Grâce à l'expansion des entreprises chinoises à l'étranger et à l'impulsion de l'IA, l'absorption nette des locations de bureaux de catégorie A à Guangzhou a augmenté de plus de 3 fois.

Le 1er juillet, Jones Lang LaSalle a publié le « Bilan et perspectives du marché immobilier de Guangzhou pour le premier semestre 2026 », indiquant qu'au premier semestre 2026, la demande sur le marché des immeubles de bureaux de qualité A à Guangzhou a continué de se redresser, avec une absorption nette de type locatif en hausse de plus de 300 % en glissement annuel. Bien que les loyers globaux restent dans une tendance baissière, la baisse s'est resserrée, et l'activité du marché commence à rebondir.

Comparé à la période où la demande de bureaux était soutenue par la finance, l'immobilier et les services traditionnels, ce qui est plus remarquable dans cette reprise, c'est que la structure de la demande a changé : ce qui entraîne réellement la nouvelle demande n'est plus les industries traditionnelles, mais l'expansion des industries émergentes engendrée par la vague d'entreprises chinoises allant à l'étranger et la diffusion de la technologie de l'IA.

Ces dernières années, le marché des bureaux dans les grandes villes chinoises a généralement subi la double pression d'une offre accrue et d'une demande en contraction, les entreprises réduisant leurs surfaces et déménageant pour réduire les coûts étant la tendance dominante. Guangzhou n'a pas fait exception.

Mais une nouvelle logique de différenciation est apparue sur le marché.

Du point de vue de la structure des transactions, au premier semestre 2026, les institutions financières, les cabinets d'avocats, le commerce de détail et autres industries traditionnelles ont encore contribué à environ un tiers des transactions de location de grandes surfaces, mais ces demandes sont principalement des ajustements de stock, c'est-à-dire une optimisation des coûts par le biais de déménagements et d'intégrations, et non une véritable expansion.

Ce qui a véritablement stimulé la croissance rapide de la nouvelle absorption sur le marché, ce sont les industries émergentes telles que les jeux, les cosmétiques et le commerce électronique transfrontalier.

Selon les données de Jones Lang LaSalle, au premier semestre, ces industries représentaient 65 % des transactions de type expansion et mise à niveau, devenant la principale source de la nouvelle demande sur le marché des bureaux de Guangzhou.

Derrière ce changement, il y a d'abord le fait que les entreprises chinoises allant à l'étranger entrent dans une phase de mise à niveau de leurs capacités organisationnelles.

Jones Lang LaSalle a mentionné que les industries émergentes de Guangzhou ont une forte dynamique d'exportation, avec une croissance à deux chiffres en 2025 pour le commerce électronique transfrontalier à l'import-export, les exportations de cosmétiques et les revenus des jeux à l'étranger. L'expansion de la carte mondiale a incité les sièges sociaux des entreprises à accélérer le perfectionnement de leurs systèmes de soutien du middle et back-office, à ajouter des postes fonctionnels connexes, ce qui a directement généré une demande d'expansion des espaces de bureaux.

Parallèlement, l'IA devient un autre catalyseur de demande souvent négligé.

L'observation de Jones Lang LaSalle indique que, grâce au soutien de la technologie de l'IA, l'efficacité marketing et opérationnelle des fournisseurs de services numériques tels que la publicité Internet et les services de recherche à Guangzhou a considérablement augmenté, réduisant efficacement le coût d'acquisition de clients pour les industries émergentes, et favorisant davantage les entreprises de taille moyenne et les « champions cachés » à réaliser des bonds de performance.

À mesure qu'elles grandissent, ces entreprises accélèrent leur concentration dans les quartiers d'affaires centraux, en se rapprochant des leaders de l'industrie pour réaliser un partage de talents, un échange d'informations et une synergie de la chaîne industrielle, transformant l'effet de concentration géographique en avantages d'efficacité et en dynamique d'innovation, ce qui entraîne une demande de mise à niveau pour les propriétés de bureaux de qualité A.

Parallèlement, Jiang Jingli, directrice du département immobilier commercial de Jones Lang LaSalle à Guangzhou, a souligné : « Les entreprises des industries émergentes ont des préférences marquées en matière de choix d'emplacement, appréciant à la fois une ambiance de bureau dynamique et des conditions de transport pratiques, tout en recherchant les capacités de gestion des services des immeubles. Pour répondre aux besoins d'opérations commerciales 24h/24, 7j/7, des services à valeur ajoutée tels que la climatisation prolongée, des équipements commerciaux 24h/24, ainsi qu'une capacité complète de soutien opérationnel, sont devenus des considérations clés dans leurs décisions de location. »

Du point de vue régional, les nouveaux quartiers d'affaires tels que Pazhou et la Cité financière internationale de Guangzhou sont devenus les plus grands bénéficiaires de cette reprise de la demande. Au premier semestre, les locataires des industries émergentes représentaient 45 % des nouvelles transactions dans les nouveaux quartiers d'affaires, nettement plus que les 25 % dans les quartiers d'affaires matures traditionnels.

Parallèlement à la reprise de la demande, le rythme des nouvelles livraisons sur le marché des bureaux de qualité A à Guangzhou a également ralenti, ce qui a dans une certaine mesure atténué la pression sur le marché.

Au premier semestre 2026, la nouvelle offre de bureaux de qualité A à Guangzhou était d'environ 200 000 mètres carrés, nettement inférieure aux 740 000 mètres carrés de 2025. Ce ralentissement de l'offre a permis au marché de souffler, le taux de vacance de la ville passant de 22,9 % à la fin 2025 à 22,6 % ; au premier et au deuxième trimestres, les baisses de loyers en glissement trimestriel se sont respectivement resserrées à 1,5 % et 1,2 %.

Cependant, cela ne signifie pas que le marché des bureaux de Guangzhou est déjà sorti du cycle.

Jones Lang LaSalle prévoit qu'au second semestre, le marché accueillera encore environ 600 000 mètres carrés de nouvelles livraisons, et le taux de vacance devrait continuer à subir des pressions. Bien que la tendance à la baisse des loyers soit difficile à inverser à court terme, grâce à la reprise continue de la demande, la baisse annuelle des loyers sur l'ensemble de l'année devrait se resserrer par rapport à 2025.

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