Публичные REITs начинают активно развиваться, и база независимых крупных активов, вероятно, станет прочнее

Источник данных: Wind Юй Шипэн / Таблица Фото источник: AI-сгенерировано

Журналист Службы ценных бумаг Юй Шипэн

В последнее время в области публичных REITs произошли три крупных события: подача первых проектов по угольной генерации, выбор управляющих фондов для проектов по уходу за пожилыми, постоянное расширение коммерческой недвижимости. Как показывает анализ журналиста Службы ценных бумаг, с углублением процесса постоянного расширения, активы, подлежащие активации, становятся все более разнообразными, проявляется эффект координации между платформами и взаимодействия первичного и вторичного рынков. По состоянию на 8 мая общий объем заявок на коммерческую недвижимость REITs превысил 600 миллиардов юаней, что больше общего объема выпуска REITs за весь прошлый год; расширение до более чем 20 проектов в парках охватывает такие активы, как China Merchants Shekou и Beijing Yizhuang.

Источники, опрошенные журналистом, отметили, что публичные REITs переходят от выпуска активов к капиталовому циклу, и после перехода от количественного роста к качественной проверке, позиционирование как отдельного крупного актива, скорее всего, будет полностью закреплено. В условиях низких процентных ставок, недостатка активов, долгосрочного привлечения капитала и потребности в хеджировании, логика входа новых средств все еще актуальна. Более важным становится оценка разумности и стабильности денежных потоков базовых активов, что важнее, чем простое стремление к расширению рынка.

Коммерческие недвижимые REITs

Выпуск в этом году может достичь триллиона юаней

8 мая был объявлен о создании REIT от Yi Fang Da Guangxi Beitou High-Speed, с объемом привлеченных средств 2,475 миллиарда юаней. Этот REIT был продан всего за один день, часть публичных продаж была досрочно завершена из-за превышения спроса (коэффициент распределения составил 0,31%), что стало очередным случаем «распродажи за один день» в области публичных REITs. Кроме того, 6 мая China Great Wall Fund подала заявку на первый публичный REIT — China Great Wall Huaneng угольная электростанция REIT, а также вместе с заявкой на China Huaxia China Resources Electric Power угольная электростанция REIT, что стало первыми в рынке публичными REITs, связанными с угольной генерацией.

Кроме того, есть новые новости по проектам по уходу за пожилыми. Согласно публичным сообщениям, недавно Beijing Beijing Enterprises Urban Development Group объявила о проведении открытого тендера на подбор управляющего фонда и финансового консультанта для проекта публичных REITs по уходу за пожилыми, охватывающего весь процесс от подачи заявки до управления в течение всего срока. Требования к участникам тендера: наличие более 5 лет соответствующего опыта и кейсов по выпуску публичных REITs, а также не менее 4 участников в команде.

На прошлой неделе также были новости по коммерческим REITs. 6 мая заявка на REIT от Hongtu Innovation Fund — Hongtu Innovation Maoye Commercial Real Estate REIT — была принята. Согласно данным Wind, с начала этого года было зарегистрировано 20 заявок на коммерческие REITs, их подали 13 управляющих фондов. Самые активные — China Asset Management (4 заявки), CICC и China Universal Fund (по 2 заявки). Также участвуют такие фонды, как Chuangjin Hexin Fund, Everbright Prudence Fund, CITIC Construction Investment Fund, Guolian An Fund и другие малые публичные фонды. Заявка Chuangjin Hexin Fund — Beijing State-owned Assets REIT — стала первой в стране «городской реновации + технологические инновации» REIT, сейчас она находится на стадии запроса.

«Общий объем заявок на 20 коммерческих недвижимых REITs превышает 600 миллиардов юаней, что больше общего объема выпуска инфраструктурных REITs за 2025 год, демонстрируя характеристики «большого масштаба, высокого качества, многообразия субъектов и новых моделей». В заявках участвуют государственные, муниципальные, частные и иностранные компании, активы включают торговые центры, комплексы, отели и другие типы недвижимости. Ожидается, что в дальнейшем будет подано еще много проектов, и общий объем выпуска коммерческих недвижимых REITs за год может достичь триллиона юаней, что эффективно активирует коммерческие активы на триллионы юаней», — заявил аналитик Chuangjin Hexin Fund журналисту Службы ценных бумаг.

Постоянное расширение базовых проектов десяти типов активов

Включая вышеупомянутые продукты, по состоянию на 8 мая в целом на рынке зарегистрировано около 130 публичных REITs. Согласно данным Wind, эти продукты распределены по десяти основным категориям активов: продукты по угольной генерации относятся к энергетической инфраструктуре, также есть коммерческая недвижимость, водные сооружения, муниципальные объекты и другие категории.

В динамике, по мере расширения базовых активов, проекты, активируемые публичными REITs, продолжают увеличиваться. Например, 8 мая China Asset Management подала заявку на REIT по скоростной дороге Shudao, это 17-й транспортный инфраструктурный REIT на рынке. Другие продукты охватывают такие активы, как高速河北高速, Yuexiu Expressway, Anhui Traffic Control и Nanjing Traffic Expressway. Среди более 20 инфраструктурных REITs в парках — Xiamen Torch, China Merchants Shekou, Beijing Yizhuang, Suzhou Industrial Park и другие известные парки. В настоящее время подано 20 заявок на коммерческие недвижимые REITs, среди них — assets таких компаний, как Intime Department Store, CapitaLand, China Resources Land, Poly, Galaxy Group, Sinotrans Food Group и другие.

Дальнейшее углубление и расширение публичных REITs включает координацию между платформами и взаимодействие первичного и вторичного рынков. Например, Pre-REITs продукт «Shenzhen Zhaorong No.1 (Shenzhen) Infrastructure Private Equity Fund», инициированный компанией Zhaorong Capital (дочерняя компания China Merchants Fund) и Shenzhen Shenwan Group, был зарегистрирован в первом квартале этого года. Этот Pre-REITs ориентирован на новые источники энергии, вычислительные мощности, хранение энергии и качественную недвижимость, в основном через выход на рынок в виде публичных REITs. За этим стоит взаимодействие между структурами China Merchants Fund, China Merchants Bank, China Merchants Securities, China Merchants Capital и China Merchants Trust, формирующее многоуровневую экосистему REITs, охватывающую этапы приобретения активов, их развития и выхода на рынок.

刘玄, директор по операционной деятельности REITs в Bosera Fund, отметил, что с 2021 года рынок REITs в Китае переходит от пилотных проектов к нормализации, расширяясь от инфраструктуры к недвижимости, что означает не только увеличение количества продуктов, но и системную перестройку глубины и широты рынка. От «количества» к «качественной проверке» — это обусловлено диверсификацией категорий активов и нормализацией механизма «первое размещение + расширение». Также расширение экосистемы участников и финансирования создает прочную основу для роста масштабов рынка.

От выпуска активов к углублению капиталовго цикла

Переход публичных REITs от количественного роста к качественной проверке проявляется не только в расширении активов, но и в реакции рынка на них после листинга.

Со второго квартала публичные REITs начали включаться в продукты «Fixed Income +», становясь очередным источником капитала после фондов фондов (FOF). По оценкам аналитиков, при условии, что в 2026 году выпуск гибридных облигационных фондов останется на уровне 2025 года, при доле инвестиций в публичные REITs в размере 1%, такие фонды смогут привлечь около 1,8 миллиарда юаней потенциальных средств в период с апреля по декабрь 2026 года. По полным данным за год, на конец 2025 года в портфеле 207 публичных фондов фондов (FOF) было более 38 публичных REITs, совокупный объем их доли превышает 95 миллионов единиц, что на 80% больше по сравнению с серединой 2025 года (51,98 миллиона). Также по данным брокеров, в 2025 году доля рыночной стоимости публичных REITs, принадлежащих брокерским собственным средствам, составляла 53%, а страховые компании держали около 20%, что в совокупности превышает 70%.

«Экосистема рынка REITs переходит от выпуска активов к капиталовому циклу», — отметил 刘玄. — «Публичные REITs сегодня — это не только платформа для листинга активов, но и ключевой узел в финансовой экосистеме недвижимости». С развитием структуры инвесторов от стратегических размещений к индексным инвестициям, расширением экосистемы финансирования и ожиданиями развития индексов и деривативов по REITs, позиционирование как отдельного крупного актива у публичных REITs, скорее всего, будет полностью закреплено.

Что касается вторичного рынка, то в этом году публичные REITs показывают средний рост около 0,2%, максимальный — 10,12%, минимальный — минус 12,28%. 刘玄 отметил, что участники рынка должны уделять больше внимания разумности и стабильности денежного потока базовых активов, чем просто расширению рынка.

Старший стратег аналитик招商基金 Ван Чаопинь отметил, что рост рынка акций и повышение риск-предпочтений оказывают давление на ликвидность и динамику REITs, однако низкие ставки, недостаток активов, долгосрочное привлечение капитала и потребность в хеджировании создают поддержку. Высокая дивидендная доходность и относительно контролируемые риски снижают привлекательность для крупных инвесторов, что делает их ценными для распределения портфелей и поддержки качественных проектов. Также ожидается постепенное внедрение политик, таких как индексные продукты, публичные фонды и пенсионные программы, разрешающие инвестиции в REITs.