A casa foi vendida e ainda assim não é suficiente para pagar o empréstimo, deve-se vender ou não?

Esta foi a mensagem de um colega na segunda-feira passada, na verdade já recebi muitas mensagens semelhantes, que é “se vender a casa e o dinheiro obtido ainda não for suficiente para pagar o empréstimo ao banco, tenho que colocar dinheiro do meu bolso, devo vender ou não?” Pensando de forma mais racional, você deve entender que a dívida com o banco não tem relação com a casa, o banco só tem “direito de retomada” em casos extremos, mas esse empréstimo é apenas um dinheiro comum que você tomou do banco — se vender a casa, pode ganhar muito dinheiro ou não ser suficiente para pagar o empréstimo, isso não tem qualquer significado comparativo. É como “vou ou não ao shopping comprar uma roupa hoje, dependendo se ganho mais ou menos do que um colega de escola primária”, esse tipo de comparação é absurdo. Mas, por causa do nome do empréstimo ser “financiamento imobiliário”, naturalmente pensamos que há uma relação, o que é uma ilusão pelo nome, que pode levar a mal-entendidos de que “a casa paga a dívida”, mas na verdade não é. Entendendo esse conceito, você saberá a resposta: não importa se você precisa colocar dinheiro do seu bolso ou não, se acha que a casa vai cair de valor, deve vendê-la, ela não vai se valorizar automaticamente no futuro só porque você deve mais ou porque não vendeu agora — na verdade, ela dificilmente se valorizará mais, e você ainda está pagando custos continuamente sem perceber. Já disse antes, mesmo uma casa para moradia é como pagar aluguel — o motivo é que o seu consumo de moradia equivale a abrir mão do retorno sem risco que o valor de mercado da casa poderia gerar. Por exemplo, sua casa vale 20 milhões, a taxa de juros sem risco é 1,5%, ou seja, 300 mil, e morar nela equivale a pagar um aluguel de 25 mil por mês (na verdade, mais do que isso, incluindo taxas de condomínio e outros custos). O ponto aqui é o custo de oportunidade: ao manter qualquer “ativo”, seu custo, na essência, é pelo menos a taxa de juros sem risco, e quem consegue uma rentabilidade maior, paga um custo maior. Portanto, seja você mantendo a casa ou outro ativo, primeiro você deve “continuar pagando aluguel”. Esse aluguel é o custo de oportunidade do seu tempo — o que você abre mão para mantê-lo, que é o retorno sem risco que poderia obter — e, independentemente de estar no prejuízo ou no lucro, ele continua sendo pago; em segundo lugar, se você ainda está no prejuízo, chamarei essa parte de prejuízo de “custo de leitura de jogo”. O que isso significa? É como no pôquer, você acha que ainda pode ganhar, não quer desistir, quer ver mais uma carta, então precisa gastar dinheiro para continuar na mão. Se o resultado final não for o esperado, você terá assumido esse risco de leitura de jogo — ele é necessário, mas deve atender a alguns critérios: primeiro, que a mão seja favorável às suas probabilidades; segundo, que o custo de pagar para ver seja baixo; terceiro, que o pote seja grande o suficiente. Com esses critérios atendidos, perder ao pagar para ver é normal, mas se não, por exemplo, o mercado imobiliário desde alguns anos tem sido ruim (não tenho dito isso há anos?), mesmo que você compre uma casa, o potencial de valorização é limitado, e você ainda não tem vantagem competitiva nesse setor, e agora percebe isso, mas por causa do custo irrecuperável não consegue reagir, permanecendo passivamente na mão, então mesmo que ganhe por sorte, é um jogador azarado, um “apostador de azar”, e esse tipo de aposta está condenado ao fracasso. Desistir é uma parte inseparável do jogo de cartas, ninguém consegue jogar todas as mãos até o final, se continuar jogando sem valor, é melhor passar para a próxima rodada, afinal, tudo é uma questão de balanço. O que mais assusta? É alguém que aposta tudo em uma única jogada, colocando todos os ativos na casa, e se a casa der errado, essa pessoa acaba — ela é “incapaz de perder”, e essa incapacidade geralmente significa que ela já perdeu, pois perdeu a capacidade de escolher sua estratégia, só podendo apostar até o fim, o que equivale a se colocar na mesa de operação, entregando a faca nas mãos de outros.