Только что копался в вариантах высокодоходных REIT, и есть один, который постоянно всплывает в разговорах — Invesco KBW Premium Yield Equity REIT ETF, тикер KBWY. Доходность у этого довольно дикая, недавно превышала 9,6%. Для контекста — это тот уровень, который привлекает внимание в портфелях, ориентированных на доход.

Итак, вот что нужно знать о REIT в целом. Они структурированы иначе, чем обычные акции, потому что должны соблюдать определённые правила. REIT должен распределять примерно 90% своей налогооблагаемой прибыли акционерам ежегодно в виде дивидендов. Также они должны держать как минимум 75% своих активов в недвижимости или наличных, и получать 75% дохода из источников, связанных с недвижимостью — аренда, проценты по ипотеке, такие вещи. Поэтому REIT стали известны как машины для получения дохода.

Конкретно KBWY полностью сосредоточен на трастах недвижимости. Когда я посмотрел их основные активы, там есть такие названия, как Brandywine Realty Trust, Innovative Industrial Properties, Community Healthcare Trust. Портфель довольно концентрированный, с самой крупной позицией примерно 6,27%. Это компании, владеющие офисными зданиями, промышленными складами, медицинскими учреждениями, гостиницами. В общем, фонд ставит на сектор недвижимости.

Но вот что интересно. KBWY существует с 2010 года, и если посмотреть на чистую стоимость активов с момента запуска, она выросла всего примерно на 4%. Это… не очень хорошо. Часть этого — последствия пандемии, которая сильно ударила по офисной и розничной недвижимости. Переход на удалёнку фактически разрушил нарратив офисных REIT, и многие из этих объектов всё ещё пытаются оправиться. Медицинские REIT тоже пострадали, хотя по другим причинам.

Понимаю, почему люди привлекаются к высокодоходным REIT вроде этого. Когда ставки по кредитам нормальные, а доходность по облигациям низкая, дивиденд более 9% выглядит потрясающе. И да, если ставки действительно снизятся значительно, как ожидают некоторые, это может помочь REIT, снизив их стоимость заимствований и сделав инвестиции в недвижимость более привлекательными. Низкие ставки также делают дивидендные акции более конкурентоспособными по сравнению с скучными сберегательными счетами.

Но я не полностью уверен, что сейчас стоит покупать KBWY. Дивиденд звучит невероятно, пока не поймёшь, что базовые активы почти не выросли в цене. Если покупать его только ради дохода, то фактически делаешь ставку на то, что дивиденды останутся стабильными или вырастут, но REIT — циклические активы. Рынки недвижимости движутся в зависимости от экономических условий и ставок. Доходность вполне может сжаться, если ситуация изменится.

Ещё меня беспокоит сильная концентрация в офисной и медицинской недвижимости. Обе эти сегменты были довольно сложными с 2020 года, и они всё ещё разбираются. Заполняемость офисных зданий всё ещё ниже уровня до пандемии в большинстве рынков. Медицинские REIT тоже сталкиваются со своими проблемами.

Слушайте, я не говорю, что высокодоходные REIT — плохая идея. Но когда видишь такую доходность, стоит спросить, почему. Иногда это связано с тем, что рынок закладывает риск, о котором большинство не задумывается. KBWY, вероятно, продолжит платить дивиденды, но надеяться, что они останутся на этих уровнях или что базовая стоимость значительно вырастет — мне кажется, это оптимизм. Есть, вероятно, более стабильные источники дохода, если это то, что вам нужно.