Mercado de trilhões, mas representa apenas 0,1%? A tokenização do setor imobiliário é apenas uma "autoindulgência tecnológica" cuidadosamente encenada

O mercado imobiliário de trilhões, há anos clamando por tokenização, na prática ainda não chega a um zero à esquerda.
Os imóveis globais de 300 trilhões de dólares representam menos de 0,1% de tokenização; toda a pista de ativos físicos tokenizados, no blockchain, soma apenas 31 bilhões de dólares, quase insignificante no mercado geral.

A ideia de “dividir pequenas partes para comprar escritórios, com transações concluídas em minutos, liquidez que supera a dos métodos tradicionais” nunca se concretizou.
A realidade é: para investir em imóveis comerciais de qualidade, ainda é preciso intermediários, altos requisitos de entrada e longos ciclos.
A ideia de compra e venda de frações de tokens nunca conseguiu formar uma aplicação em escala.

O problema nunca foi a quantidade de tokens, mas a ausência de um sistema legal, operacional e de conformidade que torne os tokens produtos financeiros confiáveis.

No início, um erro central foi cometido: criar a tecnologia primeiro, ao invés de pensar do ponto de vista do investidor.
Sonia Shaw, fundadora e CEO da OneAsset, explica de forma direta: “Os profissionais só pensam em ‘quais ativos podem ser colocados na blockchain’, ignorando completamente o que realmente importa ao investidor — como estabelecer confiança em um ativo.”
Como resultado, surgiram muitos produtos no mercado, aparentando estar ligados a imóveis, mas com uma infraestrutura precária.
Propriedade de ativos obscura, distribuição de lucros confusa, liquidez só no PowerPoint.

Por que os investidores institucionais continuam observando?
Porque a indústria trata a tokenização como uma funcionalidade adicional, e não como o núcleo do sistema.

A verdadeira limitação está na infraestrutura.
Propriedade com validade legal, mecanismos de circulação conformes, operação profissional e distribuição de lucros, integração com o sistema financeiro existente — esses são padrões básicos na tradicionalidade do investimento imobiliário, mas na tokenização se tornam as partes mais difíceis de resolver.
Shaw explica: “Construir um quadro legal de propriedade, mecanismos de circulação conformes e um sistema de serviços regulados exige muito tempo, recursos especializados e forte envolvimento regulatório.”
Essas tarefas avançam lentamente, custam caro e são atividades nos bastidores; por isso, projetos iniciais tendem a evitar esses aspectos.
A maioria foca em captar recursos rapidamente, negligenciando o desenvolvimento profundo da infraestrutura.
Sem essas bases, a tokenização é apenas uma demonstração tecnológica.

As dúvidas dos investidores tradicionais são claras:
Não é que o modelo não funcione, mas que o ecossistema do setor ainda não está maduro.
Kevin Crowther, gestor de patrimônio privado dos Emirados Árabes, afirma: “O modelo é viável, mas a infraestrutura e as regras regulatórias não estão completas, o que impede sua implementação efetiva.”
O maior problema das instituições é a ambiguidade das regras: propriedade de ativos, validade jurídica de direitos, adaptação regulatória transregional — tudo sem respostas claras.
Além disso, a maioria das instituições e indivíduos de alto patrimônio já investem em imóveis por canais tradicionais.
Crowther aponta: “Eles usam ferramentas de investimento com estruturas de governança claras. A tokenização pode melhorar alguns aspectos, mas, neste estágio, aumenta a incerteza e a complexidade.”

Se essas infraestruturas forem implementadas, como seria a experiência ideal?
Shaw descreve:
Investidores, com acesso regulado, podem investir em imóveis de nível institucional, com valores iniciais muito menores que os tradicionais;
A distribuição de lucros é transparente e vinculada diretamente ao aluguel;
O mais importante é a liquidez real, com possibilidade de saída no mercado secundário regulado.
Mas, na prática, outros setores de ativos físicos tokenizados (como títulos do governo, fundos de liquidez) já contam com a participação de instituições, enquanto casos maduros no setor imobiliário são raros.

Sinais positivos começam a aparecer.
Reguladores em regiões como os Emirados Árabes estão criando regras mais claras para ativos digitais;
Empresas como Tokinvest, operando sob as regras da VARA, já lançaram oficialmente produtos de imóveis tokenizados.
A aprovação e as iniciativas de títulos digitais indicam que os produtos financeiros tokenizados estão ganhando reconhecimento oficial.
O foco das discussões no setor também está mudando — de “quais direitos eu realmente possuo?” para “como esses direitos são protegidos por lei?”
Questões que antes não tinham resposta agora começam a ser enfrentadas de frente.

Porém, o valor de investimento ainda é uma dúvida.
A tokenização de imóveis não gera novas fontes de receita; seu valor central está em otimizar requisitos, eficiência e liquidez.
Shaw reforça: “Tokens imobiliários representam direitos legítimos sobre imóveis que geram renda estável.”
Essa definição diferencia um modelo baseado em receita real de um esquema de narrativa para manipular o mercado.
Para atrair grandes fundos institucionais, é preciso apresentar vantagens econômicas concretas.
Crowther acredita: “Para conquistar o capital mainstream, é preciso demonstrar valor econômico real, não apenas inovação tecnológica.
Na fase atual, a maioria das estruturas apenas reproduz, de forma mais complexa, o modelo de investimento imobiliário existente.”

O futuro não depende de lançar novos projetos ou tokens, mas de resultados operacionais reais.
Shaw afirma: “Instituições não entram apenas com um white paper. Só irão atuar quando virem plataformas operando em escala, de forma regulada, com registros completos, rastreáveis e auditáveis.”
Nos próximos tempos, o grau de maturidade regulatória e a implementação prática das plataformas determinarão se a estratégia de “infraestrutura primeiro” será bem-sucedida.
Se der certo, a tokenização imobiliária poderá se aproximar do ideal original; se não, a lacuna entre sonho e realidade continuará.

No fundo, a tecnologia deixou de ser um obstáculo; a infraestrutura e o sistema de conformidade são os verdadeiros gargalos.

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