Les « histoires de fantômes de l’IA » sont incessantes ! Le « vieux fonds de capital-investissement » Blackstone se retire de manière inattendue du « plus grand parc de centres de données au monde ».

Le plus grand projet de campus de centres de données au monde touche à sa fin. Alors que QTS Realty Trust, filiale de Blackstone, a annoncé l'abandon de son projet de construction, le projet "Digital Gateway" en Virginie, après avoir perdu son dernier promoteur, n'existe plus en pratique que de nom.

Selon Bloomberg, citant des sources proches du dossier, les dirigeants de QTS ont récemment décidé d'abandonner la poursuite de ce projet devant les tribunaux, et leurs avocats devraient informer la cour dès cette semaine.

Auparavant, un autre promoteur partenaire, Compass Datacenters, soutenu par Brookfield, s'était retiré en premier en mai dernier, laissant QTS comme seul acteur restant du projet.

Blackstone a enchaîné les mouvements cette semaine : après avoir finalisé la vente de trois actifs de centres de données dans le nord de la Virginie pour 3,5 milliards de dollars, il a annoncé moins de deux jours plus tard son retrait d'un nouveau projet. Ce retrait de QTS signifie que cette ambitieuse initiative, initialement prévue pour investir plus de 100 milliards de dollars et créer potentiellement le plus grand corridor technologique au monde, s'arrête brutalement.

Ces deux opérations combinées ont commencé à susciter des interrogations : le géant du private equity, qui gère plus de 1 300 milliards de dollars d'actifs et se présente comme le plus grand fournisseur de centres de données au monde, est-il en train de réduire discrètement son exposition à l'infrastructure IA ?

Le retrait de Compass, la dernière goutte qui fait déborder le vase

Le projet "Digital Gateway" est situé dans le comté de Prince William, en Virginie, sur un terrain de plus de 2 100 acres, soit environ deux fois la taille de Central Park à New York. Il prévoit la construction de 37 bâtiments de centres de données, pour une superficie totale de 22 millions de pieds carrés.

Le site du projet se trouve à proximité de champs de bataille historiques de la guerre de Sécession, et était auparavant soumis à des politiques de protection du développement, ce qui a suscité une forte opposition des résidents locaux et entraîné des litiges juridiques prolongés.

En 2023, le gouvernement du comté concerné en Virginie a tenu une audience de zonage de 27 heures pour la conversion de terres agricoles et semi-rurales en centres de données, avec des centaines de partisans et d'opposants présents.

Après l'audience, le gouvernement local a approuvé la demande de conversion à une faible majorité. Cependant, une organisation communautaire a immédiatement intenté une action en justice, arguant que, dans l'avis public, l'intervalle entre les deux premières publications dans les journaux n'était pas conforme aux six jours légaux requis.

En mars dernier, le tribunal de l'État de Virginie a maintenu une décision antérieure, déclarant l'approbation de zonage nulle et non avenue.

Selon Bloomberg, citant des sources proches du dossier, après le retrait de Compass, QTS a perdu son partenaire pour partager les coûts de mise à niveau des infrastructures, tout en devant supporter seul les coûts et les risques d'un appel devant la Cour suprême de Virginie.

Les dirigeants de QTS ont finalement estimé qu'il n'était pas commercialement raisonnable de supporter seul les frais juridiques pour un dossier présentant des vices administratifs majeurs.

Une victoire emblématique pour l'opposition

Pour les organisations communautaires et les résidents qui se sont opposés au projet "Digital Gateway" au cours des cinq dernières années, le retrait de QTS constituera un exemple de victoire très significatif.

Cette stratégie de contre-attaque, qui inclut la pression sur les politiciens locaux et le lancement de poursuites judiciaires, s'est avérée efficace pour empêcher la réalisation de grands projets de centres de données.

Selon Bloomberg, le double retrait de QTS et de Compass Datacenters, qui s'était déjà retiré, est considéré comme l'un des cas les plus dramatiques de retrait d'un promoteur de centres de données d'un projet unique.

AJ Byers, président de Compass Datacenters, a déclaré dans un communiqué :

Bien que nous croyions toujours que ce projet apporterait des avantages significatifs à la région et à ses habitants, les récentes décisions judiciaires et les obstacles réglementaires accumulés ont en pratique fermé toute voie de progression viable.

Les observateurs du marché soulignent qu'avec cette validation de la voie de contre-attaque, les défis juridiques et les mobilisations communautaires contre les projets de centres de données devraient s'accélérer à l'échelle nationale, ajoutant une nouvelle incertitude au cycle d'expansion de l'infrastructure IA, déjà confronté à des retards.

Le repli stratégique de Blackstone : de la vente d'actifs à l'abandon de projets

Blackstone a acquis QTS en 2021 et a acheté le fournisseur australien de services informatiques AirTrunk en 2024. Il détient actuellement un portefeuille mondial de centres de données de plus de 150 milliards de dollars.

En mai de cette année, Blackstone a également lancé l'introduction en bourse de sa plateforme d'acquisition de centres de données, Blackstone Digital Infrastructure Trust, axée sur l'acquisition de propriétés liées à l'IA déjà construites et louées.

Cependant, alors que cette série d'actions d'expansion n'est pas encore finalisée, Blackstone a déjà commencé à se replier simultanément.

Selon Bloomberg, un fonds de Blackstone a vendu trois actifs de centres de données dans le nord de la Virginie à Digital Realty Trust pour 3,5 milliards de dollars. La transaction comprend :

• 80 % des intérêts dans deux centres de données de 96 mégawatts à Manassas (Manassas) ;
• 50 % des intérêts dans une installation de capacité similaire à Sterling, à proximité ;
• Le prix d'achat comprend 1,2 milliard de dollars en espèces et 2,3 milliards de dollars en actions Digital Realty.

Blackstone vend d'un côté des actifs existants et abandonne de l'autre des projets supplémentaires. Le marché commence à interpréter cela comme Blackstone refroidissant activement son exposition aux centres de données IA.

Cette logique est assez similaire à celle de Blackstone après la pandémie, lorsqu'il s'est délesté rapidement d'actifs de bureaux : verrouiller les bénéfices près du sommet du cycle et éviter les risques de queue.

Double résistance à l'expansion de l'infrastructure IA : opinion publique et réglementation

Le retrait de QTS n'est pas seulement l'échec d'un projet unique, mais reflète également les résistances de plus en plus systémiques auxquelles l'expansion massive de l'infrastructure IA est confrontée.

La pression de l'opinion publique n'est pas négligeable. Un récent sondage Gallup montre qu'environ 70 % des Américains s'opposent à la construction de centres de données IA près de chez eux, près de la moitié (48 %) se déclarant "fortement opposés", tandis que seulement un quart environ des personnes interrogées y sont favorables.

Les raisons de l'opposition concernent principalement la consommation de ressources (eau et énergie), la pollution environnementale (bruit, air et eau), ainsi que l'impact potentiel sur la qualité de vie locale et les prix de l'immobilier.

La réglementation se resserre également. La Virginie a récemment adopté un budget imposant une taxe sur la consommation d'énergie des centres de données ; plusieurs États envisagent des moratoires sur la construction de nouveaux centres de données.

La question de la répartition des coûts et des bénéfices des centres de données est devenue un enjeu important avant les élections de mi-mandat aux États-Unis.

Pour les investisseurs, la pression la plus directe vient des chaînes d'approvisionnement et du côté énergétique. Les retards et les annulations de projets s'accumulent ; les goulets d'étranglement tels que la capacité du réseau électrique, l'approvisionnement en matériaux de construction et la pénurie de main-d'œuvre freinent le rythme de déploiement de l'infrastructure IA, tandis que les résistances communautaires et les défis juridiques allongent encore les délais des projets.

Ces facteurs combinés rendent de plus en plus imprévisible le calendrier de rendement des dépenses d'investissement dans les centres de données financés par endettement.

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