L'intelligence artificielle est au centre des préoccupations des investisseurs, mais ils pourraient passer à côté d'une opportunité chaude qui peut profiter de la croissance de la technologie — et qui génère des revenus. Les fonds d'investissement immobilier spécialisés dans les centres de données sont des entreprises qui possèdent et gèrent des installations abritant une infrastructure technologique de l'information. Ils devraient bénéficier grandement de la montée en puissance de la demande pour l'IA. « Les REITs des centres de données sont des gagnants sous-estimés de l'IA, car ils travaillent en coulisses », a déclaré Tejas Dessai, directeur de la recherche thématique pour Global X ETFs, qui gère le ETF Data Center & Digital Infrastructure (DTCR). Il les qualifie de « péages » de l'économie de l'IA. « Chaque interaction que les utilisateurs ont avec l'IA, chaque interaction que les logiciels, flux de travail, agents, robots et autres auront avec l'IA, passera par ces centres de données », a expliqué Dessai. L'Institut d'investissement Wells Fargo fait partie de ceux de Wall Street optimistes sur le marché. Dans une note mardi, l'analyste John Sheehan a souligné la « demande sans précédent » que connaissent les REITs des centres de données. « Nous croyons qu'ils possèdent des perspectives de croissance durables, des marges attrayantes et un pouvoir de fixation des prix solide », a-t-il déclaré à propos de ce sous-secteur. Sheehan le voit également « comme une voie attrayante pour s'exposer au thème de l'IA dans le secteur immobilier, en particulier alors que les cas d'utilisation de l'IA continuent de s'étendre et de soutenir une demande soutenue et un pouvoir de fixation des prix ». En hausse près de 40 % depuis le début de l'année Selon l'industrie Nareit, les REITs des centres de données sont actuellement les meilleures performances du secteur, avec une hausse d'environ 40 % depuis le début de l'année, au 30 avril. Il n'existe actuellement que trois REITs de centres de données dans la série d'indices FTSE Nareit U.S. Real Estate : Equinix, Digital Realty Trust et Iron Mountain, qui a récemment pivoté du stockage papier vers les centres de données. Blackstone Digital Infrastructure Trust est devenu le dernier nom à rejoindre le rang des REITs de centres de données cotés en bourse, en faisant ses débuts à la Bourse de New York la semaine dernière. « Je m'attendrais, avec le temps, à voir d'autres portefeuilles privés de centres de données entrer sur les marchés publics, car la capacité à lever des capitaux, à émettre de la dette sur le marché public, est un avantage énorme pour les REITs cotés », a déclaré John Worth, vice-président exécutif pour la recherche et la communication avec les investisseurs chez Nareit. « La portée de ce qui doit être construit dans cette industrie, je pense, va bien au-delà de ce que vous pouvez faire sur les marchés privés. » Une base solide pour que l'IA puisse s'appuyer Les REITs des centres de données ont un rôle très spécifique : mettre une installation en ligne, l'exploiter pendant la durée du contrat, et percevoir le loyer et les revenus, a expliqué Dessai de Global X. Les entreprises ne dépendent pas non plus de l'IA pour leur activité, car, dans l'ensemble, elles exploitent déjà environ 600 centres de données dans le monde, presque tous occupés par des locataires payant un loyer. « Vous obtenez principalement des propriétés stabilisées, principalement axées sur les activités traditionnelles des centres de données — digitalisation des entreprises, services cloud, mais avec la possibilité de faire du développement en plus, qui peut être piloté par l'IA », a déclaré Worth de Nareit. Il s'attend également à ce qu'ils participent moins à la formation de modèles à grande échelle, mais davantage à l'inférence, ou à l'utilisation de l'IA après sa formation. « C'est là que des éléments comme la latence, la localisation et l'interconnexion deviennent vraiment critiques », a ajouté Worth. « Et ce sont les forces des portefeuilles de REITs de centres de données. » Les actions Equinix offre un rendement en dividendes de 1,9 %. La société exploite plus de 280 centres de données à travers le monde. La note moyenne des analystes est à l'achat, avec près de 14 % de potentiel de hausse par rapport au prix cible moyen, selon FactSet. EQIX YTD (année en cours) Parmi les optimistes sur Equinix, Raymond James a relevé la note à « achat fort » contre « performance du marché » le 30 avril. « Equinix reste le leader mondial des centres de données, car la complexité et la diversification de ses produits restent uniques dans l'industrie, avec une échelle mondiale et une densité de réseau inégalées, que nous considérons comme deux des plus grandes barrières à l'entrée dans le secteur des centres de données », a déclaré l'analyste Frank Louthan dans une note à ses clients. Les actions ont augmenté de 38 % depuis le début de l'année. Digital Realty Trust, qui affiche un rendement de 2,5 %, a une note moyenne d'analystes en surpoids et près de 16 % de potentiel de hausse par rapport au prix cible moyen, selon FactSet. La société exploite plus de 300 centres de données. DLR YTD (année en cours) Digital Realty Trust année en cours Goldman Sachs est parmi ceux qui évaluent l'action comme un achat. « Nous croyons que Digital Realty est bien positionnée pour bénéficier de la tension entre l'offre et la demande dans l'industrie des centres de données, qui, selon nous, perdurera plus longtemps que ce que le marché anticipe », a déclaré l'analyste James Schneider dans une note du 22 avril. Digital Realty Trust a gagné près de 22 % jusqu'à présent en 2026. Enfin, Iron Mountain, qui offre un rendement de 2,7 %, possède plus de 25 centres de données dans le monde. L'action a également une note moyenne en surpoids et environ 5 % de potentiel de hausse par rapport au prix cible moyen, selon FactSet. Les actions ont augmenté de plus de 50 % depuis le début de l'année. IRM YTD (année en cours) Iron Mountain année en cours Ceux qui souhaitent une exposition plus diversifiée aux centres de données peuvent acheter un fonds négocié en bourse. Le ETF Global X Data Center & Digital Infrastructure, qui a gagné 40 % jusqu'à présent cette année, est noté cinq étoiles par Morningstar. Le fonds offre aux investisseurs une exposition pure aux entreprises de l'écosystème plus large des centres de données, a déclaré Dessai. Environ 57 % des avoirs du ETF sont dans l'immobilier, principalement des REITs.

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