Итак, вы наконец выплатили свой дом. Это огромный шаг. Но вот что многие не осознают — наличие полностью оплаченного дома не означает, что вы не можете получить доступ к этим богатствам. На самом деле существует несколько надежных способов извлечь капитал из вашего дома, и в зависимости от вашей ситуации у вас может быть больше вариантов, чем вы думаете.

Давайте начнем с основ. Если ваш дом полностью оплачен, вы владеете 100% его капитала. Это мощно, потому что кредиторы обычно позволяют вам занять примерно 80-90% стоимости вашего дома. Некоторые даже идут выше, до 100%, поскольку ипотека уже отсутствует. Конечно, они все равно проверят ваш кредитный рейтинг, соотношение долга к доходу и вашу способность погасить — эта часть не меняется.

Существует четыре основных способа извлечь капитал из вашего дома:

Ипотечные кредиты под залог дома просты. Вы получаете единовременную сумму наличных и возвращаете ее со временем фиксированными платежами, обычно за 5 до 30 лет. Это лучше всего подходит, если у вас есть одна конкретная трата — например, ремонт или погашение другого долга. Предсказуемость приятна, потому что ваша ставка и платежи остаются постоянными все время. Большинство кредиторов позволяют вам занять 80-85% стоимости вашего дома, хотя некоторые идут до 100%. Правда, будьте осторожны: некоторые кредиторы устанавливают максимальный лимит займа, например, 400 000 долларов, независимо от того, сколько у вас есть капитала.

Затем есть HELOC, что отличается. Вместо получения всей суммы сразу, вы получаете линию кредита, к которой можете обращаться по мере необходимости. Вы снимаете деньги, погашаете их, снова снимаете — все в течение вашего периода использования, который обычно длится от 5 до 20 лет. После этого вы погашаете оставшуюся сумму в течение 10+ лет. Уловка в том, что ставки по HELOC обычно плавающие, хотя вы можете зафиксировать ставки по отдельным снятиям. Вы платите проценты только за использованную сумму. Обычно HELOC позволяют вам получить доступ к 80-90% стоимости вашего дома.

Рефинансирование с выводом наличных — еще один вариант. Вы по сути заменяете свою ипотеку на новую, более крупную. Поскольку вы уже полностью владеете домом, вы можете занять до 80% стоимости дома одним разом. Это может дать вам больше возможностей для займа, чем ипотека под залог дома или HELOC, и вы можете получить более выгодные условия кредита в целом. Ограничения, поддерживаемые государством, достигают 766 550 долларов для односемейных объектов в большинстве округов США, в зависимости от типа займа.

Наконец, если вам 62 или больше, стоит рассмотреть обратную ипотеку. Кредитор дает вам деньги — либо в виде единовременной суммы, регулярных выплат, либо кредитной линии — и вам не нужно возвращать их, пока не продадите дом или не переедете навсегда. Не требуется новых ежемесячных платежей, что и является большим преимуществом.

Но прежде чем двигаться дальше, подумайте, действительно ли это имеет смысл для вашей ситуации. Сколько вам нужно занять? Можете ли вы комфортно оплачивать ежемесячные платежи? Для чего вы используете эти деньги? И честно говоря, есть ли более хорошие альтернативы — например, личный займ или использование сбережений — которые не ставят под угрозу ваш дом?

Плюсы очевидны. С полностью оплаченной недвижимостью вы находитесь в сильной позиции. Ваше соотношение долга к доходу ниже, так как вы больше не платите ипотеку. Кредиторы видят меньший риск, поэтому одобрение проще. Кроме того, кредиты под залог недвижимости имеют более низкие процентные ставки, чем необеспеченные кредиты, потому что ваше имущество служит залогом. И вы получаете более длительные сроки погашения — до 30 лет по сравнению с 2-7 годами для личных займов.

Но есть и серьезный минус: ваш дом становится залогом. Если вы не сможете сделать платежи, кредитор может изъять его через процедуру взыскания. Также вы возвращаете ежемесячный платеж в свой бюджет после лет свободы от него. И если стоимость вашего дома значительно снизится, вы можете оказаться в ситуации underwater — задолженность превысит стоимость дома.

Так что да, вы вполне можете извлечь капитал из вашего дома, когда он полностью оплачен. Просто убедитесь, что делаете это по правильным причинам и что можете реально позволить себе платежи. Это мощный инструмент, но к нему нужно относиться серьезно.