости. Воссоздать эти правила в системе токенизации — одна из самых больших сложностей для отрасли.

Shaw объясняет: «Создание легитимной системы прав собственности, нормативных механизмов передачи и регулируемых сервисов требует значительных временных и профессиональных ресурсов, а также глубокого участия регуляторов.»

Такая работа движется медленно, стоит дорого и в основном остается за кадром, что затрудняет её восприятие внешним миром. Именно поэтому многие ранние проекты избегают обсуждения этих вопросов. Как говорит Shaw, большинство проектов сосредоточены на быстром сборе средств, игнорируя необходимость развития инфраструктуры.

Без указанных выше ключевых элементов, даже если технология токенизации недвижимости продемонстрирует свои возможности, она не сможет стать надежным финансовым продуктом. Она добавляет Shaw, «без этих основ все остальное — лишь показуха.»

Причины ожидания со стороны институциональных инвесторов

Взгляд традиционных инвесторов на проблему не в самой идее токенизации, а в текущей экосистеме отрасли.

Кевин Кроутер, специалист по управлению частными активами в ОАЭ, говорит: «Эта модель сама по себе логична, но несовершенная инфраструктура и регуляторные правила значительно тормозят её внедрение.»

Для институтов главной проблемой остаётся неопределенность правил. Вопросы собственности, юридической защиты прав, соответствия регуляциям в разных регионах — всё это до сих пор не имеет четких решений. В таких условиях сложно доверять и вкладывать средства.

Кроме того, есть и практические соображения: большинство институтов и состоятельных клиентов уже давно используют проверенные каналы для инвестиций в недвижимость.

Кроутер отмечает: «Их инвестиционные инструменты и системы управления ясны. Токенизация может повысить эффективность в отдельных сегментах, но в текущий момент она только добавляет неопределенности и усложняет ситуацию.»

Какими характеристиками должна обладать зрелая модель

Если устранить недостатки инфраструктуры, весь инвестиционный процесс изменится кардинально.

По замыслу Shaw, инвесторы смогут пройти нормативное и юридическое одобрение, инвестировать в качественные корпоративные объекты недвижимости с меньшими стартовыми суммами, чем в традиционной модели; доходы будут прозрачными и напрямую связаны с арендным доходом.

Ключевым является наличие реальной ликвидности. Инвесторы смогут выйти из позиции через регулируемый вторичный рынок, избавившись от сложных процедур традиционных сделок с недвижимостью.

Однако пока такие идеальные сценарии остаются недостижимыми. Хотя в сегментах, связанных с физическими активами, уже реализуются более быстрые расчеты и повышенная ликвидность, успешных кейсов в сфере недвижимости пока немного.

Положительные тенденции в отрасли

Тем не менее, есть признаки того, что внешняя среда для развития индустрии меняется.

Регуляторы в ОАЭ начинают вводить более четкие правила регулирования цифровых активов. Компании, работающие по правилам Виртуального актива (VARA), такие как Tokinvest, уже запустили продукты токенизации недвижимости. Множество одобренных инициатив и мер, связанных с цифровыми ценными бумагами, свидетельствуют о постепенном признании токенизированных финансовых продуктов, включая недвижимость.

Кроме того, растет интерес к другим сегментам токенизации физических активов: государственные облигации, фонды ликвидности и т. д. — крупные управляющие активами увеличивают свои вложения, что говорит о признании этих сегментов на институциональном уровне.

Обсуждение в отрасли также меняется.

Shaw отмечает: «Ранние проекты постоянно сталкивались с вопросами собственности. Инвесторы спрашивали: «Что я реально приобретаю? Какие права у меня есть? Как они защищены законом?» — и долго не получали удовлетворительных ответов.» Сейчас отрасль активно работает над решением этой ключевой проблемы.

Инвестиционная ценность еще должна подтвердиться

С точки зрения инвестиций, токенизация недвижимости сама по себе не создает новых источников дохода. Ее основная ценность — в оптимизации инвестиционных порогов, эффективности управления и ликвидности активов.

Shaw говорит: «Токен недвижимости — это подтверждение прав владельца на реальный объект, способный приносить стабильный доход, с легитимной юридической защитой.»

Это определение важно, поскольку оно основывается на реальных доходах и создает устойчивую модель, отличающуюся от подходов, основанных только на рыночных нарративах или спекуляциях на вторичном рынке.

Тем не менее, чтобы привлечь крупные институциональные инвестиции, модель токенизации должна иметь реальные конкурентные преимущества.

Кроутер считает: «Чтобы завоевать доверие крупного капитала, токенизация недвижимости должна доказать свою реальную экономическую ценность, а не ограничиваться технологическими инновациями. На текущем этапе большинство архитектур лишь усложняют существующие модели инвестирования в недвижимость.»

Перспективы развития

Следующий этап развития токенизации недвижимости — это не количество новых проектов или выпуск новых токенов, а реальные результаты их работы.

Shaw отмечает: «Инвесторы не будут вкладывать деньги только на основе белой книги. Они пойдут, когда увидят, что платформа достигла масштабной, нормативной и прозрачной работы, а ее деятельность можно проследить и проверить.»

Это — главный барьер, который предстоит преодолеть всему сектору.

В ближайшее время степень регуляторного регулирования и качество операционной деятельности платформ определят, сможет ли концепция «инфраструктурного приоритета» реализовать свои первоначальные идеи.

Если этот путь удастся, токенизация недвижимости приблизится к своей изначальной мечте; если же развитие застопорится, разрыв между идеалом и реальностью сохранится.

В конечном итоге, сегодня технологии уже не являются препятствием для развития отрасли, важнейшими барьерами остаются инфраструктура и нормативная база.