Последнее время мне задают много вопросов о том, можно ли действительно рефинансировать HELOC, поэтому решил разобраться, что вообще возможно в этом случае.

Первый быстрый ответ — да, можно рефинансировать HELOC, но это не происходит автоматически. Банки имеют свои собственные правила относительно того, кто подходит. Обычно они смотрят на три основных фактора: сколько у вас есть собственного капитала в доме, ваш кредитный рейтинг и соотношение долга к доходу. Большинство кредиторов не одобрят более 80% от оценочной стоимости вашего дома, и они хотят видеть кредитный рейтинг около 670 или выше по FICO. Также важно ваше соотношение долга к доходу — большинство банков хотят видеть его ниже 43%.

Итак, предполагая, что вы действительно подходите, какие у вас есть варианты, если хотите рефинансировать HELOC? Есть в основном три пути.

Первый — подать заявку на новый HELOC. Вы можете остаться с текущим кредитором или поискать нового, а затем использовать эту новую линию кредита для погашения старой. Плюс в том, что вы начинаете новый период Draw и возвращаетесь к платежам только по процентам, что помогает, если у вас сейчас проблемы с денежным потоком. Но есть и минус — вы можете в итоге платить гораздо больше процентов со временем, если не будете активно погашать основную сумму. Об этом люди не всегда думают.

Второй — заменить его на кредит под залог дома (home equity loan). Это совершенно другая структура. Вместо линии кредита, которую вы берете по мере необходимости, вы получаете единовременную сумму и начинаете платить проценты сразу. Кредиты под залог дома часто имеют фиксированные ставки и фиксированные платежи, что дает предсказуемость. Возможно, это не сильно снизит ваши ежемесячные платежи, но в долгосрочной перспективе это может сэкономить деньги, потому что ставка зафиксирована.

Третий — объединить и ваш HELOC, и ипотеку в один рефинанс. Это немного сложнее. Если вы давно зафиксировали очень хорошую ипотечную ставку, возможно, не захотите ее терять. Но если у вас есть значительный баланс по HELOC, объединение всего этого вместе может иметь смысл с финансовой точки зрения. Возможно, вы заплатите чуть более высокую ставку по ипотеке, но ставки по HELOC очень высоки — я видел их до 10% в зависимости от кредитного рейтинга — так что разница может окупиться. Для сравнения, средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке недавно была чуть ниже 7%, так что разрыв есть.

Если же рефинансирование вам не подходит — например, у вас недостаточно собственного капитала или кредитный рейтинг ниже — есть и другие варианты. Некоторые банки могут изменить условия вашего текущего кредита, если вы попросите, например, растянуть срок погашения или скорректировать ставки, чтобы избежать foreclosure. Также можно взять личный займ для погашения HELOC, хотя ставки по ним обычно выше. Последний вариант — продать недвижимость, конечно, но это стоит рассматривать, если платежи становятся действительно неподъемными.

Итог: возможность рефинансировать HELOC зависит от вашей конкретной ситуации. Если думаете об этом, проверьте свой кредитный отчет, оцените свой домашний капитал и пообщайтесь с несколькими кредиторами, чтобы понять, что вам реально одобрят. Ставки и условия сильно варьируются, поэтому выгодно сравнивать предложения.