Les REITs publics se multiplient, la base d'actifs indépendante devrait se consolider

Source des données : Wind Yu Shipeng / Tableau Source des images : Génération IA

Journaliste du Securities Times Yu Shipeng

Récemment, les REITs publics ont connu trois grandes actions : soumission des premiers projets de production de charbon, sélection des gestionnaires de fonds pour les projets de retraite, expansion continue des projets immobiliers commerciaux. D’après le tri effectué par le journaliste du Securities Times, avec la poursuite de l’expansion normalisée, les actifs revitalisés deviennent de plus en plus nombreux, montrant une synergie multi-plateformes, un effet de liaison entre les marchés primaire et secondaire. Au 8 mai, le volume total de soumissions pour les REITs immobiliers commerciaux dépasse 60 milliards de yuans, surpassant le total des émissions de REITs de toute l’année dernière ; avec plus de 20 projets de parcs, ils couvrent des actifs de qualité tels que China Merchants Shekou, Beijing Yizhuang, etc.

Les personnes interviewées ont indiqué au journaliste que les REITs publics évoluaient de l’émission d’actifs vers le cycle de capital, passant d’un saut quantitatif à une vérification qualitative, ce qui devrait consolider définitivement la position des grandes catégories d’actifs indépendants. Sous l’effet de facteurs tels que les faibles taux d’intérêt, le sous-approvisionnement en actifs, l’entrée de fonds à long terme, la demande de couverture contre les risques, la logique d’entrée de fonds additionnels demeure. La capacité à discerner la rationalité et la stabilité des flux de trésorerie des actifs sous-jacents sera plus cruciale que la simple poursuite de l’expansion du marché.

REITs immobiliers commerciaux

Possibilité d’émission atteignant mille milliards cette année

Le 8 mai, la société E Fund Guangxi Beitou Expressway REIT a annoncé sa création, avec une collecte de 2,475 milliards de yuans. Ce REIT, lancé en une seule journée, a vu sa partie publique clôturée prématurément en raison d’une souscription excessive (taux de souscription de 0,31%), illustrant une nouvelle fois le phénomène de “vente en une journée” dans le domaine des REITs publics. De plus, le 6 mai, la première REIT publique de China Great Wall Fund, China Great Wall Huaneng Coal Power REIT, déclarée le même jour que China Huaxia China Resources Power Coal Power REIT, est parmi les premières du marché à représenter des REITs publics de production de charbon.

Par ailleurs, des progrès ont été réalisés dans les projets de REITs pour la retraite. Selon des rapports publics, Beijing Beijing Enterprises Urban Development Group a récemment lancé un appel d’offres public pour la sélection du gestionnaire de fonds et du conseiller financier pour un projet de REITs publics pour la retraite, couvrant tout le processus depuis la déclaration d’émission jusqu’à la gestion en phase de maintien. Les exigences pour l’appel d’offres stipulent que le responsable du projet doit avoir plus de 5 ans d’expérience pertinente et des cas d’émission de REITs publics, avec au moins 4 membres dans l’équipe.

Les REITs immobiliers commerciaux ont également connu de nouveaux progrès la semaine dernière. Le 6 mai, le REIT commercial de Red Earth Innovation Fund, déposé par Red Earth Innovation, a été accepté. Selon Wind, les REITs immobiliers commerciaux ont commencé à apparaître en début d’année, et au 8 mai, 20 produits ont été acceptés, provenant de 13 gestionnaires de fonds, avec le plus grand nombre de dépôts par Huaxia Fund (4), suivis de CICC Fund et Huaxia Fund (2 chacun), ainsi que Chuangjin Hexin Fund, Everbright Prudential Fund, CITIC Construction Investment Fund, Guolian An Fund, et d’autres petites et moyennes sociétés de gestion de fonds. Le REIT de Chuangjin Hexin Beijing State-owned Assets, déposé par Chuangjin Hexin Fund, est le premier REIT “urban renewal + innovation technologique” du pays, actuellement en phase d’enquête.

“Les 20 REITs immobiliers commerciaux, avec un volume total de soumissions dépassant 600 milliards de yuans, surpassent le total des émissions d’infrastructures en 2025, présentant des caractéristiques de ‘grande échelle, excellente diversité d’actifs, acteurs multiples, modèle innovant’. Les soumissionnaires incluent des entreprises centrales, des entreprises publiques, des entreprises privées et des investisseurs étrangers, couvrant des actifs tels que centres commerciaux, complexes, hôtels, etc. On prévoit que de nombreux autres projets seront soumis, avec une émission annuelle potentielle de plusieurs centaines de milliards de yuans, permettant une revitalisation efficace d’actifs commerciaux d’une valeur de plusieurs milliers de milliards de yuans,” a déclaré Chuangjin Hexin Fund au Securities Times.

Les projets d’actifs sous-jacents de dix catégories continuent de s’enrichir

Y compris les produits mentionnés ci-dessus, au 8 mai, le nombre total de REITs publics sur le marché a approché 130. Selon Wind, ces produits sont dispersés dans dix grandes catégories d’actifs, les produits liés à la production de charbon étant une infrastructure énergétique, avec d’autres catégories comprenant des actifs immobiliers commerciaux, des installations hydrauliques, des infrastructures municipales, etc.

D’un point de vue dynamique, avec l’expansion continue des actifs sous-jacents, les projets revitalisés par les REITs publics deviennent de plus en plus nombreux. Par exemple, le 8 mai, Huaxia Fund a déposé le REIT de l’autoroute Huaxia Shudao, le 17e REIT d’infrastructure de transport sur le marché, couvrant également des actifs tels que Hebei Expressway, Yuexiu Expressway, Anhui Jiaokong Expressway, Nanjing Traffic Expressway, etc. Parmi plus de 20 REITs d’infrastructures de parcs, on trouve des actifs de parcs renommés comme Xiamen Torch, China Merchants Shekou, Beijing Yizhuang, Suzhou Industrial Park. Les 20 REITs immobiliers commerciaux déposés incluent des actifs tels que Yintai Department Store, CapitaLand, China Resources Land, Poly, Galaxy Group, and COFCO Food Group.

En regardant plus en profondeur, l’expansion approfondie des REITs publics repose sur une synergie multi-plateformes et une liaison entre marchés primaire et secondaire. Par exemple, le produit Pre-REIT “Shenzhen Zhongdian Zhaorong No.1 (Shenzhen) Infrastructure Private Equity Fund”, initié par Zhaorong Capital (filiale à 100 % de China Merchants Fund) et ShenZhen Daan Group, a été enregistré au premier trimestre de cette année. Ce produit Pre-REIT se concentre sur les secteurs des nouvelles énergies, du calcul, du stockage d’énergie et des biens immobiliers de qualité, principalement par le biais de sorties via des REITs publics. Derrière cela, il y a une synergie entre China Merchants Fund, China Merchants Bank, China Merchants Securities, China Merchants Capital, China Merchants Trust, formant un écosystème complet couvrant l’acquisition d’actifs en phase Pre-REIT, la cultivation d’actifs en phase de REIT privé, jusqu’à la cotation en phase publique, créant un écosystème à plusieurs niveaux.

Liu Xuan, directeur des opérations REITs chez Bosera Fund, a déclaré au Securities Times que depuis 2021, le marché chinois des REITs évolue de la phase pilote vers la normalisation, passant des infrastructures à l’immobilier, ce qui représente non seulement une augmentation du nombre de produits, mais aussi une restructuration systémique de la profondeur et de l’étendue du marché. Du “quantitatif” au “qualitatif”, la capacité structurelle et la valeur en volume peuvent être attribuées à la diversification des catégories d’actifs et à la normalisation du mécanisme “première émission + augmentation de capital”. Par ailleurs, l’écosystème des acteurs et des fonds s’étendant, cela soutient solidement la croissance du marché.

De l’émission d’actifs à la circulation du capital

Les REITs publics, passant du quantitatif au qualitatif, se manifestent non seulement par l’expansion des actifs, mais aussi par le “vote” du marché après leur cotation.

Depuis le deuxième trimestre, les REITs publics ont commencé à être intégrés dans les produits “Fixed Income +”, devenant une nouvelle source de fonds après les FOF (fonds dans les fonds). Selon des estimations, si en 2026, la même émission de fonds obligataires hybrides qu’en 2025, et si la proportion d’investissement dans les REITs publics est de 1 %, ces fonds pourraient apporter environ 1,8 milliard de yuans de fonds potentiels au marché des REITs entre avril et décembre 2026. Sur la base des données annuelles complètes, à la fin de 2025, 207 FOF publics détenaient 38 REITs publics, avec une part totale de plus de 95 millions d’unités, soit une croissance de plus de 80 % par rapport à la mi-2025 (51,98 millions). De plus, selon des statistiques de courtiers, en 2025, la valeur de marché détenue par les fonds propres des courtiers dans les REITs publics représentait 53 %, tandis que les institutions d’assurance détenaient environ 20 %, pour un total supérieur à 70 %.

“L’écosystème du marché des REITs évolue, passant de l’émission d’actifs à la circulation du capital,” a déclaré Liu Xuan. Les REITs publics ne sont plus seulement une plateforme d’introduction d’actifs, mais aussi un pivot central de l’écosystème financier immobilier. Avec l’évolution de la structure des investisseurs vers une allocation d’indices, l’expansion de l’écosystème des fonds, et les perspectives de développement des indices et produits dérivés des REITs, la position des REITs publics en tant que grande catégorie d’actifs indépendants devrait être solidifiée.

Concernant le marché secondaire, la performance globale des REITs publics cette année est modérée. Au 8 mai, la hausse moyenne était de 0,2 %, avec une hausse maximale de 10,12 % et une baisse maximale de 12,28 %. Liu Xuan pense que, dans le processus de croissance continue de la taille du marché, discerner la rationalité et la stabilité des flux de trésorerie des actifs sous-jacents est plus crucial que la simple expansion du marché.

Wang Chaoping, analyste senior chez China Merchants Fund, a déclaré au Securities Times que la force accrue des actions et la reprise de la tolérance au risque exercent une pression sur la liquidité et la tendance des REITs, mais que les faibles taux d’intérêt, le sous-approvisionnement en actifs, l’entrée de fonds à long terme, la demande de couverture contre les risques, etc., soutiennent toujours le marché. La logique d’entrée de fonds supplémentaires par les banques d’investissement et les compagnies d’assurance, la forte distribution de dividendes et la relative maîtrise des retraits confèrent une valeur élevée pour la répartition dans de grandes catégories d’actifs. Une survente à court terme pourrait attirer certains investisseurs cherchant à soutenir des projets de qualité. De plus, des politiques du côté de la demande (telles que les produits indiciels, les investissements publics, l’ouverture des fonds de pension et des assurances à l’investissement dans les REITs) pourraient être progressivement mises en œuvre.