Последнее время я следил за тенденциями на рынке недвижимости Вьетнама и заметил некоторые довольно интересные явления. Соотношение цен на жилье к доходам в Ханое недавно взлетело до 27,7 раза, что действительно впечатляет — это близко к пиковым значениям 2016 года, значительно превышая средний показатель в 23,35 раза за прошлое время. Проще говоря, сейчас покупка жилья в Ханое гораздо сложнее, чем раньше.

Что же поднимает цены на недвижимость во Вьетнаме? Я заметил несколько факторов, действующих одновременно. Во-первых, давление со стороны предложения. В центре города и в районах с хорошей инфраструктурой жилья изначально мало, а спрос остается стабильным, особенно среди молодежи и мигрантов. Во-вторых, за последние два года после напряженности с ликвидностью деньги снова начали течь в недвижимость, особенно в квартиры с ясным правовым статусом, что вновь привлекает инвесторов. Также растут строительные и кредитные издержки, что поднимает цены на новые дома, а рынок вторички вслед за этим тоже растет.

Интересно, что во Вьетнаме и в Китае действительно есть сходство в культуре недвижимости. Жилье занимает 60-70% семейных активов, уровень владения превышает 90%, а соотношение цен к доходам находится на высоком уровне. Но стоит учитывать, что сейчас во Вьетнаме уровень урбанизации всего 45%, что значительно ниже китайских 65-67%, а значит, реальный спрос на жилье еще очень велик.

Если сравнить с Китаем, то ситуация становится еще яснее. В Китае с 2022 года начался демографический спад, избыточность жилья достигла такого уровня, что на 1,5 миллиарда человек приходится лишнее жилье, ежегодно строится около 4 миллионов квартир. В основном кризис вызван избыточным предложением и высоким уровнем заимствований. Во Вьетнаме ситуация иная — население продолжает расти, уровень урбанизации еще далек от насыщения, ежегодно строится всего около 100 тысяч квартир, а дефицит составляет примерно 300 тысяч, особенно в сегменте обычного и социального жилья. Проще говоря, в Китае причина — избыток жилья, а во Вьетнаме — структурный дефицит предложения.

Конечно, быстрое увеличение соотношения цен к доходам несет риски. Способность покупателей к обслуживанию долгов снижается, доходность от аренды ухудшается, а различия между проектами и регионами становятся все более заметными. Однако по сравнению с ситуацией в Китае, сейчас во Вьетнаме более осторожная кредитная политика и более строгие правовые рамки, поэтому эти риски скорее локальные, а не всеобъемлющий пузырь.

Для тех, кто покупает жилье для собственного проживания, сейчас действительно стало сложнее, но в ближайшие годы проекты социального жилья должны немного снизить давление, а миграция населения в пригороды улучшит ситуацию с затратами и землепользованием. Для инвесторов нужно быть более осторожными, поскольку структура денежного потока в недвижимости меняется, а ожидания по капитализации уже не такие оптимистичные, как раньше.

В целом, рынок недвижимости Вьетнама перешел от стадии накопления к периоду более высокой оценки стоимости. Этот показатель, хотя и близок к уровню перед кризисом в Китае, еще не достиг условий, вызывающих структурные разрывы и пузырь. Основное отличие — в соотношении спроса и предложения, а также в демографической структуре. Кто-то согласен с этим мнением?