Только что рассматривал покупку жилья в Калифорнии, и честно говоря, цены сумасшедшие. Как все знают, погода здесь потрясающая, но стоимость жизни? Жесткая. Я начал копать, какие программы действительно могут помочь, и выяснил, что доступна гораздо больше поддержки, чем я думал, особенно через CalHFA.

Итак, CalHFA существует с 1975 года, помогая людям получать ипотеку, которую они реально могут позволить себе. Классная часть в том, что она финансируется самостоятельно, так что это не съедает налоговые деньги. В основном они сотрудничают с одобренными кредиторами, чтобы предлагать кредиты впервые покупающим с низким и средним доходом. Вы можете взять заем до 105% стоимости дома, что означает, что они помогут покрыть ваш первоначальный взнос и расходы на закрытие сделки. Это довольно значимо при покупке недвижимости в Калифорнии.

У них есть шесть различных программ ипотечного кредита в зависимости от вашей ситуации. Если вы военный или ветеран, есть программа VA, где вам вообще не нужен первоначальный взнос. Для людей в сельской местности есть вариант USDA. Но большинство знакомых рассматривают либо FHA, либо обычные кредиты.

Ипотека FHA через CalHFA проста — фиксированная ставка на 30 лет, и вы можете получить первоначальный взнос всего в ноль процентов, если соответствуете условиям их программы MyHome Assistance. В противном случае — 3,5%. Затем есть CalPLUS, которая похожа, но с немного более высокой процентной ставкой. Обмен — это то, что она включает их программу Zero Interest, которая помогает с расходами на закрытие, что, честно говоря, имеет смысл, когда вы уже тянете бюджет.

Если хотите выбрать обычный путь вместо FHA, CalHFA тоже это предлагает. Тот же фиксированный 30-летний срок, хотя к нему добавляется PMI. Можно взять до лимита по стандартной ссуде в вашем районе. Первоначальный взнос может быть всего 3%, если используете MyHome Assistance, иначе — ноль процентов с их помощью.

Теперь о квалификации — ваш доход должен быть равен или ниже установленного CalHFA для вашего округа. Несколько лет назад эти лимиты были довольно высокими, примерно $159,000 в более дешевых округах, таких как Фресно, и до $300,000 в дорогих районах, например, Сан-Франциско и Сан-Матео. Но честно говоря, даже если вы достигли порога по доходу, вам всё равно нужно реально позволить себе ежемесячный платеж. Я посчитал для обычного кредита на $700,000 с их финансированием первоначального взноса под 7% — примерно $4,517 только за основной долг и проценты. Добавьте налоги на имущество, страховку и ипотечное страхование — и в итоге получается около $5,500 в месяц. Это серьезное обязательство.

Одна вещь, которая меня удивила, — даже если у вас уже был дом, вы всё равно можете считаться покупателем впервые, если не владели им за последние три года. Так что если жизнь сложилась так, что пришлось продать, вы не автоматически исключены.

Чтобы действительно получить одобрение на ипотеку CalHFA, нужно пройти их онлайн-курс по обучению покупателей жилья или посетить очную консультацию. Они очень строго к этому относятся. Также нельзя иметь нулевую кредитную историю — они этого не одобрят. И потребуется купить гарантию на дом, чтобы покрыть неожиданные ремонты после закрытия сделки.

Процесс подачи заявки — это поиск кредитного специалиста, одобренного CalHFA, что, по их словам, сложнее, чем кажется. В Лос-Анджелесе только около восьми квалифицированных специалистов на весь округ, согласно их сайту. CalHFA не выдает ипотеку напрямую — они сотрудничают с одобренными и сертифицированными кредиторами. Поэтому итоговая сумма зависит от выбранного вами банка. Хорошая идея — сравнить предложения и получить несколько котировок, даже внутри программы CalHFA, как и в любой другой ситуации.

Что действительно помогает с доступностью — это их помощь с первоначальным взносом и расходами на закрытие. Средняя цена дома в Калифорнии превысила $700,000 к концу 2022 года, так что традиционный 20% взнос — это $140,000. Даже всего 3% — это $21,000. А расходы на закрытие добавляют еще от двух до пяти процентов. Жестко. Вот тут и приходит на помощь MyHome — это второй ипотечный кредит специально для вашего первоначального взноса. У них есть также ZIP, программа Zero Interest, которая покрывает расходы на закрытие. Лучшая часть — вам не нужно начинать возвращать эти деньги, пока ваш основной кредит не достигнет срока в 30 лет или пока вы не продадите или не рефинансируете. MyHome начисляет проценты, а ZIP — нет, так что хотя бы один из них без процентов.

Вы можете объединять кредиты CalHFA с другими грантами и программами помощи с первоначальным взносом. Если вам удастся получить дополнительные средства где-то еще, это уменьшит сумму займа. Только будьте осторожны — гранты иногда облагаются налогом как доход в год получения.

Если хотите получить полную картину, HUD есть целая страница помощи в приобретении жилья в Калифорнии с еще большим количеством вариантов. Плюс большинство городов имеют свои отделы развития сообщества или жилищные программы, которые работают поверх того, что предлагает CalHFA. Стоит проверить, есть ли в вашем городе что-то дополнительное.

Весь процесс вполне реализуем, если знать, куда смотреть и что спрашивать. Жилье в Калифорнии дорогое, без вопросов, но у них действительно есть инфраструктура, чтобы помочь людям стать владельцами. Просто нужно немного времени на исследование и терпения, чтобы всё понять.