Исследование рынка недвижимости в контексте токенизации физических активов

Введение

Концепция токенизации реальных активов ( RWA ) не является новым явлением на рынке криптовалют, поскольку еще в 2018 году появились активы, аналогичные современному понятию RWA, и выпуск токенов типа STO (. Однако из-за незрелой регуляторной среды и отсутствия значительных преимуществ потенциальной прибыли эти ранние попытки не смогли развиться в зрелый сегмент рынка.

В 2022 году, с продолжающимся повышением процентных ставок в США, доходность государственных облигаций США значительно превысила ставки по кредитованию стабильных монет на крипторынке. Таким образом, токенизация государственных облигаций США в RWA стала все более привлекательной для криптоиндустрии. В результате некоторые известные проекты DeFi, а также традиционные финансовые учреждения и даже некоторые правительства начали исследовать RWA.

В последние два года на рынке появилось несколько проектов RWA в сфере недвижимости. Они направлены на расширение рынка инвестиции в недвижимость различными способами, диверсификацию инвестиционных продуктов в сфере недвижимости и снижение барьеров для входа для инвесторов в недвижимость. Данное исследование проводит анализ случаев таких проектов, чтобы выявить преимущества и недостатки дизайна RWA в сфере недвижимости и его потенциальный рынок. Поскольку эти проекты в основном нацелены на недвижимость и инвесторов в Северной Америке, обсуждаемые соответствующие политики, законы и рыночные условия будут в основном касаться рынка недвижимости Северной Америки.

Методы токенизации рынка недвижимости

Рынок недвижимости — это огромная область, полная инвестиционных возможностей. Исследование за март 2023 года показало, что стоимость上市 недвижимости в Северной Америке достигает 1,3 триллиона долларов. А общая стоимость上市 недвижимости в мире составляет 2,66 триллиона долларов.

![Кирпичи и блоки: Исследование рынка недвижимости в RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-93c02a90b66fa46fe2ab9a64714ef6a7.webp(

Основная цель токенизации рынка недвижимости заключается в достижении одной или нескольких из следующих целей: создание более разнообразных и гибких инвестиционных продуктов в недвижимости, привлечение более широкого круга инвесторов, увеличение ликвидности и стоимости активов недвижимости. Эти продукты в основном представлены в трех формах:

1)Децентрализация прав собственности на недвижимость для финансирования.

2)специфический индекс рынка недвижимости.

3. Токенизация недвижимости в качестве залога.

Кроме того, токенизация и интеграция блокчейна усилили прозрачность и демократическое управление недвижимыми активами.

Если вы знакомы с инвестиционными трастами в недвижимость )REIT(, то знаете, что это компании, владеющие, управляющие или финансирующие доходную недвижимость, вы заметите, что REIT и недвижимость RWA имеют некоторые сходства в предоставлении инвестиционных возможностей в недвижимость, эффективно снижая инвестиционные барьеры и повышая ликвидность активов недвижимости. Тем не менее, традиционные REIT обычно не предоставляют инвесторам возможности управления или собственности, сохраняя централизованную модель управления. Тем не менее, их строгая проверка активов и инвестиционная структура в рамках строгого регуляторного контроля предоставляют надежный шаблон для проектов недвижимости RWA.

За последние два года работы над проектами, связанными с недвижимостью RWA, у нас сложилось более четкое понимание их достоинств и недостатков.

![Блоки и кирпичи: Исследование рынка недвижимости в сегменте RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Обычно проекты RWA в сфере недвижимости обладают вышеупомянутыми свойствами. После глубокого изучения конкретных случаев я обнаружил, что из-за различий в управлении и продуктовых подходах каждая из проектов сталкивается с различными ситуациями в реальной эксплуатации.

Исследование случая

В этой главе я выбрал три проекта RWA в сфере недвижимости для анализа. Каждый проект использует различные методы токенизации рынка недвижимости и является самым популярным в своей области. Стоит отметить, что это все еще ранние проекты, и их продукты еще не прошли долгосрочную и широкую рыночную проверку и тестирование.

‣РеалТ

RealT запущен в 2019 году и является одним из первых проектов RWA в области недвижимости на рынке, стремящимся предоставить инвестиции в жилую недвижимость США через блокчейны Ethereum и Gnosis, в основном на Gnosis ).

RealT приобретает жилую недвижимость и токенизирует право собственности на нее через юридические лица в соответствии с американским законодательством. Управление, обслуживание и сбор арендной платы за эти объекты возлагаются на сторонние управляющие компании. После вычета расходов аренда, полученная от конкретных объектов, распределяется между держателями токенов. Хотя RealT контролирует процесс токенизации, они юридически отделены от компании, владеющей недвижимым имуществом. Согласно информации на их сайте, в случае дефолта компании, владельцы токенов сохраняют право назначить другую компанию для управления компанией, владеющей правом собственности на объекты. Следует отметить, что они не требуют совместных инвестиций в объекты, которые они выводят на рынок. Держатели токенов недвижимости могут ежемесячно получать долю от арендного дохода, за вычетом около 2,5% резервного фонда на обслуживание и управленческих сборов, которые обычно составляют около 10% от стоимости.

Рассмотрим эту недвижимость в Монтгомери: общая стоимость токенов недвижимости составляет 323,020 долларов, цена каждого токена составляет 52.10 долларов, всего выпущено 6,200 токенов. Эта недвижимость ежемесячно приносит 2,600 долларов арендного дохода. После вычета операционных и управленческих расходов в размере 622 долларов, ежемесячная чистая прибыль составляет 1,978 долларов, годовой доход составляет 23,736 долларов. Таким образом, каждый токен получает распределение в размере 3.83 долларов, годовая доходность составляет 7.35%.

Для этой недвижимости RealT предоставляет 100% токенов, что означает, что RealT не нужно совместно инвестировать с клиентами, поддерживая практически безриссовую модель операционной деятельности. Управляющая организация взимает 8% от арендной платы и оставшейся части расходов на обслуживание, инвестиционная платформа взимает только 2% за токенизацию недвижимости, выбор управляющей организации и надзор за управлением. Таким образом, команда RealT может сэкономить значительное количество времени на управление, сосредоточившись на поиске подходящей недвижимости и выводе ее на рынок в виде токенов.

Однако, несмотря на то, что частичная собственность способствует распределению рисков среди инвесторов, она также приносит вызовы. Проблема возникает, когда финансовые интересы инвесторов слишком малы, и из-за этого затраты на управление компанией становятся непрактичными. Отчет Лоуренса Свинклерса объясняет конфликт интересов между держателями токенов недвижимости и RealT. RealT выбирает управляющую организацию для управления своей недвижимостью; если у RealT есть значительная доля в собственности, это может снизить агентские издержки; таким образом, неэффективное управление может негативно сказаться на них. Однако, если доля RealT слишком велика, это может негативно повлиять на ликвидность токенов, и мелкие акционеры могут стать халявщиками. Эти владельцы могут ожидать, что крупные акционеры смогут контролировать, имеет ли нанятая управляющая организация финансовую жизнеспособность. С другой стороны, если доля RealT слишком мала, у RealT может не быть достаточной мотивации для выбора управляющей организации или участия в процессе надзора, и многим инвесторам также трудно эффективно контролировать управляющую организацию.

Я просмотрел последние десять проданных токенов на рынке RealT и использовал соответствующий блокчейн-эксплорер, чтобы найти количество владельцев каждого объекта недвижимости.

Как показано на графике, RealT делит недвижимость на различное количество токенов, каждый из которых стоит около 50 долларов. Большинство объектов недвижимости расположено в Детройте, около 500 владельцев токенов, у двух объектов недвижимости более 1000 владельцев. Теперь, объединив это с количеством токенов у каждого владельца, можно понять диапазон инвестиций инвесторов RealT.

Около 90% инвесторов RealT инвестируют менее 500 долларов, около 9% инвестируют от 500 до 2000 долларов, 1% инвестирует более этой суммы. Это говорит о том, что RealT в определенной степени успешно создал рынок инвестиций в недвижимость для мелких инвесторов, увеличив ликвидность на рынке недвижимости.

Согласно данным о транзакциях RealT-кошелька ( и адреса Gnosis-кошелька: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT выплатил около 6 миллионов долларов общей аренды. Платформенные сборы варьируются в зависимости от расходов на обслуживание, страхование и налоги, составляя около 2,5%-3% от арендной платы, что эквивалентно примерно 150-180 тысячам долларов дохода платформы за последние два года. Тем не менее, поскольку RealT не требует участия в инвестициях в недвижимость, и если участвовать, степень участия не имеет конкретных ограничений или руководящих принципов, доход, полученный RealT от арендных поступлений, все еще не раскрыт.

С точки зрения структуры компании, RealT зарегистрировала Real Token Inc. в штате Делавэр в качестве центрального существа компании. Это существо не владеет никакими недвижимыми активами; оно служит лишь операционным субъектом проекта RealT. Кроме того, RealT зарегистрировала Real Token LLC в штате Делавэр в качестве материнской компании для ряда компаний по недвижимости. Как и Real Token Inc., Real Token LLC не владеет никакими недвижимыми активами; ее основная цель - упростить юридические процедуры, позволяя пользователям участвовать в инвестициях в недвижимость, подписывая контракт с одной компанией. Наконец, RealT создает соответствующую серию LLC для каждой инвестиционной недвижимости. В качестве дочерних компаний Real Token LLC каждая серия LLC владеет конкретной недвижимостью и соответствующим токеном. Эта структура предназначена для обеспечения того, чтобы финансовые или юридические проблемы одной недвижимости не влияли на другие объекты недвижимости или операции материнской компании под управлением RealT.

‣Паркл

Parcl протокол является DeFi инвестиционной платформой, позволяющей пользователям торговать изменениями цен на глобальном рынке недвижимости. Parcl используется для получения вечного экспозиции синтетических активов с использованием AMM структуры. Parcl вводит ценовые фиды Parcl Labs, создавая индексы недвижимости для конкретных районов на основе исторических данных о продажах. Период исторических данных может варьироваться в зависимости от частоты сделок с недвижимостью. После создания индекса у инвесторов появляется возможность спекулировать на стоимости недвижимости, имея возможность занимать длинные и короткие позиции по ценам на недвижимость.

Этот метод позволяет Parcl избежать юридических проблем, так как в операциях платформы не участвует реальная недвижимость. Некоторые могут сомневаться, действительно ли это проект RWA недвижимости, так как он не соответствует стандартам, упомянутым выше. Тем не менее, это относительно популярный проект RWA, который получил инвестиции от нескольких известных инвестиционных учреждений в отрасли. Включение его в обсуждение имеет смысл, так как это может продемонстрировать разнообразные возможности RWA недвижимости.

Тестовая сеть Parcl была запущена в мае 2022 года на Solana, в настоящее время TVL составляет 16 миллионов долларов. Более чем через год работы Parcl, похоже, не привлекла слишком много внимания, суточный объем торгов составляет менее 10 тысяч долларов, а количество активных пользователей в день менее 50.

Продукты Parcl упрощены и быстро разрабатываются. Ценовые предложения Parcl Labs и индексный рынок хорошо спроектированы и просты в использовании.

В операционной сфере команда Parcl активно запускает такие программы привлечения пользователей, как Parcl Point и Real Estate Royale. Несмотря на эти преимущества и поддержку множества известных инвестиционных учреждений, Parcl по-прежнему сохраняет относительно скромный имидж на рынке, имея небольшую пользовательскую базу и ограниченный объем торгов. Возможно, рынок еще не готов к продуктам индекса недвижимости.

‣Рейнно

Крупные криптовалютные компании, такие как Ripple и MakerDAO, также исследуют возможность позволить пользователям токенизировать недвижимость в качестве залога для кредитов. Ripple объявила в июле, что их команда цифровых валют центрального банка работает в этом направлении. MakerDAO сотрудничает с RobinLand, поддерживая кредиты с обеспечением в виде недвижимости. RealT предлагает возможность использовать токенизированную недвижимость в качестве залога для кредитов, но эта услуга ограничена только их выпущенными токенами. Фактически, эта услуга больше похожа на продукт по займам токенов и не значительно увеличивает ликвидность капитала владельцев недвижимости.

Reinno - это заброшенный проект, запущенный в 2020 году и прекративший работу в 2022 году. Хотя он не оставил значительного следа на рынке, он представил два заслуживающих упоминания продукта, связанных с недвижимостью RWA.

Первый продукт представляет собой кредитную услугу, основанную на токенизации недвижимости. Когда владельцам недвижимости требуется финансирование, они могут представить документы на имущество в Reinno. После одобрения Reinno создаст в Делавэре специальную цельную компанию (, также известную как SPV, которая является дочерней компанией материнской компании, предназначенной для изоляции финансовых рисков. Ее юридический статус как независимой компании обеспечивает выполнение ее обязательств даже в случае банкротства материнской компании. Поэтому специальная цельная компания иногда называется отдельным юридическим лицом для защиты от банкротства. В США SPV обычно совпадает с LLC ). Затем Reinno создаст смарт-контракт для токена недвижимости.