成都轨道与第四城 五宗地43.44亿元里的TOD暗线

Traduction: Chengdu Rail et la Quatrième Ville — la ligne secondaire du TOD dans les 43,44 milliards de yuans de cinq terrains.

Le 24 juin, cinq parcelles d'une superficie totale d'environ 195 mu (environ 13 hectares) situées dans le secteur clé du TOD de Linjiaba à Chengdu ont été cédées au prix plancher, pour un montant de 4,344 milliards de yuans. L'acquéreur est Chengdu Jinjiang Jinlinba Construction Development Co., Ltd. (coentreprise entre Chengdu Rail Transit Group et Jinjiang Unified Construction).

Ces cinq parcelles sont situées dans le secteur de Panjiagou, district de Jinjiang, et concernent précisément les parcelles n°4, n°5, n°10, n°18 et n°19. Parmi elles, les parcelles n°5, n°10 et n°15 sont destinées à un usage résidentiel urbain, tandis que les n°4 et n°18 sont destinées à des services commerciaux. La superficie nette totale est d'environ 130 300 mètres carrés, soit environ 195,39 mu.

Selon l'avis d'aliénation publié précédemment, ces cinq parcelles sont vendues selon un mode d'offre groupée. Les personnes physiques ne sont pas autorisées à soumissionner. Les soumissionnaires potentiels doivent s'inscrire simultanément pour toutes les parcelles et verser séparément les dépôts de garantie pour chaque parcelle de l'offre groupée.

Selon les calculs, le montant total des dépôts de garantie pour ces cinq parcelles s'élève à 826 millions de yuans. Par ailleurs, l'avis d'aliénation précise également que le soumissionnaire potentiel ou son contrôleur effectif doit avoir la capacité de construire et d'exploiter des lignes ferroviaires.

En termes de puissance financière et de capacité de construction et d'exploitation, les conditions d'accès à l'acquisition des terrains réduisent considérablement le nombre de participants potentiels, la plupart des promoteurs immobiliers étant exclus. En tant qu'acteur central de la planification, de la construction et de l'exploitation du métro de Chengdu, le Chengdu Rail Transit Group a finalement fait son apparition sur le marché foncier et a remporté les terrains.

Ce résultat n'est en fait pas surprenant. Ces dernières années, le périmètre d'activité du Chengdu Rail Transit Group n'a cessé de s'étendre. Avec cette acquisition sur le marché public, sa ligne de développement sous-jacente est également apparue au grand jour.

Un ancien partenaire s'associe à nouveau

Selon les informations de Qichacha, Chengdu Jinjiang Jinlinba Construction Development Co., Ltd. a été créée le 30 avril 2024. Elle est affiliée au Chengdu Rail Transit Group, détenue à 51% par Chengdu Rail City Investment Group Co., Ltd. (Chengdu Rail City Investment) et à 49% par Chengdu Jinjiang District Unified Construction Co., Ltd. (Jinjiang Unified Construction). La première est une filiale à 100% de Chengdu Rail Transit Group.

Compte tenu des conditions de cession et des résultats des enchères, les cinq parcelles cédées en bloc semblent être "sur mesure" pour Chengdu Rail. Outre les conditions relativement strictes pour participer aux enchères, les terrains imposent également des exigences élevées en matière de construction et d'obligations de l'acquéreur.

Parmi elles, il est exigé que les parties commerciales et résidentielles soient construites et mises en service simultanément, ainsi que la construction d'espaces verts publics, etc. Par exemple, pour la parcelle n°4, l'acquéreur doit détenir au moins 70% de la surface constructible commerciale totale, avec un investissement total d'au moins 700 millions de yuans, et doit attirer et développer des entreprises de haute performance avec des fonctions de siège régional ou national.

La parcelle n°5 doit impérativement construire un projet commercial (hauteur maximale de 24 mètres) d'une superficie constructible d'au moins 20 000 mètres carrés, comprenant des activités diversifiées telles que le commerce de détail, la restauration et les loisirs. Dans les trois ans suivant la réception des travaux, au moins deux premiers magasins nationaux et cinq premières marques du Sud-Ouest ou de Chengdu doivent être introduits. L'acquéreur doit détenir 100% de la surface constructible commerciale totale et confier l'exploitation globale du projet à une société de gestion et d'exploitation commerciale ayant une expérience dans l'exploitation de grands complexes commerciaux.

Dans l'ensemble, ces conditions préalables dépassent largement le cadre traditionnel du développement foncier et imposent des exigences de capacité composite extrêmement spécifiques aux entreprises soumissionnaires. La concurrence entre les entreprises ne se résume plus à un simple "le plus offrant l'emporte", mais nécessite une capacité mature de planification intégrée et de construction coordonnée du TOD. Les deux parcelles commerciales imposent également des exigences en matière de capacité de promotion et d'exploitation des entreprises soumissionnaires, afin de garantir que le métro, le commerce, le logement et les équipements publics connexes puissent être livrés et mis en service de manière unifiée, avec un ajustement fonctionnel précis.

D'où vient la confiance qui soutient l'intervention du Chengdu Rail Transit Group ?

Selon les informations publiques, ce n'est pas la première collaboration entre le Chengdu Rail Transit Group et Jinjiang Unified Construction. En 2020, les deux parties ont conjointement réalisé le premier projet TOD du district de Jinjiang, le "TOD de l'Université Normale du Sichuan".

Parmi les 16 projets de la première carte TOD publiée par Chengdu en 2020, le TOD de l'Université Normale du Sichuan était l'un des deux projets TOD situés au cœur du centre-ville. Le projet est situé dans le district de Jinjiang, à l'intersection des lignes 7, 13 et 20 du métro, à la station Université Normale du Sichuan. Il couvre une superficie totale d'environ 205 mu, divisée en deux parcelles nord et sud, et prévoit des produits de tous types, notamment des logements haut de gamme, des bureaux et des complexes commerciaux. Le commerce détenu en propre est situé dans un rayon d'environ 100 mètres de la station de métro.

Du TOD de l'Université Normale du Sichuan au TOD de Linjiaba d'aujourd'hui, quel rôle joue le Chengdu Rail Transit Group dans ces projets ?

Autrefois, Chengdu était considéré comme une ville peu propice à la construction de métros en raison de ses conditions géologiques. Aujourd'hui, elle est devenue la quatrième ville de métro de Chine, avec un réseau de 758 kilomètres en exploitation. Les défis techniques et les obstacles surmontés pour réussir ce retournement sont évidents.

Avec l'amélioration du réseau ferroviaire, la question de savoir comment développer efficacement les nœuds le long des lignes pour maximiser la valeur des ressources a été officiellement inscrite à l'ordre du jour, devenant un nouveau défi pour le développement urbain.

À cet égard, le métro de Hong Kong, fort de son modèle éprouvé "métro + immobilier", a accumulé une expérience de pointe et a déjà été mis en œuvre avec succès dans des villes du continent comme Shenzhen et Pékin, devenant ainsi naturellement l'une des références clés pour Chengdu.

Mais en regardant les raisons plus profondes, l'année 2016 a été une période d'accélération de l'expansion externe du MTR. En décembre de la même année, le MTR a signé une lettre d'intention de coopération stratégique avec la China Railway Corporation pour rechercher conjointement des opportunités de coopération en Chine et sur le marché mondial. Selon l'accord, les deux parties ont convenu d'établir un partenariat stratégique pour promouvoir des échanges et une coopération multi-domaines et multi-niveaux, en se concentrant sur la construction et l'exploitation de projets de lignes ferroviaires à grande vitesse en Chine et à l'étranger, ainsi que sur le développement immobilier intégré correspondant et la formation de professionnels ferroviaires.

Aux yeux des observateurs extérieurs, cela signifie que les activités du MTR en Chine continentale sont entrées dans une nouvelle phase. À cette époque, la Chine continentale entrait dans la seconde moitié de son urbanisation, et la nécessité d'améliorer la qualité de l'exploitation des transports ferroviaires était plus urgente que jamais. Les besoins de développement des deux parties coïncidaient.

Un périmètre d'activité en constante expansion

Selon les informations publiques, Chengdu a créé le Chengdu Rail Transit Group en 2004, chargé de la planification, de la construction et de l'exploitation du métro de Chengdu. Par la suite, cette société a également été chargée du développement intégré du TOD et de l'exploitation des ressources le long des lignes.

Au cours de plus de dix ans de développement, le réseau de métro de Chengdu a atteint une échelle de base, mais comment exploiter au mieux les ressources le long des lignes est devenu un nouveau défi pour le Chengdu Rail Transit Group.

C'est également en 2016 que Hong Kong et Chengdu sont parvenus à un consensus de coopération dans les domaines du transport ferroviaire et autres. En août 2017, le gouvernement populaire de la province du Sichuan a conduit une délégation à Hong Kong pour faire passer la coopération du stade de l'idée à la réalité. Lors de cette visite, le Chengdu Rail Transit Group et le MTR Corporation ont signé un accord-cadre de coopération stratégique globale.

Les reportages de l'époque indiquaient : "Le MTR dispose d'une riche expérience dans la gestion, l'exploitation et le développement intégré des chemins de fer. Le Sichuan a un énorme besoin de développement des transports ferroviaires et possède une forte capacité de conception et de fabrication dans ce domaine. L'avenir de cette alliance prometteuse est attendu avec impatience."

Il est à noter qu'en même temps qu'il établissait des intentions de coopération avec l'extérieur, Chengdu a également mis en place une planification systémique du développement du TOD au niveau de la conception globale. En novembre 2017, le "Avis d'application du gouvernement municipal de Chengdu sur le développement intégré des sites de transport ferroviaire" a été officiellement publié.

Le développement intégré du TOD pour créer des canaux de financement durables afin de subventionner la construction et l'exploitation du métro est un modèle qui a fait ses preuves dans des villes comme Tokyo et Hong Kong. Chengdu entend suivre cette voie pour entrer dans une phase importante où le transport ferroviaire guide le développement urbain.

En mars de l'année suivante, le prédécesseur de Chengdu Rail City Investment Group, Chengdu Rail Real Estate Group Co., Ltd., a été enregistré auprès des autorités commerciales. Deux mois plus tard, le Chengdu Rail Transit Group et le MTR ont signé un mémorandum de coopération sur les projets TOD, explorant conjointement la faisabilité du développement immobilier intégré le long des lignes de métro de Chengdu et promouvant le développement de projets TOD.

Cette série d'actions intensives a marqué l'intégration officielle du développement TOD dans la mission centrale du Chengdu Rail Transit Group. En novembre, les "Règles détaillées d'application pour le développement intégré des sites de transport ferroviaire de Chengdu" ont été officiellement publiées, désignant 105 sites TOD et 75 bases de véhicules de développement intégré comme objets de mise en œuvre par le Chengdu Rail Transit Group, fournissant ainsi une solide garantie pour ce projet systémique.

Le 1er mars 2019, le premier projet pilote TOD de Chengdu, le TOD Luxiao, a officiellement débuté sa construction. À juin de cette année, Chengdu avait lancé la mise en œuvre de 24 projets TOD, tous impliquant le Chengdu Rail Transit Group. Il est clairement devenu une force clé indispensable dans le développement des projets TOD.

Au cours des dernières années, le Chengdu Rail Transit Group a également établi des partenariats avec plusieurs plateformes externes, notamment Nikken Sekkei, Vanke Property et China Resources Mixc Lifestyle, couvrant des domaines tels que la conception de projets TOD, les services immobiliers et l'exploitation commerciale.

Plus récemment, en avril de cette année, le Chengdu Rail Transit Group a officiellement conclu un partenariat avec Inzone Group pour créer un quartier commercial sur le projet TOD de Longtan Temple à Chengdu, avec le concept de "vie rapide et agréable, temps de loisirs".

Selon les informations, le TOD de Longtan Temple est le premier TOD à double station de Chengdu, centré sur les stations Guilin et Guilong Road de la ligne 8 du métro. Il prévoit la construction de sept scénarios composites comprenant le logement, le commerce et l'éducation, intégrant efficacement les parcs et les zones commerciales du secteur dans un rayon de vie de 30 minutes en métro, favorisant ainsi le développement coordonné de l'ensemble de la zone.

Le quartier commercial thématique développé en coopération par les deux parties est situé à la station Guilong Road, la principale zone commerciale du TOD de Longtan Temple. Le projet a une superficie totale d'environ 48 000 mètres carrés, formant un quartier commercial ouvert à trois niveaux composé de quatre groupes commerciaux.

En fait, l'introduction d'opérateurs externes professionnels est le principal modèle de développement commercial TOD du Chengdu Rail Transit Group. Tout en détenant les propriétés, la société confie la partie exploitation commerciale à des entités de marché matures telles que Inzone, China Resources Mixc Lifestyle et Longfor, qui possèdent une expérience éprouvée. Cela permet d'éviter les lacunes de la société dans le domaine de l'exploitation commerciale tout en tirant parti du pouvoir d'attraction des marques leaders et de leur capacité d'exploitation fine pour garantir la valorisation des équipements commerciaux du TOD.

Mais en même temps, le Chengdu Rail Transit Group apporte également des changements.

Le 30 mai 2024, le Chengdu Rail Transit Group a organisé une conférence de presse pour le lancement de la marque "Yujian" de logements locatifs garantis sous TOD, marquant ainsi le début officiel de l'exploitation du premier projet de logements locatifs garantis sous TOD à Chengdu.

Le projet, intitulé "Rail City·Yujian Shuangfengqiao Store 1", propose 1 431 unités (chambres) et fait partie du projet TOD de Shuangfengqiao. En même temps que ce projet, neuf autres projets de logements locatifs garantis sous TOD ont été lancés en 2021, notamment ceux de Machangba, Xingfuqiao, Sancha, Zitonggong, Shuangliu West et Zhonghuan, pour un total de 10 000 unités collectées.

De la planification, de la construction et de l'exploitation initiales du métro urbain, au développement intégré du TOD et à l'exploitation des ressources le long des lignes, en passant par la gestion opérationnelle urbaine plus spécifique, le périmètre d'activité du Chengdu Rail Transit Group s'élargit progressivement.