Celui qui a la « capacité à gagner de l’argent » la plus forte, possède le plus de liquidités ! Décryptage des flux de trésorerie des promoteurs immobiliers cotés en bourse en 2025 | Observation des rapports financiers

Question AI · Quelles stratégies commerciales se cachent derrière le ratio de liquidité nette ?

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Ces chiffres prouvent qu’il existe encore des entreprises capables de développer une capacité de “recrutement” saine dans un contexte défavorable.

Journaliste en immobilier en Chine, Li Ye | Reportage à Pékin

Le flux de trésorerie a toujours été la “ligne de vie” des entreprises.

Pour l’année financière 2025, quelles entreprises immobilières ont maintenu leur sécurité de trésorerie, grâce à des réserves suffisantes pour résister aux turbulences du marché ? Quelles entreprises ont réussi à sortir de la crise, en maintenant un niveau stable de profitabilité et de capacité de “recrutement” ? Quelles entreprises ont été confrontées à une baisse de profit, à une tension sur leur flux de trésorerie, et font face à des défis de survie sans précédent ?

Le journaliste en immobilier en Chine a analysé les rapports annuels 2025 de 78 entreprises immobilières cotées, en établissant des classements multidimensionnels : bénéfice net, solde de trésorerie et équivalents, flux de trésorerie net des activités opérationnelles, ratio de liquidité nette, etc., afin de décomposer objectivement la situation réelle de gestion, la logique de circulation de la trésorerie et les points faibles de rentabilité des entreprises cotées, pour fournir des références au développement du secteur.

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Plus de 60 % des entreprises ont vu leur trésorerie opérationnelle croître

Globalement, la tension sur la trésorerie reste un problème courant pour les entreprises immobilières.

Selon le classement du solde de trésorerie et d’équivalents, le total des liquidités et équivalents de 78 entreprises cotées à la fin de 2025 s’élève à environ 10 419,34 milliards de yuans, en baisse de 14,8 % par rapport à 12 229,39 milliards de yuans en 2024. Les 10 premières entreprises cotées sont Poly Developpement, China Resources Land, China Overseas Development, China Merchants Shekou, Jianfa Holdings, Vanke A, Greentown China, Yuexiu Properties, Binjiang Group et China Jinmao, détenant respectivement 119,7 milliards, 115,4 milliards, 103,4 milliards, 84,96 milliards, 82,45 milliards, 61,52 milliards, 59,16 milliards, 32,52 milliards, 30,5 milliards et 28,4 milliards de yuans en liquidités et équivalents.

Plusieurs entreprises cotées ont déjà exprimé leur importance accordée à la trésorerie.

Yan Jianguo, président et directeur exécutif de China Overseas Development, déclare : « Au cours des 20 dernières années, la part de notre trésorerie disponible dans le total des actifs est restée supérieure à 10 %. »

« Greentown China a toujours placé la sécurité opérationnelle et financière en priorité, en respectant la ligne de fond de la flux de trésorerie. » Lors de la présentation des résultats annuels 2025, Liu Chengyun, président du conseil d’administration de Greentown China, a déclaré.

Il est à noter que 56 entreprises cotées ont vu leur solde de trésorerie et d’équivalents diminuer en 2025, représentant plus de 70 % du total. Parmi elles, *ST Zhongdi, Tibet Urban Investment, *ST Nanzhi, Jin Investment City Development, Zhongliang Holdings ont enregistré des baisses supérieures à 70 %. Seules 22 entreprises ont vu leur solde augmenter, avec deux d’entre elles, *ST Rongkong Shirong, dépassant 100 % de croissance.

Une vente générant un flux de trésorerie positif est essentielle à la survie des entreprises immobilières. Le flux de trésorerie généré par leurs activités est considéré comme leur capacité de “recrutement”. Étant donné que l’indicateur de flux de trésorerie est plus difficile à ajuster que le bénéfice net, le flux de trésorerie net des activités opérationnelles est un indicateur clé pour mesurer la rentabilité réelle d’une entreprise.

CR Land, Longfor Group, China Everbright Holdings, China Overseas Development, Poly Developpement, Yuexiu Properties, OCT A, Jianfa Holdings, China Merchants Shekou et Shoukai Holdings occupent respectivement les 10 premières places du classement de la “capacité de recrutement” en 2025, avec des flux de trésorerie nets de 38,79 milliards, 21,88 milliards, 19,89 milliards, 16,73 milliards, 15,19 milliards, 13,94 milliards, 12,5 milliards, 11,59 milliards, 9,693 milliards et 7,882 milliards de yuans.

Parmi les 78 entreprises cotées sélectionnées, 44 ont vu leur flux de trésorerie opérationnelle croître en 2025. Trente-deux entreprises, dont Xinhui, Fuxing, Nanshan Holdings, *ST Rongkong, Shimao Group, China Wuyi, Kaisa, ST Sunshine City, Longfor, and Wanjia Development, ont enregistré une croissance de plus de 100 %.

Parmi elles, Fuxing, Nanshan, Shimao, China Wuyi, Kaisa ont vu leur flux de trésorerie net passer du négatif au positif par rapport à l’année précédente.

34 entreprises ont vu leur flux de trésorerie net diminuer en 2025, représentant 42 % du total. Cependant, 11 entreprises, dont Dalong Real Estate, Tianbao Infrastructure, Sanxiang Impression, Binjiang Group, *ST Jinke, Xiangjiang Holdings, Zhonghua Enterprise, Agile, Vanke A, Lujin, ont enregistré une baisse de plus de 100 %.

Il est à noter que 21 entreprises cotées ont un flux de trésorerie net négatif en 2025. Parmi elles, 11 ont connu deux années consécutives de flux négatif. Selon les réglementations, le flux de trésorerie net des activités opérationnelles ne doit pas être négatif pendant trois années consécutives.

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Qui a une meilleure qualité de gestion ?

Dans un contexte de contraction globale du secteur, la rentabilité des entreprises immobilières reste incertaine.

Parmi les 78 entreprises cotées sélectionnées, 44 ont enregistré une perte de bénéfice attribuable à la société mère en 2025, soit 56 % du total. Jianfa, Sunac China, Gemdale, OCT A, R&F Properties, ST Sunshine City, Agile, *ST Huaxing, Greenland Holdings et Vanke A ont tous perdu plus de 100 milliards de yuans de bénéfice net attribuable à la société mère. Vanke A a enregistré une perte de 885,6 milliards.

Les 10 entreprises en tête du classement du bénéfice net attribuable à la société mère sont Kaisa, *ST Jinke, CR Land, Yuzhou Group, Shimao Group, China Overseas Development, Country Garden, Binjiang Group, China Jinmao et China World Trade, avec respectivement 52,55 milliards, 29,32 milliards, 25,42 milliards, 24,93 milliards, 14,47 milliards, 12,69 milliards, 3,261 milliards, 2,116 milliards, 1,253 milliards et 1,202 milliards de yuans.

Ce classement introduit l’indicateur de “ratio de liquidité nette”, c’est-à-dire le rapport entre le flux de trésorerie net des activités opérationnelles et le bénéfice net, pour évaluer davantage la qualité de gestion. Lorsque le flux de trésorerie net est supérieur ou égal au bénéfice net, cela indique que le bénéfice est principalement généré par l’activité principale, avec une croissance potentielle plus durable. En général, plus le ratio est proche de 1, meilleure est la qualité de la rentabilité.

En raison de la nature capitalistique du secteur immobilier, la part des investissements fonciers dans le flux de trésorerie des activités opérationnelles est élevée, ce qui explique généralement un ratio de liquidité nette plus faible, ce qui est normal. Cependant, un ratio très faible par rapport à la norme sectorielle peut aussi indiquer certains risques opérationnels.

En excluant les entreprises ayant une perte nette attribuable à la société mère, 19 entreprises, dont Yuexiu Properties, Greentown China, Yubei Development, Yatong Holdings, Xinhui, Longfor, Guangyu Group, Poly Developpement, Suning Global, *ST Rongkong, China Merchants Shekou, Chengtou Holdings, Hualian Holdings, Country Garden, New City Holdings, Midea Real Estate, CR Land, China World Trade, ont un ratio de liquidité nette supérieur à 1.

Yuexiu Properties est en tête du classement avec un ratio de 253,18. En 2025, Yatong Holdings a un bénéfice net attribuable à la société mère de 55 millions de yuans, avec un flux de trésorerie opérationnel de 13,94 milliards, prouvant que ses bénéfices actuels sont suffisamment couverts par la trésorerie ; Greentown China et Yubei Development suivent avec des ratios respectifs de 79,15 et 74,84 ; Yatong, Xinhui, Longfor, Guangyu, Poly, Suning, *ST Rongkong complètent le top 10.

Dans cette saison de résultats mêlant froid et résilience, les données non seulement illustrent la douleur du secteur, mais esquissent aussi la silhouette de l’aube. Malgré une contraction globale de la trésorerie, plus de 60 % des entreprises ont vu leur flux de trésorerie opérationnel croître, et 32 ont réussi à revenir dans le positif — ces chiffres prouvent qu’il existe encore des entreprises capables de forger une “capacité de recrutement” saine dans un contexte difficile.