青安 3,0 approuvé》Nouvelles 5 grandes conditions pour écarter les gens aisés, Ko Wen-jeh s’exclame : « Idiot », le vrai problème, c’est le prix des logements

Le gouvernement (行政院) a approuvé aujourd’hui le plan « 青安 3.0 », ajoutant cinq nouvelles conditions : plafonnement du revenu (排富), limite d’âge pour l’emprunt, plafond du prix total du logement, et primes supplémentaires pour le mariage et la naissance. Sur 9 ans, l’enveloppe s’élève à environ 42,255 milliards de NTD.
(Rappel : « 新青安 2.0 arrive » : banques d’État proposent trois recommandations, avec subvention des taux d’intérêt et période de grâce ou baisse)
(Complément de contexte : 新青安 assouplit de 1 000 milliards (10^12) ? de NTD, hausse continue des prix immobiliers à Taïwan ? Des experts mettent en garde les primo-accédants contre une « douce arnaque »)

Table des matières

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• 5 grandes nouvelles conditions à voir en un coup d’œil
• Comment dessiner le nouveau seuil pour le plafonnement du revenu
• Contre-courant : de « le problème, c’est le prix » à « limiter la vie de famille »
• Ce que pense le marché : raisonnable, mais difficile de relancer l’enthousiasme

Réunion ministérielle aujourd’hui (le 16), le gouvernement a approuvé le plan « 青安 3.0 » via lequel, sur la base de « 青安 2.0 », cinq nouvelles limites de conditions d’éligibilité ont été ajoutées : depuis l’âge au moment de la demande de prêt, jusqu’au prix total du logement dont le bénéficiaire peut disposer, et ainsi de suite, jusqu’à tracer de nouveaux plafonds.

Le ministère des Finances estime que, sur l’avenir, cette politique mobilisera environ 42,255 milliards de NTD sur 9 ans, dont 27,271 milliards de NTD rien que pour les subventions gouvernementales. Mais moins de demi-journée après l’adoption du plan, l’opposition et des universitaires du marché immobilier ont déjà émis de sérieux doutes : le gouvernement lance un discours sur le plafonnement du revenu tout en limitant l’âge et en fixant des prix, est-ce que cela permet vraiment de ramener 青安 à l’intention initiale « aider les primo-accédants à s’offrir une résidence », ou bien s’agit-il encore une fois de laisser les subventions gouvernementales courir après la hausse des prix ?

Depuis sa mise en place en 2023, 新青安 a été accusé d’être un moteur de la hausse des prix immobiliers ; désormais, le plan actuel arrivant à échéance fin juillet, 青安 3.0 est vu comme une version de continuité. La réponse apportée par le gouvernement cette fois consiste à resserrer la cible des bénéficiaires des « tous les primo-accédants » vers des « groupes plus précis ».

5 grandes nouvelles conditions à voir en un coup d’œil

Par rapport à 青安 2.0, 青安 3.0 ajoute cinq nouvelles conditions :

• Âge et durée : la durée maximale du prêt reste de 40 ans, mais lors de la demande de prêt, l’emprunteur doit avoir moins de 50 ans, et « la somme de l’âge lors de la demande de prêt et de la durée du prêt approuvée » ne doit pas dépasser 80 ; autrement dit, plus on est âgé, plus la durée de prêt possible est courte.
• Plafonnement du revenu (排富) : le revenu annuel brut de l’emprunteur (son propre revenu) ne doit pas dépasser 2 millions de NTD ; s’il dépasse, il n’a plus accès aux avantages de 青安.
• Plafond du prix total du logement : à Taipei, ne doit pas excéder 35 millions de NTD ; à New Taipei et dans le comté de Hsinchu, pas plus de 25 millions de NTD ; dans les autres comtés et villes, le plafond est de 20 millions de NTD.
• Primes pour familles nouvellement mariées et avec enfants : pour les ménages nouvellement mariés dans les 2 ans, le montant de prêt familial maximal peut monter jusqu’à 12 millions de NTD ; pour les familles ayant des enfants mineurs, le plafond peut atteindre 15 millions de NTD.
• Subvention d’intérêt maintenue mais décroissante : tous les nouveaux et anciens emprunteurs 青安 peuvent bénéficier à plein de la subvention d’intérêt pendant 3 ans ; le taux après l’avantage actuel est de 1,775 % (les banques réduisent d’un demi point, et le gouvernement ajoute une subvention de 1,5 point) ; à partir du 4e année après l’expiration de 3 ans, la subvention diminue de moitié chaque année ; une fois la période de subvention terminée, le taux d’intérêt du prêt revient au taux d’origine.

Quant aux sept conditions originales de 青安 2.0, elles sont toutes conservées : être majeur, ne pas disposer de logement en propre pour soi-même et son conjoint ni pour les enfants mineurs ; devoir occuper le logement soi-même et signer une déclaration d’occupation personnelle ; le montant du prêt maximal est de 10 millions de NTD ; le ratio maximal est de 80 % ; la période de grâce est au maximum de 5 ans ; la durée maximale du prêt est de 40 ans ; et « un prêt par vie » signifie qu’on ne peut contracter ce type de prêt qu’une seule fois.

Autrement dit, 青安 3.0 n’a pas touché aux avantages centraux comme le plafond du montant, le ratio, ou la période de grâce ; il s’agit, au contraire, de redessiner la ligne de « qui peut remplir les conditions ».

Comment dessiner le nouveau seuil pour le plafonnement du revenu et l’âge

Le ministère des Finances estime que, de la mise en service de 青安 3.0 le 1er août 2026 jusqu’au 31 juillet 2035 sur une période de 9 ans, le coût total s’élèvera à environ 42,255 milliards de NTD. Parmi cela, la part des subventions gouvernementales représente environ 27,271 milliards de NTD, et continuera d’être financée par le Fonds immobilier du ministère de l’Intérieur.

D’après des scénarios de calcul, pour un emprunteur ayant un prêt de 10 millions de NTD, le bénéfice total sur 6 ans serait de 225 000 NTD ; pour une famille nouvellement mariée avec un prêt de 12 millions de NTD, le bénéfice sur 6 ans serait de 270 000 NTD ; pour les familles avec enfants, en prenant un prêt de 15 millions de NTD, le bénéfice sur 6 ans peut atteindre 337 500 NTD. La subvention s’oriente clairement vers les groupes « se marier, avoir des enfants et s’installer en résidence ».

En étalant ces cinq nouvelles conditions, on voit qu’en réalité trois flèches visent en même temps la question « qui peut obtenir l’avantage 青安 ».

• La première flèche, c’est le plafonnement du revenu : les hauts revenus dont le salaire annuel dépasse 2 millions de NTD sont exclus
• La deuxième flèche, c’est la limite d’âge : « l’âge au moment de la demande de prêt plus la durée du prêt approuvé » ne doit pas dépasser 80 ; pour ceux qui demandent à l’approche de 50 ans, la durée de prêt sera comprimée, et la pression mensuelle sur les paiements augmentera en conséquence
• La troisième flèche, c’est le plafond du prix total du logement : 35 millions de NTD à Taipei, 25 millions de NTD à New Taipei et dans le comté de Hsinchu, et 20 millions de NTD pour le reste ; ces seuils excluent directement certains logements haut de gamme de zones centrales de l’éligibilité aux avantages

Contre-courant : de « le problème, c’est le prix » à « limiter la vie de famille »

À peine le plan approuvé que les critiques ont déjà commencé. L’ancien président du Parti populaire (民眾黨), Ko Wen-je (柯文哲), a déclaré sans détour : « Idiot, le problème, c’est le prix », estimant que ce qu’il faut résoudre, c’est le prix lui-même, pas continuer à bricoler les conditions de prêt ; le ministère des Finances a répondu qu’il supervisera pour que les banques appliquent correctement un contrôle du crédit.

Le président du Parti populaire, Huang Kuo-chang (黃國昌), a aussi soulevé des doutes chiffrés : après la mise en place de 新青安, les prix immobiliers continuent de grimper ; la hausse entre le 3e trimestre 2023 et le 4e trimestre 2025 atteint jusqu’à 18 % ; en sous-entendu, les limites de montant financées par les subventions du gouvernement auraient, dans une certaine mesure, alimenté cette dynamique.

L’expert en tendances du marché immobilier, Li Tong-rong (李同榮), critique : bien que 青安 3.0 impose des conditions plus strictes que 2.0, l’esprit général s’est transformé de « permettre une vie familiale sereine » en un projet de « limiter la vie de famille », sans revenir vraiment à la nature même de la politique « aider les primo-accédants qui veulent occuper leur logement ».

Il a ensuite avancé sept idées erronées et six recommandations : il remet en cause l’idée que le gouvernement impose des limites successives via l’âge, le revenu et le prix total, ce qui pourrait finalement toucher à tort des familles ayant réellement besoin d’une résidence, mais se trouvant justement à la limite des seuils.

Un autre risque facilement négligé : l’écart qui apparaît lorsque l’on compare ensemble, à Taipei, le plafond du prix total et le critère de plafonnement du revenu. En prenant le plafond de 35 millions de NTD à Taipei avec un prêt à 80 %, le montant emprunté peut facilement se rapprocher de 10 millions de NTD ; si le revenu annuel du demandeur est juste autour de 2 millions de NTD, la charge mensuelle principal + intérêts reste alors très lourde. Une fois que la subvention décroît, le risque de « perdre le logement » (mortgage default) peut apparaître : pouvoir payer l’apport initial, mais ne pas pouvoir supporter le prêt immobilier.

Les familles nouvellement mariées et celles qui élèvent des enfants peuvent obtenir des montants plus élevés de 12 millions de NTD voire 15 millions de NTD, mais plus le plafond est haut, plus le capital et les intérêts à assumer sont lourds.

Ce que pense le marché : raisonnable, mais difficile de relancer l’enthousiasme

Par rapport aux critiques acerbes de l’opposition et des universitaires, les acteurs de première ligne du secteur de l’immobilier évaluent plutôt avec prudence. Le responsable de recherche en immobilier de la société 信義房屋, 曾敬德, a indiqué : « Le sens des ajustements de 青安 3.0 est raisonnable, mais cela n’incitera pas à faire monter le marché immobilier ; il est difficile de reproduire une vague d’engouement comme lors de la mise en service de 新青安 en 2023. » D’autres experts du marché immobilier affirment aussi directement que « il est difficile de reproduire l’effet d’engouement » avec 青安 3.0.

Dans l’ensemble, les professionnels estiment que cette fois, la subvention cible mieux les besoins structurels et redirige les ressources vers ceux qui ont réellement besoin de s’installer et de construire une vie de famille.

En regardant plus largement, la logique de conception de la politique 新青安 a en réalité évolué sur le même axe. Lorsqu’elle a été lancée en 2023, le cœur du dispositif était « résoudre le problème : ne pas pouvoir acheter une maison », avec un assouplissement complet des plafonds de montant, du ratio, et de la période de grâce ; avec 2.0 puis 3.0, l’objectif s’est déplacé vers « cibler qui a le plus besoin d’aide », en orientant les ressources vers le groupe des résidents via le plafonnement du revenu, la limite d’âge, et les primes mariage/naissance.

De plus, au cours des deux dernières années, l’impact des politiques de régulation sélective du crédit et des restrictions sur le niveau des prêts immobiliers bancaires a continué de se faire sentir, et l’engouement du marché était déjà en baisse ; dès lors, 青安 3.0 ressemble davantage à un ajustement de la cible des subventions dans un contexte déjà refroidi, plutôt qu’à la relance d’une nouvelle vague d’achats.

Pour les primo-accédants et les familles nouvellement mariées ou avec enfants qui envisagent de faire une demande, la vraie préparation après la mise en service de 青安 3.0 n’est pas de calculer en urgence « combien on peut emprunter », mais d’abord vérifier si l’on se trouve dans les seuils de revenu, d’âge et de prix total, puis d’évaluer la pression de remboursement à long terme lorsque, après la fin de la période de subvention, le taux d’intérêt revient à la hausse année après année. Car le faible taux ne dure que 3 ans, alors que le prêt immobilier peut engager sur 30 ou 40 ans.