Только что просматривал налоги по моей арендной недвижимости и понял, что многие действительно не понимают, как работает амортизация. Решил объяснить, потому что это может значительно сэкономить вам деньги на налогах.

Итак, вот что касается амортизации арендной недвижимости — IRS в основном позволяет вам списывать стоимость потери вашего здания со временем. Не земля, а сама структура, так как земля не изнашивается. Главное — амортизация начинается только тогда, когда ваша недвижимость действительно готова к сдаче в аренду и приносит доход.

Метод, который они хотят, чтобы вы использовали, называется MACRS (Модифицированная ускоренная система амортизации стоимости). В основном IRS делит жилую арендную недвижимость на полезный срок службы в 27,5 лет. Так что, какая бы ни была ваша амортизируемая база, делите её на 27,5, чтобы получить ежегодный вычет.

Позвольте привести реальный пример. Предположим, вы покупаете арендную недвижимость за 300 000 долларов, а земля оценивается в 50 000 долларов. Ваша амортизируемая база — 250 000 долларов. Делите это на 27,5 и получаете примерно 9 091 доллар в год в виде амортизационных вычетов. Это деньги, которые вы можете списать с вашего налогооблагаемого дохода.

Одна вещь, которую люди упускают: если вы вводите объект в эксплуатацию в середине года, вы только пропорционально учитываете первый год. Так, если он готов к сдаче в аренду 1 июля, вы возьмете только половину ежегодной амортизации (4 545 долларов) за первый год. Затем в следующие 26,5 лет вы получаете полные 9 091 доллар ежегодно.

Также важно — любые крупные улучшения, сделанные после ввода объекта в эксплуатацию, добавляются к вашей базе стоимости и амортизируются отдельно в течение оставшегося срока службы. Так что ремонт, новая крыша, модернизация HVAC — всё это увеличивает ваши амортизационные вычеты.

Вот где становится сложно: амортизационная recapture. Когда вы в конечном итоге продадите объект, IRS захочет обложить налогом все те амортизационные вычеты, которые вы заявляли за эти годы. Это может значительно увеличить ваш налогооблагаемый прирост, поэтому учитывайте это в своей долгосрочной стратегии.

Когда объект полностью амортизирован через 27,5 лет, вы больше не можете заявлять амортизацию по структуре. Но улучшения, сделанные в этот период, всё равно можно амортизировать по их собственному графику.

Главное — понимание амортизации арендной недвижимости важно для максимизации налоговых преимуществ как инвестора. Ведите подробные записи — цена покупки, улучшения, даты ввода в эксплуатацию — потому что IRS захочет их увидеть. Правильное оформление этого может существенно повлиять на ваши общие доходы.