Большинство людей, гоняющихся за бумом ИИ, сосредоточены на акциях чипов, таких как Nvidia, или на программном обеспечении, как Palantir. Но вот что они упускают - есть более тихий, более стабильный способ получать прибыль от всей этой инфраструктуры ИИ, и он скрыт прямо на виду в секторе недвижимости.

REITs дата-центров по сути являются арендодателями революции ИИ. Пока все наблюдают за ростом оценок полупроводников, эти компании тихо сдают физические площади компаниям, которые фактически управляют нагрузками ИИ. Digital Realty — один из крупнейших игроков в этой области — они управляют более чем 300 дата-центрами в более чем 50 мегаполисах и обслуживают более половины компаний из Fortune 500, включая таких гигантов, как IBM, Oracle и Meta.

Что делает это особенно интересным, так это бизнес-модель. Digital Realty использует структуру тройного чистого лиза, что означает, что арендаторы сами отвечают за обслуживание и налоги. REIT просто собирает арендную плату и передает большую часть акционерам в виде дивидендов. Их основной FFO на акцию вырос с $6.22 в 2020 году до $6.72 к 2024 году, и они прогнозируют рост на 9-10% в 2025 году. Этот будущий дивиденд в размере $4.88 дает доход примерно 2.9% — стабильный доход, пока вы ждете.

Процент занятости оставался стабильным в районе 80-85%, но вот что важно — они ожидают, что он увеличится на 100-200 базисных пунктов в 2025 году по мере того, как спрос на дата-центры, готовые к ИИ, будет расти. Они также сокращают свои старые, медленно растущие объекты и удваивают инвестиции в гиперскейл-объекты, способные обрабатывать следующего поколения нагрузки ИИ.

При цене $165 за акцию Digital Realty торгуется по 22-кратному trailing core FFO — разумная оценка по сравнению с премиальными оценками большинства акций ИИ. Для инвесторов, ориентированных на доход, которые хотят получить экспозицию к инфраструктуре ИИ без волатильности, это выглядит гораздо привлекательнее, чем гонка за последним программным прорывом.

Недвижимостьный аспект ИИ не яркий, но он реальный. По мере того, как компании продолжают обновлять свою инфраструктуру ИИ и расширяться по всему миру, спрос на эти дата-центры должен продолжать расти. Это тот самый скучный, дивидендный инвестиционный инструмент, который действительно накапливает богатство со временем — что, честно говоря, превосходит большинство хайпа, сейчас присутствующего на рынке.