Последнее время заметил, что всё больше людей спрашивают, что такое REIT, на самом деле этот инвестиционный инструмент в Таиланде существует уже некоторое время. Говоря откровенно, REIT с тех пор, как вошёл на тайский рынок в 2018 году, постоянно присутствует, но многие всё ещё немного не до конца понимают его суть.

Проще говоря, REIT — это инвестиционный траст недвижимости, управляемый профессиональными менеджерами фонда, которые помогают вам управлять группой активов, способных приносить денежный поток. Будь то торговые центры, офисные здания, отели или дата-центры — эти активы ежемесячно генерируют арендную плату или другие доходы, которые затем регулярно распределяются инвесторам. Именно поэтому дивиденды REIT относительно стабильны — ведь они поддерживаются реальными арендными поступлениями.

Если говорить о преимуществах REIT, то во-первых, у него хорошая ликвидность — его можно покупать и продавать в любой момент на SET. Во-вторых, для участия в недвижимости достаточно вложить относительно небольшие средства, не нужно покупать целое здание. А также вся деятельность и раскрытие информации строго регулируются контролирующими органами, что обеспечивает прозрачность. Самое главное — если выбрать правильный REIT, то ежегодный денежный поток может значительно превышать доход по срочным депозитам.

Но нужно также ясно понимать и недостатки. Дивиденды REIT облагаются налогом в размере 10% или включаются в годовую налоговую декларацию. Кроме того, такие инвестиции очень чувствительны к изменениям процентных ставок: при росте ставок привлекательность REIT снижается, а цены могут падать.

REIT условно делится на две формы прав собственности. Одна — полное право собственности (Freehold), когда фонд действительно владеет этими активами, и их стоимость может расти вместе с ростом недвижимости. Другая — право аренды (Leasehold), когда фонд лишь имеет право пользования, а по истечении срока аренды стоимость обнуляется. Поэтому в долгосрочной перспективе более надёжными считаются REIT с полным правом собственности.

По типам инвестиций есть прямое владение недвижимостью, а есть косвенное — через владение акциями других компаний, инвестирующих в недвижимость. По типам активов REIT делятся на розничные (торговые центры), жилые (квартиры, отели), медицинские (больницы, дома престарелых), офисные и инфраструктурные. Риски и доходность у каждого типа разные, нужно выбирать исходя из своих целей.

Стоимость REIT фактически складывается из двух частей: во-первых, стоимости самой недвижимости, во-вторых, будущего денежного потока, который она способна генерировать. Стоимость недвижимости меняется в зависимости от экономического развития и инфраструктуры, а денежный поток зависит от состояния арендаторов и экономической ситуации.

В Таиланде сейчас есть несколько хороших вариантов REIT. CPNREIT управляет торговыми центрами и офисами группы Central, дивидендная доходность около 8%. IMPACT — полностью собственный REIT, владеет несколькими зданиями Impact Muang Thong, доходность примерно 5%. WHART сочетает полное право собственности и аренду, занимается складской логистикой, дивидендная доходность около 7,6%. JASIF — инфраструктурный фонд, владеет оптоволоконной сетью, доходность может достигать более 13%.

В целом, если вы хотите получать более высокий денежный поток, чем по срочным депозитам, REIT — хороший выбор. Но ни в коем случае не стоит рассматривать его как быстрый способ разбогатеть с высокой доходностью — это долгосрочная и стабильная инвестиция. Перед выбором обязательно нужно понять особенности разных REIT, учесть свою толерантность к рискам и инвестиционный срок, чтобы найти именно тот, который подходит вам.