«Глобальная первая компания в области больших моделей» Zhipu, потратившая 360 миллионов на покупку недвижимости в Пекине: за этим стоит волна покупок земли, вызванная электронной коммерцией. Кто следующий за волной покупки зданий?

Китайская технологическая и электронная коммерческая отрасль, некоторые компании, переживают «пробуждение недвижимости».

Здание Diamond, расположенное на северо-восточной улице Хайдянь в Пекине, было приобретено компанией Zhipu, которая называется «первой акцией глобальных больших моделей», за 361 миллиона юаней. Согласно информации из Чжичачжя, недавно произошли изменения в уставных документах Beijing Hongzuan Technology Development Co., Ltd.: первоначальный акционер Anshi Hongzuan Investment Co., Ltd. вышел, а новым полностью владельцем стала Zhipu, а основным активом сделки является именно здание Diamond, расположенное в центре программного парка Zhongguancun.

Эта сделка также привлекла внимание отрасли к растущему тренду «захвата земли и застройки» в сфере электронной коммерции и интернета.

С начала этого года крупные компании и лидеры нишевых сегментов, от ведущих корпораций до компаний в области вертикальных технологий, от ключевых деловых районов Пекина, Шанхая, Гуанчжоу и Шэньчжэня до высокотехнологичных центров электронной коммерции, активно покупают или приобретают офисные здания класса А, или по низким ценам приобретают промышленные и коммерческие земли, с ценами от нескольких миллиардов до десятков миллиардов юаней, постепенно отходя от привычной «легкой» модели операционной деятельности.

Несколько интервьюируемых сообщили, что эта волна инвестиций в тяжелые активы — не слепое расширение компаний, а осознанный выбор, обусловленный низкими ценами на коммерческую недвижимость, поддержкой со стороны местных властей, стратегическим обновлением бизнеса и другими факторами. В то же время, с ускорением развития новых технологий, таких как большие модели ИИ, передовые технологии, электромобили, отраслевые компании могут начать обновлять свои стратегии «захвата земли», и некоторые из них, возможно, готовят новую волну инвестиций в тяжелые активы.

Текущая «волна захвата земли» в сфере электронной коммерции

На фоне электронной коммерции и технологических компаний по всей стране происходит активная покупка земли и строительство.

В отрасли Zhipu называют «первой акцией глобальных больших моделей». Их недавние покупки в Пекине вызвали интерес рынка.

Согласно ранее опубликованному объявлению Zhipu, компания планирует приобрести Beijing Hongzuan Technology Development Co., Ltd. за сумму не более 361 миллиона юаней. Изменения в регистрационных данных свидетельствуют о завершении сделки.

Здание Diamond имеет общую площадь около 22,7 тысяч квадратных метров, расположено в центре программного парка Zhongguancun, рядом с такими гигантами интернета, как Lenovo, Baidu, Tencent, Sina, — это ядро индустрии искусственного интеллекта и цифровой экономики в Пекине и по всей стране.

Что касается причин покупки, Zhipu в своем объявлении ясно указала, что планирует использовать это имущество в качестве штаб-квартиры для собственных нужд, для ежедневных административных задач и операций с большими моделями, а также рассчитывает на потенциал долгосрочной стратегии, опираясь на ценность объекта, чтобы повысить общую устойчивость к рискам.

Аналитики считают, что эта покупка — не только важный этап развития компании, но и может стать новым примером для компаний, связанных с ИИ-моделями, по тяжелым активам в ключевых городах и районах.

На самом деле, действия Zhipu — не исключение, а отражение общего тренда в сфере электронной коммерции и интернета, который наблюдается с начала года.

Крупные компании лидируют в этой волне приобретений земли. В первые два месяца 2026 года ByteDance приобрела два участка в Хайдяньском районе Пекина на сумму около 6,1 миллиарда юаней, включая участок на Blueview Lijia за 2,8 миллиарда и третий этап технологического парка Dongsheng за 3,305 миллиарда.

JD.com также активно действует. 20 апреля дочерняя компания JD приобрела за 663 миллиона юаней участок в центре города Цянцзин в Ханчжоу для строительства регионального центра Zhejiang; в тот же месяц JD приобрела 117 му промышленной земли в районе Хуанпу в Гуанчжоу для создания индустриального парка роботов; также за рубежом, в апреле, завершена сделка по проекту в Вигане, Великобритания, что расширяет логистическую сеть в Европе.

Особое внимание уделяется тому, что новые игроки, не являющиеся лидерами рынка, также начинают активно приобретать землю.

Инсайдеры отмечают, что, помимо крупных интернет-компаний, компании, занимающиеся прямыми продажами, трансграничной торговлей, вертикальными сегментами и региональными лидерами, также активно покупают землю в таких индустриальных центрах, как Гуанчжоу, Ханчжоу, Иу, Шаиши (Фуцзянь), Цзыси (Чжэцзян), Чунцин. Обычно эти участки предназначены не для жилой застройки, а для создания штаб-квартир, баз для прямых трансляций, складов цепочек поставок и индустриальных парков.

По неофициальным данным, только за этот год несколько компаний из разных отраслей начали активные покупки. В начале 2026 года в районе Байюнь в Гуанчжоу связанная с Haya Group компания приобрела два коммерческих участка за 177 миллионов юаней для создания штаб-квартиры косметической электронной коммерции и центра трансляций; в районе Цянцзицзян в Ханчжоу компания Gu Ming Technology, занимающаяся напитками, потратила 45,5 миллиона юаней на покупку ключевого участка для создания национальной штаб-квартиры; в Шаиши (Фуцзянь) началось строительство штаб-квартиры для электронной коммерции; в Цзыси (Чжэцзян) две компании одновременно приобрели землю для создания трансграничных и прямых продажных центров; в Ханчжоу в районе Хуачжоу компания по развитию цифровой индустрии заплатила 3,671 миллиона юаней за землю для создания торговых центров и баз для электронной коммерции; в Чунцине, в районе Хэцюань, компания по развитию цифровой индустрии приобрела коммерческую землю за 3,67 миллиона юаней для создания инкубационных центров для местных предприятий электронной коммерции.

«Логистические компании и не лидирующие в сегменте электронных торговых платформ активно приобретают склады и логистические площади в центральных и западных регионах, что очень приветствуется местными властями, поскольку спрос и предложение совпадают», — заявил Мухаммед, эксперт по электронной коммерции и трансграничной торговле, в интервью с Caixin. Он отметил, что в центральных регионах логистические издержки уже ниже, чем на побережье, и это создает окно возможностей. В то же время, из-за ограниченности земельных ресурсов в ключевых прибрежных городах, приоритет отдается высокотехнологичным компаниям, что стимулирует некоторые компании электронной коммерции перемещаться в центральные и западные регионы.

Что касается трансграничной торговли, Мухаммед отметил, что многие китайские компании используют платформы вроде Amazon для хранения товаров за рубежом, но эффективность таких вложений пока невысока, репутация не очень хорошая. Пока что, из-за необходимости тяжелых инвестиций и опасений потерять деньги, компании не спешат строить склады за границей. В основном, они предпочитают приобретать землю в таких прибрежных городах, как Шэньчжэнь и Гуанчжоу, где рынок зрел и есть возможность выхода на международные рынки.

Аналитики отмечают, что к 2026 году активное приобретение земли не только крупными компаниями, но и средним и малым бизнесом становится новым явлением. Компании перестают полагаться только на аренду сторонних площадей, а используют собственные земельные активы для снижения операционных затрат, закрепления региональных политик и объединения ресурсов по всей цепочке поставок, что свидетельствует о переходе малых и средних компаний к интеграции онлайн и офлайн, а также к развитию тяжелых активов.

Цены на коммерческую и промышленную недвижимость находятся на историческом минимуме

От сделки Zhipu за 361 миллион юаней за здание Diamond в Пекине до приобретений ByteDance за 6,1 миллиарда юаней в Хайдянь, и до инвестиций компаний, таких как Gu Ming и Haya, — почему компании из сферы электронной коммерции и интернета массово покупают землю и строят?

Инсайдеры указывают, что за этим стоят рыночные циклы, политика поддержки, бизнес-стратегия и соотношение затрат и доходов. Это не только рациональные решения для захвата рыночных возможностей, но и ответ на конкуренцию и долгосрочное развитие.

«Одна из ключевых причин — цены на коммерческую недвижимость сейчас находятся на историческом минимуме», — считает директор исследовательского института 58 Anjuke Чжан Бо. Он отметил, что рынок коммерческой недвижимости сейчас в фазе коррекции, и снижение цен на офисные здания в основном превышает снижение цен на жилую недвижимость, даже в ключевых городах. В периоды цикла цены на качественные офисные здания падают значительно больше, чем на жилую недвижимость, и сейчас достигнуты минимальные уровни.

Данные онлайн-платформы Anjuke показывают, что в первом квартале 2026 года цены на офисы класса А в Шанхае снизились по сравнению с пиковыми значениями 2021 года, особенно в районах Цинпу и Линган.

Вице-руководитель Китайского союза капиталовложений Вэньси Бао отметил, что при снижении арендных ставок и цен на активы, перевод долгосрочной аренды в фиксированные издержки и приобретение качественных активов позволяют зафиксировать долгосрочные операционные расходы и улучшить баланс.

Мухаммед также подчеркнул, что дефицит земельных ресурсов, особенно промышленных участков, становится все более очевидным. За последние годы в производственном секторе произошла корректировка, и пузырь цен на промышленную землю был сжат. Сейчас она находится в ценовой яме, не показывая роста уже десять лет.

«Независимо от развития ИИ и роботов, роботы и оборудование требуют земли для работы. Трансформация производства из Китая в «умное» производство увеличивает спрос на промышленную землю. Покупка земли компаниями электронной коммерции — это не только извлечение ценности из дефицита земли, но и подготовка пространства для складов с интеллектуальными системами, распределительных центров и лабораторий», — сказал Мухаммед.

Поддержка со стороны местных властей помогает компаниям достигать целей снижения затрат и расширения.

Бао считает, что многие регионы внедряют модели «предоставления земли по промышленной программе», с низкой ценой, высокой долей владения и высокими налоговыми ставками. Электронная коммерция и логистика, как отрасли с высоким объемом грузоперевозок, занятостью и налогами, становятся приоритетами для привлечения инвестиций, а также получают хорошие условия при покупке земли и развитии инфраструктуры.

«Некоторые регионы предоставляют субсидии на покупку офисных зданий для компаний электронной коммерции, включая налоговые льготы и поддержку в обеспечении жилья для сотрудников. Например, в одном районе города есть программа, которая компенсирует 5% стоимости покупки здания для электронной коммерции или платформенной экономики, максимум до 50 миллионов юаней. Также для таких компаний могут выделять 5-10% жилья для талантов или предоставлять квартиры по 40 м² на человека, чтобы обеспечить приоритетное поступление детей в школы», — отметил Чжан Бо.

Еще одна важная причина — внутренние потребности компаний.

Аналитик по коммерческой недвижимости отметил, что конкуренция в сфере интернета и электронной коммерции сместилась с онлайн-трафика на «способность выполнять заказы и наличие офлайн-сцен». Собственные объекты позволяют удовлетворить такие требования, как вычислительные центры, секретные лаборатории, объекты с высокой нагрузкой и стабильным электроснабжением, что сложно обеспечить через аренду. Собственные площади более управляемы.

Станет ли «Нью-Дэн» основным игроком в «захвате земли»?

По мере реализации этой волны внутреннего использования земли для электронной коммерции возникает вопрос: кто еще может присоединиться к «захвату земли и покупке участков»?

Чжан Бо сообщил, что в рамках национального плана «Пятилетний план 15» и стратегии развития новых технологий, такие направления, как большие модели ИИ, электромобили, полупроводники и роботы-гуманоида, станут ключевыми для развития новых технологий и важными направлениями поддержки со стороны региональных властей.

«Обучение, inference и центры интеллектуальных расчетов для больших моделей ИИ требуют высокого уровня электроснабжения, нагрузки и безопасности, поэтому предпочтительнее строить такие центры вблизи научных городов или приобретать и модернизировать IDC», — отметил Бао. Для привлечения высококвалифицированных научных кадров компании нуждаются в «офисах с инфраструктурой и жилыми комплексами», что стимулирует приобретение земли вблизи научных центров.

Один из аналитиков считает, что покупка Zhipu здания Diamond — важный сигнал, и в будущем могут появиться другие компании, связанные с большими моделями, которые будут активно приобретать землю в ключевых городах.

Компании в области передовых технологий и производства также имеют высокий спрос. «Полупроводники, роботы и компании в сфере низкоорбитальной экономики нуждаются в специальных производственных цехах, чистых комнатах и площадках для испытаний. Эти компании, приобретая землю, также стимулируют развитие цепочек поставок в этом районе», — сообщил аналитик.

Некоторые регионы готовы предложить более гибкую политику в отношении земли, налоговые льготы и ускоренные экологические проверки, чтобы привлечь компании в области передовых технологий. Например, 24 апреля в Шэньчжэне в районе Баоань был выставлен участок A425-0617 для проекта «Производство передовых载板 и гибких печатных плат», с общим инвестиционным объемом свыше 10 миллиардов юаней. От выбора участка до его выставления на торги заняло всего 42 дня, что стало рекордом для Баоань.

Автомобили и транспортные компании также считаются важными покупателями. Чжан Бо отметил, что крупные автопроизводители с сильной цепочкой поставок привлекаются к участкам по низким ценам и налоговым льготам для создания региональных штаб-квартир, центров разработки и сборки, что соответствует зеленой экономике.

«В будущем приоритет при приобретении земли будет отдавать собственному использованию и долгосрочной эксплуатации», — считает Бао. «Масштабные покупки земли станут реже, проекты будут ориентированы на инвестиционную отдачу и долгосрочный денежный поток. Общий тренд — умеренное увеличение объема приобретений, с акцентом на структурное развитие, а не просто на накопление земли, а на поддержку бизнес-обновлений и индустриальной концентрации».

Аналитики полагают, что в ближайшие годы в ключевых городах Китая и городах с конкурентными преимуществами в промышленности рынок офисных, коммерческих, индустриальных и логистических площадей будет часто видеть участие технологических компаний.