Последнее время я изучаю кредиты на коммерческую недвижимость и понял, что многие владельцы бизнеса действительно не понимают, как они работают. Позвольте мне объяснить, что я узнал.

Итак, по сути, кредит на коммерческую недвижимость предназначен для использования в бизнесе — подумайте о офисных зданиях, торговых центрах, складах и подобных объектах. Его можно использовать для покупки новой недвижимости, ремонта существующей или рефинансирования долга по уже приобретённой собственности. Большинство кредиторов требуют, чтобы ваш бизнес занимал как минимум 51% здания.

Механика довольно проста, если вы уже сталкивались с ипотеками. Основное отличие в том, что вместо залога на жилую недвижимость, кредитор предъявляет претензию на вашу коммерческую недвижимость в качестве залога. После погашения кредита на коммерческую недвижимость, эта претензия исчезает.

Существуют разные виды таких кредитов. Есть постоянные кредиты, которые по сути являются первыми ипотеками с сроком не менее 5 лет. Также есть кредиты SBA — программы 7(a) и 504. Есть кредиты на «жесткое» финансирование для тех, кто не может получить традиционный кредит, хотя они обходятся дороже. Мостовые кредиты — краткосрочные решения, когда вам нужны деньги для улучшения объекта или для перехода к долгосрочному финансированию.

Теперь о стоимости — это интересно. Процентные ставки по кредитам на коммерческую недвижимость примерно на 0,5% — 1% выше, чем по жилым ипотекам. В зависимости от типа кредита и вашего финансового профиля, ставки могут колебаться от 3% до 20%. Расходы на закрытие сделки обычно составляют 3% — 5% от суммы займа. Если вы выбираете SBA, добавьте гарантийный сбор до 3,75% сверху.

Получение одобрения на кредит на коммерческую недвижимость сложнее, чем на жилую ипотеку. Требуется обширная документация — активы, долги, доходы, кредитная история и всё остальное. Кредиторы более строгие и смотрят на разные показатели.

Квалификация тоже отличается. Ваш личный кредитный рейтинг важен, но также важен и кредитный рейтинг вашего бизнеса. SBA использует систему оценки FICO Small Business Scoring Service для своих кредитов 7(a) и требует минимум 140. Обычно бизнес-оценка в районе 200 считается хорошей.

Кредиторы также обращают внимание на соотношение кредита к стоимости (LTV). Обычно максимум — 75% — 80% LTV, то есть вам нужно внести 20% — 25% или больше в качестве первоначального взноса. В отличие от жилых ипотек, где иногда возможно 100% LTV.

Еще один важный показатель — коэффициент покрытия долговых обязательств (DSCR). Вместо того чтобы смотреть на ваш личный долг/доход, как при ипотеке, кредиторы оценивают способность бизнеса обслуживать долг на основе денежного потока. Средний DSCR для одобренных кредитов на коммерческую недвижимость в 2019 году составлял 1,25, по данным Национальной ассоциации риелторов. Это означает, что при займе в 100 000 долларов, ваш годовой чистый операционный доход должен быть около 125 000 долларов.

Одним из неожиданных моментов для многих является личная гарантия. Хотя недвижимость выступает залогом, вы всё равно можете нести личную ответственность, если бизнес не сможет покрыть разницу между ценой продажи недвижимости и суммой долга.

Итог: кредит на коммерческую недвижимость может подойти владельцам бизнеса, которым нужно финансирование для недвижимости, но это не просто. Обязательно сравнивайте предложения у нескольких кредиторов, проверяйте свои возможности и убедитесь, что цифры действительно подходят под вашу ситуацию. В деталях гораздо больше нюансов, чем при ипотеке.