Pan Shiyi publica: Minhas reflexões

Ele disse que, nestes dias, ao se reunir com amigos, o tópico sempre gira em torno dos grandes acontecimentos no setor imobiliário, com perdas calculadas em trilhões, e o setor quase desmoronando.
Este acontecimento trouxe dor a inúmeras famílias e à sociedade como um todo, e pode levar anos, até uma década, para se recuperar lentamente.
I. Raízes do setor: desequilíbrio intrínseco do modelo
1. De moradia social a habitação comercial: imitando o modelo de Hong Kong, mas desviando-se, com regras como área comum compartilhada se tornando distorcidas, criando riscos ocultos no setor.
2. Alavancagem de hipotecas fora de controle: a proporção de entrada de 50% foi gradualmente relaxada até zero entrada, com operações ilegais como parcelamento de entrada, contratos falsos, fluxo de caixa falso se proliferando, aumentando exponencialmente o risco de alavancagem.
3. Sistema de pré-venda e bancos de terras: o sistema de pré-venda permite que construtores vendam antes de construir, desviando fundos; o modelo de bancos de terras incentiva os construtores a acumular terrenos e o governo a depender de receitas fiscais de terras, formando uma comunidade de interesses distorcida.
II. Distorção do setor: desvio do essencial e perda de controle
1. Distorção na lógica de competição: o setor passou de “construir boas casas” para “competir em alavancagem, aquisição de terrenos e escala”, com endividamento elevado e alta rotatividade se tornando padrão, a financeirização afastada da essência da moradia.
2. Ciclo vicioso ecológico: construtores dependem de fundos de pré-venda e de novos empréstimos para manter operações; o governo aumenta os preços das terras; compradores de imóveis perseguem aumentos de preços de forma cega, formando uma bolha que se assemelha a um esquema de Ponzi, extremamente frágil.
3. Controle de opinião pública e regras: o ambiente do setor só permite elogios, os questionadores são vistos como estranhos, perdendo oportunidades de correção precoce.
Não é um problema de preços, mas de todo o modelo. Pré-venda, área comum compartilhada, receita de terras — passo a passo, empurram o setor para o abismo.
Uma poeira na era, que cai sobre inúmeras famílias, se transforma numa montanha.