Исследование рынка реальных активов недвижимости ( RWA )

Введение

Концепция реальных активов ( RWA ) не является новой на рынке криптовалют, по крайней мере, она существует с 2018 года, когда токенизация активов и выпуск токенов на основе ценных бумаг ( STO ) имели сходство с сегодняшней концепцией RWA. Однако из-за незрелой регуляторной базы и отсутствия значительных преимуществ потенциальной доходности эти ранние попытки не развились в зрелый сегмент рынка.

В 2022 году, с продолжающимся повышением процентных ставок в США, доходность государственных облигаций США значительно превысила ставки по кредитованию стейблкоинов на крипторынке. Поэтому токенизация государственных облигаций США в RWA стала все более привлекательной для криптоиндустрии. В результате такие известные проекты DeFi, как MakerDAO, Compound и Aave, а также традиционные финансовые учреждения, такие как Goldman Sachs, JPMorgan и Siemens, даже некоторые правительства начали исследовать RWA.

За последние два года на рынке появилось несколько проектов RWA в сфере недвижимости. Они направлены на расширение рынка инвестиций в недвижимость различными способами, диверсификацию инвестиционных продуктов в сфере недвижимости и снижение барьеров для входа инвесторов в недвижимость. Это исследование проводит анализ случаев этих проектов, чтобы оценить преимущества и недостатки дизайна RWA в недвижимости и их потенциальный рынок. Поскольку эти проекты в основном ориентированы на недвижимость и инвесторов в Северной Америке, обсуждение соответствующих политик, норм и рыночных условий будет в основном касаться рынка недвижимости Северной Америки.

Методы токенизации рынка недвижимости

Рынок недвижимости является обширной областью, полной инвестиционных возможностей. Исследование Statista, проведенное в марте 2023 года, показало, что стоимость上市房地产市场 в Северной Америке достигла впечатляющих 1,3 триллиона долларов. А общая стоимость上市房地产市场 в мире составляет 2,66 триллиона долларов.

Основная цель токенизации рынка недвижимости заключается в достижении одной или нескольких из следующих задач: создание более разнообразных и гибких инвестиционных продуктов в сфере недвижимости, привлечение более широкого круга инвесторов, повышение ликвидности и стоимости активов в недвижимости. Эти продукты в основном представлены в трех формах:

1. Децентрализованная собственность на недвижимость для финансирования.

2. Индекс рынка недвижимости в определенном регионе.

3. токенизированная недвижимость в качестве залога.

Кроме того, токенизация и интеграция блокчейна повышают прозрачность и демократическое управление активами недвижимости.

Инвестиционные трасты в недвижимость ( REIT ) это компании, которые владеют, управляют или предоставляют финансирование для доходной недвижимости. REIT предоставляет инвестиционные возможности, аналогичные паевым инвестиционным фондам, позволяя обычным инвесторам получать доход на основе дивидендов и общую доходность, а также способствуя росту рынка недвижимости в регионе. REIT и недвижимость RWA имеют сходства в предоставлении диверсифицированных инвестиционных возможностей в недвижимость, эффективно снижая инвестиционный порог и увеличивая ликвидность активов недвижимости. Тем не менее, традиционные REIT обычно не предлагают инвесторам возможности управления или собственности, сохраняя централизованную модель работы. Тем не менее, их строгая проверка активов и структура инвестиций в рамках строгих регуляторных норм предоставляют прочную основу для проектов недвижимости RWA.

За последние два года работы над проектами RWA в области недвижимости, мы получили более ясное представление о их преимуществах и недостатках.

Обычно проекты RWA в сфере недвижимости обладают указанными выше свойствами. После глубокого изучения конкретных случаев, я обнаружил, что из-за различий в управлении и подходах к продукту, каждый проект сталкивается с различными ситуациями в процессе своей деятельности.

Исследование случая

В этой главе я выбрал три проекта RWA в сфере недвижимости для анализа. Каждый проект использует разные подходы к токенизации рынка недвижимости и является самым популярным в своей области. Стоит отметить, что это все еще ранние проекты, и их продукты еще не прошли долгую и широкую проверку и тестирование на рынке.

RealT

RealT был запущен в 2019 году и является одним из самых старых проектов RWA в сфере недвижимости на рынке, сосредоточенным на доступности американской жилой недвижимости для инвестиций через блокчейны Ethereum и Gnosis (, в основном Gnosis ).

RealT приобретает жилую недвижимость и токенизирует права собственности на нее в соответствии с законодательством США. Ответственность за управление, обслуживание и сбор аренды этих объектов возлагается на сторонние управляющие компании. После вычета расходов, арендные платежи, полученные от конкретных объектов, распределяются среди владельцев токенов. Хотя RealT контролирует процесс токенизации, они юридически отделены от компаний, владеющих недвижимым имуществом. Как указано на их сайте, в случае дефолта компании владельцы токенов сохраняют за собой право назначить другую компанию для управления компанией, владеющей правами на недвижимость. Примечательно, что они не требуют обязательных совместных инвестиций в объекты, которые они выводят на рынок. Владельцы токенов недвижимости могут ежемесячно получать долю дохода от аренды недвижимости, за вычетом около 2,5% резервов на обслуживание и управляющих сборов, которые обычно составляют около 10% от стоимости.

В качестве примера возьмём недвижимость в Монтгомери, общая стоимость токенов недвижимости составляет 323 020 долларов США, цена каждого токена составляет 52,10 долларов США, всего выпущено 6 200 токенов. Эта собственность приносит 2 600 долларов США дохода от аренды в месяц. После вычета операционных и управленческих расходов в размере 622 долларов США, чистая прибыль составляет 1 978 долларов США в месяц, годовой доход составляет 23 736 долларов США. Таким образом, каждый токен получает распределение в размере 3,83 долларов США, годовая доходность составляет 7,35%.

Для этого объекта недвижимости RealT предлагает 100% токенов, что означает, что RealT не требует совместных инвестиций с клиентами и поддерживает практически безриссовую операционную модель. Управляющее учреждение получает 8% от арендной платы и оставшейся суммы за обслуживание, в то время как инвестиционная платформа взимает только 2% за токенизацию недвижимости, выбор управляющего учреждения и надзор за управлением. Таким образом, команда RealT может сэкономить значительное количество времени на управление, сосредоточившись на поиске квалифицированной недвижимости и ее токенизации для выхода на рынок.

Однако, хотя частичная собственность способствовала распределению рисков между инвесторами, она также привела к новым вызовам. Когда финансовые интересы инвесторов слишком малы, чтобы сделать управление компанией целесообразным. В одном отчете объясняются конфликты интересов между держателями токенов недвижимости и RealT. RealT выбирает управляющее учреждение для управления своей недвижимостью; если RealT имеет значительную долю в собственности, это может снизить агентские затраты; таким образом, неэффективное управление может негативно сказаться на них. Однако, если доля RealT слишком велика, это может негативно повлиять на ликвидность токенов, и мелкие акционеры могут стать бесплатными ездоками. Эти владельцы могут ожидать, что крупный акционер будет контролировать, является ли нанятое управляющее учреждение финансово жизнеспособным. С другой стороны, если доля RealT слишком мала, у RealT может не быть достаточной мотивации для выбора управляющего учреждения или участия в процессе надзора, и многим инвесторам будет трудно эффективно контролировать управляющее учреждение.

Я просмотрел последние десять распроданных токенов на рынке RealT и использовал соответствующий блокчейн-эксплорер, чтобы найти количество владельцев каждой недвижимости.

Как показано на графике, RealT разбивает недвижимость на разные количества токенов, каждый из которых стоит около 50 долларов. Большинство объектов недвижимости расположены в Детройте, и у них около 500 держателей токенов, у двух объектов недвижимости более 1000 держателей. Теперь, соединив это с количеством токенов у каждого держателя, можно понять диапазон инвестиций инвесторов RealT.

Около 90% инвесторов RealT инвестируют менее 500 долларов, примерно 9% инвестируют от 500 до 2000 долларов, 1% инвестируют более этой суммы. Это свидетельствует о том, что RealT в определенной степени успешно создала рынок недвижимости для мелких инвесторов и повысила ликвидность жилищного рынка.

Согласно данным о транзакциях RealT Wallet (, адрес Gnosis Wallet: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT выплатил около 6 миллионов долларов общей арендной платы. Платформенные сборы варьируются в зависимости от расходов на обслуживание, страхования и налогов, и составляют примерно 2,5%-3% от арендной платы, что эквивалентно доходу платформы за последние два года в районе 150-180 тысяч долларов. Тем не менее, поскольку RealT не требует участия в инвестициях в недвижимость и не устанавливает ограничений или руководящих принципов для уровня участия(, если они решат инвестировать), доход, полученный RealT от арендных поступлений, все еще не раскрыт.

С точки зрения структуры компании, RealT основала Real Token Inc. в Делавэре как центральное юридическое лицо компании. Эта сущность не владеет никакими активами недвижимости; она служит лишь операционным лицом проекта RealT. Кроме того, RealT основала Real Token LLC в Делавэре как материнскую компанию для ряда компаний, занимающихся недвижимостью. Подобно Real Token Inc., Real Token LLC не владеет никакими активами недвижимости; ее главная цель – упростить юридические процедуры, позволяя пользователям участвовать в инвестициях в все объекты недвижимости через контракт с одной компанией. Наконец, RealT создает соответствующий Series LLC для каждого инвестиционного объекта. В качестве дочерней компании Real Token LLC, каждый Series LLC владеет конкретным объектом недвижимости и соответствующими токенами. Эта структура предназначена для обеспечения того, чтобы финансовые или юридические проблемы одного объекта недвижимости не повлияли на другие объекты или операции материнской компании RealT.

Паркл

Parcl протокол является платформой DeFi-инвестиций, позволяющей пользователям торговать ценовыми тенденциями глобального рынка недвижимости. Parcl используется для получения постоянного экспозиции к синтетическим активам, используя AMM-архитектуру. Parcl вводит Parcl Labs Price Feed, создавая индекс для недвижимости в определенных регионах на основе истории продаж. Период истории продаж может варьироваться в зависимости от частоты сделок с объектами недвижимости. После создания индекса у инвесторов появляется возможность спекулировать на стоимости недвижимости, открывая длинные или короткие позиции по ценам на недвижимость.

Этот метод позволяет Parcl избежать юридических проблем, поскольку в операциях платформы не участвует реальная недвижимость. Некоторые могут сомневаться, действительно ли это проект RWA в сфере недвижимости, поскольку он не соответствует вышеуказанным стандартам. Тем не менее, это относительно популярный проект RWA, который получил инвестиции от Coinbase, Solana Ventures, DragonFly и многих других известных имен в отрасли. Обсуждение разнообразных возможностей RWA в сфере недвижимости вполне уместно.

Тестовая сеть Parcl была запущена в мае 2022 года на Solana, в настоящее время TVL составляет 16 миллионов долларов. После более чем года работы Parcl, похоже, не привлекла слишком много внимания, ежедневный объем торгов составляет менее 10 тысяч долларов, а количество активных пользователей в день менее 50.

Продукты Parcl просты и быстро разрабатываются. Price Feed Parcl Labs и индексный рынок хорошо спроектированы и удобны в использовании.

В области операций команда Parcl активно запускает проекты по привлечению пользователей, такие как Parcl Point и Real Estate Royale. Несмотря на эти преимущества и поддержку множества известных инвестиционных учреждений, Parcl по-прежнему сохраняет относительно скромный имидж на рынке, имеет небольшую пользовательскую базу и ограниченный объем торгов. Возможно, рынок еще не готов принять продукты индексной недвижимости.

Рейнно

Крупные криптовалютные компании, такие как Ripple и MakerDAO, также исследуют возможность разрешить пользователям токенизировать недвижимость в качестве залога для кредитов. В июле Ripple объявила, что ее команда цифровых валют центрального банка работает в этом направлении. MakerDAO интегрировался с RobinLand, поддерживая кредиты, обеспеченные недвижимостью. RealT предлагает возможность использования токенизированной недвижимости в качестве залога для кредитов, хотя эта услуга ограничена токенами, которые они выпускают. По сути, эта услуга больше похожа на продукт токенизированного кредитования и не существенно увеличивает ликвидность капитала владельцев недвижимости.

Reinno — это заброшенный проект, запущенный в 2020 году и прекративший свою деятельность в 2022 году. Хотя он не оставил значительного следа на рынке, он представил два достойных упоминания продукта, связанных с недвижимостью RWA.

Первый продукт — это кредитная услуга, основанная на токенизированной недвижимости. Когда владельцам недвижимости требуется финансирование, они могут представить документы на недвижимость в Reinno. После одобрения Reinno создаст в Делавэре специальную целевую компанию (, также известную как SPV, которая является дочерней компанией, созданной материнской компанией для изоляции финансовых рисков. Она функционирует как независимая компания.