Detém um mercado de trilhões, por que a tokenização de imóveis não está a ganhar popularidade?

Artigo: Sean Lee, Forbes

Tradução: Saoirse, Foresight News

Ao longo dos anos, a tecnologia de tokenização tem sido vista como uma inovação revolucionária no modelo de investimento imobiliário.

Do ponto de vista teórico, suas vantagens são bastante claras: os investidores podem dividir pequenas quantidades de ativos imobiliários de alta qualidade, realizando investimentos em poucos minutos, ao invés de gastar meses como no modelo tradicional, além de possuir uma liquidez que o mercado imobiliário convencional não consegue oferecer. No entanto, na prática, essa visão promissora ainda não foi concretizada.

Apesar de anos de desenvolvimento, no mercado imobiliário global, avaliado em aproximadamente 300 trilhões de dólares, a participação de imóveis tokenizados ainda é inferior a 0,1%. Mesmo no setor mais amplo de tokenização de ativos físicos, cujo valor total na cadeia é de cerca de 31 bilhões de dólares, representa uma fração mínima do mercado total.

A grande disparidade entre o ideal e a realidade não pode mais ser ignorada.

Hoje, para investir em imóveis comerciais de alta qualidade, ainda é indispensável passar por intermediários, enfrentar altos custos de entrada e períodos longos de manutenção do ativo. A ideia de comprar e vender frações de tokens imobiliários de forma fluida ainda não se transformou em uma aplicação prática de escala.

O problema nunca foi a quantidade de tokens em si, mas a ausência de um sistema completo de leis, operações e conformidade, que permita que esses tokens se tornem produtos financeiros confiáveis.

Inversão de prioridades no desenvolvimento

Um dos erros centrais nas primeiras tentativas de tokenização foi: focar prioritariamente na tecnologia, ao invés de pensar do ponto de vista do investidor.

Sonia Shaw, fundadora e CEO da OneAsset, afirma que todo o setor começou errado. "Os profissionais só pensam em 'quais ativos podem ser colocados na blockchain', ignorando a verdadeira preocupação dos investidores imobiliários — como estabelecer confiança em um ativo."

Isso levou ao surgimento de muitos produtos relacionados no mercado. Esses produtos parecem ligados a ativos imobiliários, mas carecem de uma infraestrutura de suporte sólida. A definição de propriedade é ambígua, as regras de distribuição de lucros são confusas, e a liquidez, muitas vezes, permanece apenas no nível teórico.

Essa é a razão pela qual, após anos de tentativas, os investidores institucionais continuam cautelosos. O setor geralmente trata a tokenização como uma funcionalidade adicional, e não como a base de um sistema completo.

Infraestrutura com deficiências evidentes

No fundo, o setor de tokenização imobiliária sempre careceu de uma série de elementos essenciais de suporte: propriedade legalmente válida, mecanismos de circulação conformes às normas, serviços profissionais de operação e distribuição de lucros, além de capacidade de interoperabilidade com o sistema financeiro atual.

Esses conceitos não são novos, mas sim padrões comuns no setor tradicional de investimentos imobiliários. Recriar essas regras na estrutura de tokenização é, justamente, o maior desafio do setor.

Shaw explica: "Construir uma estrutura de propriedade legal, mecanismos de circulação conformes às normas e um sistema de serviços regulados exige muito tempo, recursos especializados e uma participação regulatória profunda."

Essas tarefas avançam lentamente, têm custos elevados e, na maior parte, acontecem nos bastidores, sendo difíceis de serem percebidas pelo público. Isso explica por que muitos projetos iniciais evitam abordar esses aspectos. Como Shaw afirma, a maioria dos projetos busca arrecadação rápida de fundos, negligenciando o desenvolvimento profundo da infraestrutura.

Sem esses elementos essenciais, mesmo que a tokenização imobiliária demonstre capacidade tecnológica, ela não se tornará um produto financeiro confiável. Ela complementa: "Sem essas bases, tudo o mais é apenas fachada."

Raízes da cautela dos investidores institucionais

Para os investidores tradicionais, a dúvida não está na ideia de tokenização em si, mas no ecossistema atual do setor.

Kevin Crowther, gestor de patrimônio privado dos Emirados Árabes, comenta: "Esse modelo é logicamente viável, mas a infraestrutura e a regulamentação precárias dificultam sua implementação prática."

Para as instituições, o maior problema é a ambiguidade regulatória. Questões como propriedade de ativos, validade jurídica de direitos, adaptação a regulações regionais ainda não têm respostas claras. Nesse cenário, é difícil para as instituições se sentirem seguras ao alocar recursos.

Além disso, há considerações práticas: a maioria das instituições e indivíduos de alta renda já possui estratégias consolidadas para investir em imóveis através de canais tradicionais.

Crowther aponta: "Eles usam ferramentas de investimento com estruturas de governança bem definidas. A tokenização pode melhorar a eficiência em alguns aspectos, mas, neste momento, acrescenta mais incertezas e complexidades."

Características que um modelo maduro deve possuir

Se esses elementos essenciais forem implementados, a experiência de investimento mudará radicalmente.

Segundo Shaw, o investidor poderá passar por um processo de entrada legalmente conforme, investir em ativos imobiliários de alta qualidade de nível institucional, com valores de entrada muito menores do que os tradicionais; os lucros serão distribuídos de forma transparente, vinculados diretamente à receita de aluguel do imóvel.

Mais importante, os ativos terão uma liquidez real e concreta. Os investidores poderão sair de suas posições por meio de mercados secundários regulados, eliminando as dificuldades dos processos tradicionais de compra e venda de imóveis.

Porém, atualmente, esse modelo ideal ainda está distante. Embora alguns segmentos de tokenização de ativos físicos tenham alcançado liquidez e processos de liquidação mais rápidos, casos maduros focados em imóveis ainda são escassos.

Sinais positivos no setor

No entanto, diversos sinais indicam que o ambiente externo para o desenvolvimento do setor está mudando gradualmente.

Reguladores em regiões como os Emirados Árabes começaram a estabelecer regras mais claras para a supervisão de ativos digitais. Empresas como a Tokinvest, operando sob as normas da Autoridade de Regulação de Ativos Virtuais (VARA) de Dubai, já lançaram produtos de tokenização imobiliária. Uma série de aprovações e iniciativas relacionadas a títulos digitais indicam que produtos financeiros tokenizados (incluindo tokens imobiliários) estão ganhando reconhecimento oficial.

Ao mesmo tempo, outros segmentos de tokenização de ativos físicos, como títulos de dívida soberana e fundos de liquidez, estão ganhando maior participação de instituições, com grandes gestores de ativos também ampliando seus investimentos, o que demonstra que alguns nichos já atingiram padrões de aceitação institucional.

O foco das discussões no setor também mudou.

Shaw afirma: "Nos primeiros projetos, a disputa por direitos de propriedade sempre foi um tema central. Os investidores querem saber: que direitos exatamente estou adquirindo? Como esses direitos são protegidos por lei? E, no passado, nunca houve respostas satisfatórias." Hoje, o setor está enfrentando e buscando resolver essa questão fundamental.

O valor de investimento ainda precisa ser validado

Do ponto de vista do investimento, a tokenização imobiliária não cria novas fontes de retorno. Seu valor central está em otimizar os limites de entrada, a eficiência operacional e a liquidez dos ativos imobiliários existentes.

Shaw explica: "Tokens imobiliários representam a posse de direitos legítimos sobre imóveis que geram renda estável."

Essa definição é crucial, pois diferencia um modelo baseado na criação de valor a partir de receitas reais, de um modelo que depende apenas de narrativas de mercado ou especulação secundária.

Mesmo assim, para atrair grandes fundos institucionais, o modelo de tokenização imobiliária precisa apresentar vantagens competitivas concretas.

Crowther acredita: "Para conquistar a preferência do capital mainstream, a tokenização imobiliária deve demonstrar valor econômico real, e não apenas inovação tecnológica. Na fase atual, a maioria das estruturas relacionadas apenas replica, de forma mais complexa, os modelos tradicionais de investimento imobiliário."

Perspectivas futuras

A próxima fase de desenvolvimento da tokenização imobiliária não será mais uma disputa pelo número de novos projetos ou tokens emitidos, mas sim pelos resultados operacionais reais.

Shaw afirma: "As instituições não investirão apenas com base em um white paper. Elas só irão agir quando virem plataformas operando de forma escalável, conforme as normas, com registros completos, rastreáveis e auditáveis."

Esse é o grande obstáculo que o setor precisa superar atualmente.

Nos próximos tempos, a maturidade das regulamentações e a efetividade da operação das plataformas determinarão se essa estratégia de "infraestrutura em primeiro lugar" poderá cumprir sua promessa inicial.

Se essa trajetória for bem-sucedida, a tokenização imobiliária se aproximará gradualmente do seu ideal original; caso contrário, a lacuna entre o sonho e a realidade continuará a existir.

Em última análise, a tecnologia já não é mais o principal entrave ao desenvolvimento do setor; infraestrutura e conformidade são, de fato, os verdadeiros gargalos.