Je me suis récemment intéressé aux tendances du marché immobilier vietnamien et j'ai découvert quelques phénomènes assez intéressants. Le ratio prix immobilier/revenu à Hanoï a récemment explosé à 27,7 fois, ce qui est vraiment impressionnant — il approche le sommet de 2016, bien au-delà de la moyenne passée de 23,35 fois. En résumé, acheter une maison à Hanoï est désormais beaucoup plus difficile qu'avant.

Qu'est-ce qui a poussé les prix de l'immobilier vietnamien à la hausse ? J'ai observé plusieurs facteurs qui agissent simultanément. Tout d'abord, la pression du côté de l'offre. Les logements dans le centre-ville et dans les zones bien connectées sont déjà rares, alors que la demande reste stable, notamment celle des jeunes et des personnes cherchant à s'installer en ville. Ensuite, ces deux dernières années, après une tension sur la liquidité, l'argent a recommencé à affluer vers l'immobilier, en particulier vers des actifs en copropriété avec des titres de propriété clairs, attirant à nouveau les investisseurs. Il y a aussi la hausse des coûts de construction et de financement, ce qui pousse les prix des nouvelles constructions à la hausse, entraînant une augmentation du marché de l'occasion.

Ce qui est intéressant, c'est que le Vietnam et la Chine ont effectivement des similitudes en matière de culture immobilière. Les maisons représentent 60-70 % du patrimoine familial, avec un taux de propriété supérieur à 90 %, et le ratio prix/revenu est élevé. Mais il faut noter que le taux d'urbanisation du Vietnam n'est que de 45 %, bien inférieur aux 65-67 % de la Chine, ce qui signifie qu'il reste encore beaucoup de potentiel pour la demande en logement.

En comparaison avec la Chine, la différence est encore plus claire. La Chine connaît une croissance démographique négative depuis 2022, avec une surabondance de logements — on dit qu'il y en a assez pour loger 150 millions de personnes supplémentaires, avec 4 millions de nouvelles unités construites chaque année. La crise est essentiellement due à une surproduction et à un endettement élevé. Le Vietnam, en revanche, voit sa population continuer à croître, et son urbanisation n'est pas encore saturée : seulement 100 000 logements construits par an, mais une pénurie de 300 000, principalement pour le logement ordinaire et le logement social. En clair, la Chine ajuste son marché parce qu'il y a trop de logements, alors que le Vietnam fait face à une insuffisance structurelle de l'offre.

Bien sûr, la rapide augmentation du ratio prix/revenu comporte des risques. La capacité réelle des acheteurs à supporter ces prix diminue, le rendement locatif se détériore, et la différenciation entre différents projets et régions devient de plus en plus marquée. Cependant, par rapport à la situation de la Chine à l'époque, l'environnement de crédit au Vietnam est aujourd'hui plus prudent, et le cadre juridique plus strict. Ces risques sont donc plus locaux qu'une bulle généralisée.

Pour les acheteurs résidentiels, il est vrai qu'il devient plus difficile d'acheter une maison, mais dans les années à venir, les projets de logement social devraient soulager une partie de la pression, surtout avec la migration vers les banlieues, ce qui améliorera les coûts et l'utilisation des terres. Quant aux investisseurs, ils doivent faire preuve de prudence, car la structure des flux de trésorerie dans l'immobilier change, et les attentes en matière d'appréciation du capital ne sont plus aussi optimistes qu'avant.

Globalement, le marché immobilier vietnamien est passé de la phase d'accumulation à un cycle d'évaluation plus élevée. Bien que cet indicateur approche celui de la crise chinoise, le Vietnam ne possède pas encore les conditions structurelles qui provoqueraient un effondrement de la bulle — la principale différence réside dans la relation entre l'offre et la demande, ainsi que dans la structure démographique. Quelqu'un partage-t-il cette analyse ?