Давно об этом думаю — все увлечены Nvidia и Palantir, когда речь идет о прибыли от ИИ, но есть целый сегмент рынка, который тихо зарабатывает деньги и остается вне внимания.

REITs дата-центров. В частности, Digital Realty Trust (DLR).

Вот в чем дело: все эти приложения ИИ, о которых все так говорят? Им нужно где-то размещаться. Серверы, инфраструктура, вся задняя часть — тут и приходит на помощь Digital Realty. Они управляют более чем 300 дата-центрами в более чем 50 мегаполисах, а их список клиентов читается как «список известных»: IBM, Oracle, Meta, а также половина Fortune 500.

Что делает это особенно интересным с точки зрения ИИ в недвижимости, так это то, как работает бизнес-модель. Это REIT с тройным чистым арендным платежом, что означает, что арендаторы отвечают за обслуживание и налоги, а Digital Realty получает стабильный доход от аренды. С 2020 по 2024 год их основной FFO на акцию вырос с $6.22 до $6.72 — скромно, но стабильно. На 2025 год они прогнозируют рост на 9-10% до $7.32-$7.38 за акцию. Это с комфортом покрывает их дивиденд в $4.88 (доходность около 2.9%).

Заполняемость держится на уровне середины 80%, с ожиданиями повышения до 83.9%-84.9% в следующем году. И вот что привлекло мое внимание: они активно сокращают свой портфель, избавляясь от старых «неосновных» дата-центров, одновременно расширяя свои высокоростные гиперскейл-операции. Это и есть игра в ИИ в недвижимости — обновление инфраструктуры специально для современных нагрузок ИИ.

С точки зрения оценки, при цене $165 за акцию она торгуется примерно по 22-кратному trailing core FFO. Сравните это с премиальными мультипликаторами большинства производителей чипов ИИ и программного обеспечения, и вы получите что-то действительно разумное для инвесторов, ориентированных на доход. А если ставки по процентам продолжат падать, этот дивиденд станет еще более привлекательным.

Обстановка с спросом тоже хорошая. Компании спешат обновить свою инфраструктуру ИИ, а Digital Realty обладает мощностями, партнерствами и планами международного расширения, чтобы поймать эту волну. Это не даст вам такого же адреналина, как ставка на следующий взлет ИИ, но бэклог и стабильные денежные потоки свидетельствуют о реальной устойчивости.

Не так ярко, как технологическая толпа, но стоит обратить внимание, если вы строите сбалансированный портфель вокруг этого цикла ИИ.