Только что выплатили свой дом? Поздравляю, это огромное достижение. Но вот что многие не осознают — вам не обязательно просто сидеть на этом капитале. Вопрос, который я часто слышу, — можно ли снять капитал из дома без рефинансирования, и короткий ответ — да, вы абсолютно можете.

Давайте разберемся, как это на самом деле работает. Когда вы владеете домом полностью и без обременений, кредиторы обычно позволяют вам взять взаймы от 80% до 90% стоимости вашего жилья. Некоторые даже идут выше. Почему? У вас нулевой ипотечный баланс, что делает вас в их глазах менее рискованным заемщиком.

Теперь о снятии капитала без рефинансирования — тут начинается самое интересное. Cash-out рефинанс — один из вариантов, но не единственный. Многие не знают, что существует несколько способов использовать ваш капитал без полного рефинансирования.

Ипотечные кредиты под залог дома — вероятно, самый простой способ. Вы получаете единовременную сумму, а затем делаете фиксированные ежемесячные платежи в течение 5-30 лет. Платежи предсказуемы, что облегчает планирование бюджета. Обычно кредиторы ограничивают вас примерно 80-85% стоимости дома, хотя некоторые допускают до 100%. Минус? Вы возвращаете ежемесячный платеж после лет без ипотеки.

Затем есть HELOC — кредитная линия под залог дома. В этом случае вы не получаете сумму сразу, а получаете доступ к кредитной линии, из которой можете брать деньги по мере необходимости. Вы платите проценты только за использованную сумму. Это более гибко, если у вас есть текущие расходы или вы не уверены, сколько вам потребуется. Период использования обычно длится 5-20 лет, затем вы погашаете остаток за примерно 10 лет. Процентные ставки по HELOC обычно плавающие, но вы можете зафиксировать ставку на отдельные снятия.

Если хотите знать, можно ли снять капитал из дома без традиционного рефинансирования, то HELOC — ваш ответ — это технически совершенно другой финансовый продукт.

Еще один вариант — cash-out рефинанс, если вы полностью владеете домом. Вы заменяете свою несуществующую ипотеку на новый займ и забираете разницу. Минус в том, что есть лимиты по займам, установленные агентствами вроде Fannie Mae и FHA — сейчас максимум около $766,550 для односекционных домов в большинстве районов. Плюс — вы можете получить лучшие условия или меньшие затраты на закрытие по сравнению с другими вариантами.

Также есть обратные ипотеки, если вам 62 года или больше. Вы не делаете ежемесячных платежей — вместо этого кредитор дает вам деньги, а вы возвращаете их при продаже или переезде. Это совсем другой тип продукта, но о нем стоит знать.

Вот что важно: прежде чем решиться на что-либо, спросите себя, зачем вам нужны деньги. Если на одну крупную покупку, то ипотека под залог дома — логичный выбор. Если нужен постоянный доступ к наличным — лучше HELOC. Если ищете лучшие ставки или условия — возможно, лучше cash-out рефинанс. Также подумайте, не выгоднее ли взять личный займ или использовать сбережения.

Главное преимущество, когда вы не платите ипотеку, — кредиторы видят вас как менее рискованного заемщика. Ваш коэффициент долга к доходу лучше, у вас нет первоочередного залога, и все это работает в вашу пользу. К тому же эти варианты обычно имеют более низкие процентные ставки, чем необеспеченные кредиты, потому что ваше жилье — залог.

Но будьте честны с собой: как только вы используете этот капитал, ваш дом снова становится залогом. Не платите — можете его потерять. Вы также истощаете актив, на который, возможно, уходили годы, чтобы выплатить. И если стоимость дома значительно снизится, вы можете оказаться в минусе — задолженность превысит его рыночную стоимость.

Так что можете ли вы снять капитал из дома без рефинансирования? Определенно. Просто убедитесь, что это действительно правильный шаг для вашей ситуации.