Последние дни я погружаюсь в интересную историю финансов, и честно говоря, паттерны в ставках по ипотеке за последние 50 лет довольно дикие для наблюдения.

Итак, вот в чем дело — мы видели, как ставки колебались от абсолютных пиков в начале 80-х, когда они достигали более 18%, до минимальных уровней всего несколько лет назад. Эти колебания многое говорят о том, что на самом деле происходит в экономике в любой момент времени.

Возьмем, к примеру, 1970-е. Ставки начинались примерно с 7,3%, но постепенно росли по мере того, как инфляция вышла из-под контроля. К 1979 году они достигали почти 13%. Звучит знакомо? В последнее время мы наблюдали похожие давления — высокая инфляция в сочетании с масштабными государственными расходами. Разница тогда заключалась в экономическом тяготе войны во Вьетнаме, а сегодня — в пандемийных сбоях в цепочках поставок и геополитической напряженности.

А что насчет 1980-х? Это было жестко для заемщиков. Пол Волкер из ФРС фактически пришлось шокировать экономику, чтобы остановить неконтролируемую инфляцию. Его агрессивные меры — ужесточение денежной политики, повышение ставок до астрономических уровней — привели страну к рецессии на несколько лет. Но это сработало. Инфляция была подавлена с 13,5% до 3,2% к 1983 году, а ставки в конце концов снизились до менее 10% к концу десятилетия.

Что интересно, когда прослеживаешь динамику ипотечных ставок за последние 50 лет, то видно, что 1990-е и 2000-е показывают другую картину. Ставки оставались разумными в 90-х, поскольку инфляция была под контролем. Затем в 2000-х они снизились, особенно после 2008 года, когда ФРС фактически залило систему деньгами, чтобы предотвратить еще одну депрессию. К 2009 году ставки составляли около 5%.

2010-е прошли тихо — ставки оставались низкими, поскольку рынок жилья боролся за восстановление. Мы даже достигли десятилетнего минимума в 3,35% в 2013 году. А затем пришли 2020-2021 годы, когда ФРС пошла на абсолютный нуклеарный стимул во время пандемии. Ставки упали до середины 2%, что исторически безумно.

Но вот где становится интересно. К весне 2022 года проблемы цепочек поставок и инфляция начали поднимать ставки, и все задавались вопросом, насколько высоко они могут подняться. Анализируя динамику ипотечных ставок за последние 50 лет, эксперты сходились во мнении, что, скорее всего, мы не увидим возвращения к кошмару 18% 80-х, но ставки вполне могут продолжать расти, если инфляция останется высокой.

Настоящий дикий карт — это всегда риск рецессии. Если экономика замедлится слишком сильно, ФРС может сбавить темп повышения ставок или даже снизить их, чтобы стимулировать рост. История показывает, что такое уже происходило. Но это также напоминание о том, что ставки по ипотеке не существуют в вакууме — они связаны с инфляцией, политикой ФРС, экономическим ростом и, честно говоря, множеством факторов, которые никто не может предсказать с уверенностью.

Вывод из анализа динамики ипотечных ставок за последние 50 лет? Они движутся по циклам. То, что кажется экстремальным в одной эпохе, становится нормой в другой. Понимание этой истории помогает лучше понять текущие условия.