Итак, вы наконец выплатили свой дом — поздравляю, это огромное достижение. Но вот что многие не осознают: то, что вы полностью владеете этим имуществом, не означает, что капитал навсегда заблокирован. На самом деле, вы можете использовать его, если вам нужны деньги на что-то важное.

Основной вопрос, который задают люди, — можно ли вообще вывести капитал из дома, когда ипотека на него уже погашена. Ответ — да, и честно говоря, ваше положение довольно сильное. Поскольку вы владеете 100% капитала, кредиторы обычно готовы позволить вам занять значительную сумму — часто 80-90% стоимости вашего дома, иногда даже до 100%, если у вас нет остатка по ипотеке.

Но наличие капитала само по себе недостаточно. Кредиторы также смотрят на ваш кредитный рейтинг, соотношение долга к доходу и на то, сможете ли вы реально справляться с платежами. Они хотят убедиться, что вы — надежный заемщик.

Теперь, когда речь идет о фактическом выводе капитала из дома, у вас есть несколько хороших вариантов. Самый простой — это кредит под залог дома. Вы получаете единовременную сумму, а затем делаете фиксированные платежи в течение 5-30 лет. Это предсказуемо, потому что ставка и сумма платежа не меняются. Обычно кредиторы позволяют занять около 80-85% стоимости дома, хотя некоторые дают и больше. Минус в том, что некоторые устанавливают максимальный лимит, например, 400 000 долларов, независимо от стоимости вашего дома.

Затем есть HELOC — по сути, кредитная линия, к которой можно обращаться по мере необходимости. Вы снимаете нужную сумму в течение периода Draw (обычно 5-20 лет), погашаете ее и можете снова занимать. Это более гибкий вариант, если у вас есть текущие расходы. Процентные ставки обычно плавающие, хотя можно зафиксировать ставку на отдельные снятия. Вы платите проценты только за ту сумму, которую реально сняли.

Еще один вариант — рефинансирование с выводом наличных. Вы заменяете текущую ипотеку на более крупную и получаете разницу наличными. Если вы полностью владеете домом, то по сути берете новый кредит на сумму до 80% стоимости дома. Есть лимиты по займам, установленные агентствами вроде Fannie Mae и FHA (максимум около 766 550 долларов для односемейных объектов в большинстве округов США), но этот вариант иногда позволяет занять больше, чем кредит под залог дома или HELOC.

Если вам 62 года или больше, стоит рассмотреть обратную ипотеку. Кредитор дает вам деньги — либо в виде единовременной выплаты, регулярных платежей или линии кредита — и вам не нужно возвращать их, пока не продадите дом или не переедете. Нет ежемесячных платежей, что привлекает многих пенсионеров.

Но прежде чем решиться, подумайте хорошенько. Сколько вам реально нужно занять? Может ли ваш бюджет справиться с ежемесячными платежами? Есть ли другие варианты — например, личные кредиты или использование сбережений? Потому что в реальности: выводя капитал из дома, вы ставите его под риск как залог. Если не сможете платить, кредитор может начать процедуру взыскания.

Плюс в том, что если вы полностью владеете домом, одобрение обычно проще, так как у вас уже нет ипотечных обязательств. Также, кредиты под залог дома и подобные продукты имеют более низкие процентные ставки, чем необеспеченные кредиты, потому что ваше имущество служит залогом. А сроки погашения могут достигать 30 лет, что делает ежемесячные платежи более управляемыми по сравнению с личными займами.

Минус в том, что вы возвращаете ежемесячные платежи после лет владения домом без ипотеки. Также вы расходуете актив. И если стоимость дома значительно снизится, вы можете оказаться в ситуации underwater — когда долг превышает стоимость дома, что создает проблемы, если нужно продать до полного погашения кредита.

Так что да, вы вполне можете вывести капитал из дома даже после его полной выплаты, но убедитесь, что это действительно правильный шаг для вашей ситуации.