Possédant un marché de plusieurs billions, pourquoi la tokenisation de l'immobilier ne décolle-t-elle pas ?

Article : Sean Lee, Forbes

Traduction : Saoirse, Foresight News

Depuis de nombreuses années, la tokenisation est considérée comme une percée dans la révolution du modèle d’investissement immobilier.

Sur le plan théorique, ses avantages sont très clairs : les investisseurs peuvent diviser en petites parts la détention d’actifs immobiliers de qualité, effectuer leur investissement en quelques minutes, plutôt que de passer plusieurs mois comme dans le modèle traditionnel, tout en bénéficiant d’une liquidité inégalée par l’immobilier traditionnel. Cependant, dans la réalité, cette vision prometteuse n’a toujours pas été concrétisée.

Malgré des années de développement, la part de la tokenisation immobilière dans le marché mondial immobilier d’environ 300 billions de dollars reste inférieure à 0,1 %. Même dans le domaine plus large de la tokenisation d’actifs physiques, dont la taille totale sur la chaîne est d’environ 31 milliards de dollars, cette proportion est minuscule dans l’ensemble du marché.

L’écart considérable entre l’idéal et la réalité ne peut plus être ignoré.

Aujourd’hui encore, pour investir dans l’immobilier commercial de qualité, il faut recourir à des intermédiaires, faire face à des barrières d’investissement élevées et à des cycles de détention longs. L’idée d’acheter et de vendre facilement des parts de tokens immobiliers n’a pas encore abouti à une application pratique à grande échelle.

Le problème ne réside pas dans le nombre insuffisant de tokens eux-mêmes, mais dans l’absence d’un cadre juridique, opérationnel et réglementaire complet, capable de faire de ces tokens des produits financiers crédibles.

Une orientation de développement inversée

L’une des erreurs fondamentales commises lors des premières explorations de la tokenisation : se concentrer prioritairement sur la technologie elle-même, plutôt que de penser du point de vue de l’investisseur.

Sonia Shaw, fondatrice et PDG de OneAsset, déclare que l’industrie a dès le départ fait fausse route. « Les acteurs ne pensent qu’à ‘quels actifs peuvent être mis en chaîne’, en oubliant la véritable préoccupation des investisseurs immobiliers — comment établir la confiance dans un actif. »

Cela a également conduit à l’émergence de nombreux produits liés. Ces produits semblent liés à des actifs immobiliers, mais manquent d’un support d’architecture sous-jacente solide. La définition de la propriété est floue, les règles de répartition des revenus sont confuses, et la liquidité, si elle existe, reste purement théorique.

C’est la raison pour laquelle, après de nombreuses tentatives, les investisseurs institutionnels restent en position d’observation. L’industrie considère généralement la tokenisation comme une fonction additionnelle, et non comme la base fondamentale d’un système.

Les infrastructures présentent des lacunes évidentes

En réalité, le secteur de la tokenisation immobilière manque toujours d’un ensemble d’éléments fondamentaux mais cruciaux : une propriété immobilière ayant une validité légale, un mécanisme de circulation conforme, des services professionnels de gestion et de répartition des revenus, ainsi qu’une interopérabilité avec le système financier existant.

Ce ne sont pas des concepts nouveaux, mais des standards universels dans le domaine traditionnel de l’investissement immobilier. Reproduire ces règles dans un système de tokenisation est le plus grand défi auquel l’industrie doit faire face.

Shaw explique : « Construire un cadre de propriété légale, un mécanisme de circulation conforme et un système de services réglementés nécessite beaucoup de temps, de ressources professionnelles, et une implication profonde des régulateurs. »

Ces travaux avancent lentement, sont coûteux, et la plupart restent en coulisses, difficiles à percevoir par l’extérieur. Cela explique pourquoi de nombreux projets précoces évitent d’aborder ces questions en profondeur. Comme le dit Shaw, la majorité des projets dans l’industrie poursuivent uniquement une levée de fonds rapide, en négligeant la construction d’une infrastructure solide.

Sans ces éléments clés, même si la tokenisation immobilière montre des capacités technologiques, elle ne pourra pas devenir un produit financier fiable. Elle ajoute : « Sans ces bases, tout le reste n’est que de la façade. »

Les raisons du scepticisme des investisseurs institutionnels

Pour les investisseurs traditionnels, leur doute ne porte pas sur la notion de tokenisation elle-même, mais sur l’écosystème actuel de l’industrie.

Kevin Crowther, gestionnaire de patrimoine privé aux Émirats arabes unis, déclare : « Ce modèle est logiquement viable en soi, mais l’infrastructure et la réglementation insuffisantes entravent considérablement sa mise en œuvre. »

Pour les institutions, le principal problème est l’opacité des règles. La propriété, la légalité des droits, l’adaptation à la réglementation transfrontalière — autant de questions auxquelles il n’existe pas encore de réponses claires. Dans ce contexte, il leur est difficile de s’engager financièrement en toute confiance.

De plus, il y a des considérations pratiques : la majorité des institutions et des clients fortunés ont déjà investi dans l’immobilier via des canaux matures.

Crowther souligne : « Leur cadre d’investissement actuel est clair. La tokenisation pourrait améliorer l’efficacité dans certains aspects, mais pour l’instant, elle introduit davantage d’incertitudes et de complexité. »

Les caractéristiques d’un modèle mature

Si l’on parvient à combler ces lacunes infrastructurelles, l’expérience d’investissement pourrait changer radicalement.

Selon Shaw : « Les investisseurs pourront suivre un processus d’accès conforme, investir dans des actifs immobiliers institutionnels de qualité, avec un montant de départ bien inférieur aux standards traditionnels ; la répartition des revenus sera transparente et directement liée aux loyers. »

Ce qui est crucial, c’est que les actifs disposeront d’une véritable liquidité concrète. Les investisseurs pourront sortir de leur position via un marché secondaire réglementé, évitant ainsi les processus fastidieux des transactions immobilières classiques.

Cependant, ce modèle idéal reste encore hors de portée. Bien que la tokenisation d’actifs physiques ait permis une meilleure rapidité de règlement et une amélioration de la liquidité dans certains segments, les cas matures dans le domaine immobilier restent rares.

Signes positifs dans l’industrie

Toutefois, plusieurs indicateurs montrent que l’environnement externe de l’industrie commence à évoluer.

Les régulateurs de régions comme les Émirats arabes unis ont commencé à établir des règles plus claires pour la régulation des actifs numériques. Des entreprises comme Tokinvest, opérant sous la réglementation de l’Autorité de régulation des actifs virtuels (VARA) d’Abu Dhabi, ont lancé des produits de tokenisation immobilière. Une série d’approbations et d’initiatives liées aux titres numériques indiquent que les produits financiers tokenisés (y compris les tokens immobiliers) commencent à obtenir une reconnaissance officielle.

Par ailleurs, d’autres segments de la tokenisation d’actifs physiques gagnent en popularité : les tokens d’obligations d’État, les fonds de liquidité, etc. La participation d’institutions dans ces domaines augmente significativement, et de grands gestionnaires d’actifs intensifient leurs investissements, ce qui montre que certains segments ont atteint un niveau de reconnaissance institutionnelle.

Les discussions dans l’industrie évoluent également.

Shaw indique : « Les premiers projets ne pouvaient pas éviter la controverse sur la propriété. Les investisseurs demandaient toujours : ‘Quels droits possède-je réellement ? Comment ces droits sont-ils protégés par la loi ?’ Et jusqu’à présent, il était difficile d’apporter des réponses satisfaisantes. Aujourd’hui, l’industrie s’attaque directement à cette question centrale. »

La valeur d’investissement reste à confirmer

Du point de vue de l’investissement, la tokenisation immobilière ne crée pas de nouvelles sources de revenus. Sa valeur fondamentale réside dans l’optimisation des seuils d’entrée, de l’efficacité opérationnelle et de la liquidité des actifs existants.

Shaw affirme : « La tokenisation immobilière représente la détention de droits légitimes sur des biens immobiliers capables de générer des revenus stables. »

Cette définition est cruciale, car elle repose sur un modèle durable de création de valeur basé sur des revenus réels, distinct du simple récit de marché ou de la spéculation en marché secondaire.

Néanmoins, pour attirer des capitaux institutionnels à grande échelle, le modèle doit présenter des avantages compétitifs tangibles.

Crowther estime : « Pour gagner la faveur du capital mainstream, la tokenisation immobilière doit prouver sa valeur économique réelle, et ne pas se limiter à une innovation technologique. À ce stade, la majorité des architectures associées ne font que reproduire, sous une forme plus complexe, le modèle d’investissement immobilier existant. »

Les perspectives d’avenir

La prochaine étape de développement de la tokenisation immobilière ne sera plus axée sur le nombre de nouveaux projets ou de tokens émis, mais sur la performance opérationnelle réelle.

Shaw déclare : « Les institutions n’investiront pas simplement sur la base d’un livre blanc. Elles attendront de voir une plateforme opérant à grande échelle, conforme, avec un historique complet, traçable et auditable. »

C’est le principal obstacle que l’industrie doit franchir.

Dans les mois à venir, la qualité de la réglementation, la mise en œuvre concrète des plateformes, et leur performance réelle détermineront si cette approche « infrastructure d’abord » pourra réaliser sa vision initiale.

Si cette voie est suivie avec succès, la tokenisation immobilière se rapprochera peu à peu du rêve initial ; sinon, le fossé entre l’idéal et la réalité continuera de se creuser.

En fin de compte, la technologie n’est plus le frein principal à l’évolution du secteur : ce sont l’infrastructure et la conformité qui constituent les véritables goulots d’étranglement.