Dernièrement, j'ai remarqué que de plus en plus de personnes se demandent ce qu'est un REIT, en réalité cet outil d'investissement existe en Thaïlande depuis un certain temps. Pour en parler, le REIT est présent sur le marché thaïlandais depuis son entrée en 2018, mais beaucoup de gens ont encore une compréhension un peu floue à son sujet.

En termes simples, un REIT est un fonds de placement immobilier, géré par des gestionnaires de fonds professionnels qui s'occupent d'un ensemble d'actifs générant des flux de trésorerie. Qu'il s'agisse de centres commerciaux, de bureaux, d'hôtels ou de centres de données, ces actifs génèrent chaque mois des loyers ou d'autres revenus, puis sont distribués périodiquement aux investisseurs. C'est pourquoi les dividendes des REIT sont relativement stables — ils sont soutenus par de véritables revenus locatifs.

Pour parler des avantages du REIT, tout d'abord, il offre une bonne liquidité, puisqu'il peut être acheté ou vendu à tout moment sur le SET. Ensuite, il permet de participer à l'immobilier avec un capital relativement faible, sans avoir à acheter un bâtiment entier soi-même. De plus, toutes les opérations et divulgations d'informations sont strictement réglementées par les autorités, ce qui garantit une certaine transparence. Le point le plus important est que, si vous choisissez le bon REIT, le flux de trésorerie annuel peut dépasser largement celui d’un dépôt à terme.

Mais il faut aussi clarifier ses inconvénients. Les dividendes de REIT sont soumis à une taxe de 10 %, ou doivent être intégrés dans la déclaration annuelle de revenus. De plus, ce type d’investissement est très sensible aux variations des taux d’intérêt : lorsque ceux-ci augmentent, l’attractivité des REIT diminue, et leur prix peut aussi chuter.

Les REIT se divisent généralement en deux types de droits. L’un est la propriété en pleine propriété (Freehold), où le fonds possède réellement ces actifs, pouvant prendre de la valeur avec l’appréciation du bien immobilier. L’autre est le droit de location (Leasehold), où le fonds n’a qu’un droit d’usage, et une fois la période de location terminée, la valeur devient nulle. Sur le long terme, les REIT en pleine propriété sont donc généralement plus sûrs.

Concernant le type d’investissement, il y a ceux qui détiennent directement des biens immobiliers, et d’autres qui investissent indirectement en détenant des parts dans d’autres sociétés immobilières. Selon le type d’actifs, on peut distinguer les REIT de détail (centres commerciaux), résidentiels (appartements, hôtels), médicaux (hôpitaux, maisons de retraite), de bureaux et d’infrastructures. Chaque type de REIT présente des caractéristiques de risque et de rendement différentes, qu’il faut choisir en fonction de ses besoins.

La valeur d’un REIT provient en réalité de deux éléments : d’une part, la valeur de ses biens immobiliers, et d’autre part, la capacité de ces biens à générer des flux de trésorerie futurs. La valeur immobilière évolue avec le développement économique et l’amélioration des infrastructures, tandis que le flux de trésorerie dépend de la santé financière des locataires et de l’environnement économique.

Actuellement, en Thaïlande, il existe plusieurs REIT intéressants. CPNREIT gère principalement des centres commerciaux et des bureaux du groupe Central, avec un taux de distribution d’environ 8 %. IMPACT est un REIT en pleine propriété, détenant plusieurs bâtiments de Impact Muang Thong, avec un taux de distribution d’environ 5 %. WHART possède à la fois des propriétés en pleine propriété et en leasing, principalement dans la logistique et l’entreposage, avec un taux de distribution d’environ 7,6 %. JASIF est un fonds d’infrastructures, possédant des réseaux de fibre optique, avec un taux de distribution pouvant atteindre plus de 13 %.

En résumé, si vous souhaitez obtenir un flux de trésorerie supérieur à celui d’un dépôt à terme, le REIT est une option intéressante. Mais ne le considérez pas comme un outil de richesse rapide à haut rendement : c’est une méthode d’investissement à long terme, stable. Avant de choisir, il est essentiel de comprendre les caractéristiques de chaque REIT, d’évaluer votre tolérance au risque et votre horizon d’investissement, afin de trouver celui qui vous convient vraiment.