Programme "prêt d'or dans la population" de Vin ? Pourquoi maintenant ?

Vinhomes échange de l'or contre une maison ne devrait pas être considéré comme un programme marketing isolé.
Vin a résolu le problème "l'argent dans la population est encore abondant" avec une nouvelle structure de mobilisation de liquidités, profitant du fait que Vinhomes entre également dans le cycle de capital le plus important depuis plusieurs années.
Selon le mécanisme annoncé, les clients peuvent échanger de l'or (au même prix) pour acheter des biens immobiliers Vinhomes ; après 5 ans, ils peuvent continuer à conserver la maison ou recevoir une somme équivalente à 110 % de l'or transféré.
Les conditions sont que le client doit posséder de l'or avant le 25/04/2026, avec un volume minimal échangé atteignant 80 % de la valeur de la maison.
Le montant total investi dans de grands projets tels que Vin Olympic, Green Paradise Cần Giờ, Hạ Long Xanh, Royal Island Vũ Yên, Hải Vân Bay, Global Gate, Ocean Park 2... pourrait atteindre environ 2,7 millions de milliards de dong, équivalent à un cycle de mégapole s'étendant du Nord au Sud.
En estimant le déploiement selon la courbe S de l'immobilier urbain, la période 2026-2030 pourrait nécessiter environ 2,48-2,82 millions de milliards de dong, soit environ 99-113 milliards de dollars.
- 2026 sera une année de lancement simultané, avec un besoin de déploiement d'environ 400 000-460 000 milliards de dong.
- 2027, ce chiffre augmente à 520 000-590 000 milliards de dong.
- 2028, c'est le pic de pression, avec environ 600 000-680 000 milliards de dong.
- Ensuite, 2029-2030, le volume reste très élevé, respectivement environ 530 000-600 000 milliards et 430 000-490 000 milliards de dong.
Clair que dans cette ampleur, les banques ne peuvent pas être le seul canal de financement. Vinhomes devra utiliser plusieurs canaux simultanément : ventes à terme, partenariats bancaires, obligations, vente en gros, cession partielle de projets, engagements de rachat, et maintenant une nouvelle structure basée sur l'ancrage de l'or.
Beaucoup pensent que Vin prépare un gros coup de short sur l'or dans les 5 prochaines années. En réalité, il n'est pas nécessaire que l'or augmente ou baisse. Ce que Vin cible, c'est le sentiment actuel : les gens ont plus confiance dans l'or que dans l'argent liquide ou l'immobilier. Plus la confiance dans l'or est grande, plus il est difficile de convaincre les gens de retirer leur or du coffre. Vin propose une solution très rationnelle : récupérer 110 % de la valeur dans 5 ans si le client ne souhaite plus garder la maison.
Les chiffres financiers montrent que Vinhomes n'est pas faible :
- En 2025, Vinhomes a enregistré un chiffre d'affaires consolidé de 154 102 milliards de dong, un bénéfice net de 42 111 milliards de dong.
- Le chiffre d'affaires signé de nouvelles ventes atteint 205 252 milliards de dong, en hausse de 98 % en glissement annuel ; le backlog non encore reconnu s'élève à 186 426 milliards de dong, également en hausse de 98 % par rapport à fin 2024.
- La valeur totale des actifs à la fin de l'année est de 786 376 milliards de dong, les fonds propres de 247 906 milliards de dong, et la trésorerie et équivalents proches de 49 949 milliards de dong.
- Au premier trimestre 2026, la situation est encore plus impressionnante : le chiffre d'affaires net atteint 65 114 milliards de dong, en hausse de 315 % YoY ; le bénéfice net est de 25 625 milliards de dong, en hausse de 866 % YoY ; la valeur totale des actifs augmente à 869 975 milliards de dong.
-> En seulement un trimestre, la valeur totale des actifs a augmenté de plus de 83 000 milliards de dong. Tous les indicateurs financiers sont très positifs.
Alors, pourquoi Vin doit-il accélérer la mobilisation de capitaux ? L'entreprise n'augmente ses emprunts que lorsqu'elle est très confiante dans le cycle à venir.
Le total des dettes de Vinhomes jusqu'au Q1/2026 tourne autour de 162 000 milliards de dong, avec un coût moyen de la dette d'environ 10,38 %, une durée moyenne de 2,5 ans, plus de 70 % de la dette à taux fixe, et un ratio de couverture des intérêts TTM d'environ 10,8x.
Ce qui signifie qu'il n'y a presque pas de risque de paiement à court terme, car la rentabilité et la capacité à couvrir les intérêts restent bonnes.
Le risque réside dans le décalage des échéances, la dette moyenne de 2,5 ans alors que la durée de vie des mégaprojets peut durer 10-15 ans. La problématique de Vinhomes pour 2026-2030 n'est pas seulement de vendre combien d'unités, mais de combler le vide entre le moment où l'argent est investi et celui où il est encaissé.
La structure "prêt d'or" est la clé pour résoudre ce problème. Elle permet à Vin d'attirer un groupe de clients ayant de grands patrimoines mais encore préoccupés par le coût d'opportunité de vendre leur or. Pour les Asiatiques, en particulier les personnes âgées, l'or reste roi. Vendre de l'or pour acheter une maison est une barrière psychologique très forte, même s'ils disposent de suffisamment de patrimoine pour vivre dans des villas somptueuses.
Cependant, 110 % de l'or après 5 ans n'est pas un cadeau gratuit. Le coût réel de cette structure dépend du prix de l'or. En supposant une augmentation annuelle moyenne de 11 % sur 5 ans, le prix de l'or augmenterait d'environ 68,5 %.
Dans ce cas, l'obligation de rembourser l'équivalent de 1,1 unité d'or équivaut à environ 185,35 % de la valeur initiale -> En convertissant en coût en capital, ce taux est d'environ 13,1 % par an. Comparé au coût moyen de la dette d'environ 10,38 % de Vinhomes au Q1/2026, la structure basée sur l'or n'est pas forcément moins chère que l'emprunt. Elle ne l'est que si le client conserve la maison ou si le prix de l'or augmente peu.
Si l'or augmente plus fortement que l'immobilier, le client aura une incitation à exercer son droit de revenir à l'or, ce qui obligera Vinhomes à supporter un coût de capital lié à la fluctuation importante de l'actif.
Le risque immédiat est encore flou, car l'attractivité de ce modèle pour les investisseurs reste à voir. Peut-être que seul Vin ose jouer cette carte, car les entreprises de taille moyenne, sans le soutien financier et la notoriété de Vinhomes, risqueraient de s'effondrer rapidement si le prix de l'immobilier ne suit pas celui de l'or (même +10 %), en raison de coûts de financement à deux chiffres.