« La première action mondiale de grands modèles » Zhipu achète pour 360 millions à Beijing : la vague d’achat de terrains déclenchée par le commerce électronique La prochaine vague d’achats immobiliers, c’est qui ?

Certaines entreprises du secteur de la technologie et du commerce électronique en Chine traversent une « prise de conscience immobilière ».

L’immeuble Diamond, situé sur la route Nord-Est de Haidian, à Pékin, a été acquis par « la première action mondiale des grands modèles » Zhipu pour 361 millions de yuans. Selon les informations de Qichacha, Beijing Hongzuan Technology Development Co., Ltd. a récemment procédé à une modification commerciale, le précédent actionnaire Anshi Hongzuan Investment Co., Ltd. se retirant, et Zhipu devenant l’actionnaire à 100 %, tandis que l’actif principal de la transaction est précisément l’immeuble Diamond, situé au cœur du parc logiciel de Zhongguancun.

Cette transaction attire également l’attention de l’industrie sur la vague croissante d’acquisition de terrains et de bâtiments par des entreprises de commerce électronique et d’Internet.

Depuis le début de l’année, des géants du secteur jusqu’aux leaders de niches verticales, en passant par les quartiers commerciaux centraux de Pékin, Shanghai, Guangzhou et Shenzhen, des entreprises telles qu’Alibaba, ByteDance, JD.com, Guming, Haiya Group ont intensifié leurs acquisitions, achetant des immeubles de bureaux de classe A ou obtenant à bas prix des terrains industriels ou commerciaux, avec des transactions allant de plusieurs centaines de millions à plusieurs milliards de yuans, marquant une rupture avec l’image traditionnelle d’une gestion « légère en actifs ».

Plusieurs personnes interviewées ont indiqué que cette vague d’investissements en actifs lourds, qui balaie le secteur, n’est pas une expansion aveugle des entreprises, mais plutôt une décision motivée par plusieurs facteurs, notamment la période de faiblesse du marché immobilier commercial, le soutien politique local, la montée en gamme de leur stratégie commerciale, etc. Avec l’essor accéléré de nouveaux secteurs comme les grands modèles d’IA, la technologie dure, et les véhicules électriques, la stratégie de « balayage » des terrains par ces entreprises pourrait évoluer, certaines préparant peut-être une nouvelle vague d’investissements lourds.

La vague d’acquisition de terrains dans le secteur du commerce électronique

Principalement composés d’entreprises de commerce électronique et de technologie, plusieurs grandes villes du pays voient une vague d’achat de terrains et de bâtiments.

Dans l’industrie, Zhipu est surnommée « la première action mondiale des grands modèles ». Les actions de cette nouvelle entreprise à Pékin ont suscité l’attention du marché.

Selon une annonce précédente de Zhipu, elle prévoit d’acquérir Beijing Hongzuan Technology Development Co., Ltd. pour un montant total ne dépassant pas 361 millions de yuans. La modification des données commerciales indique que cette transaction a été finalisée.

L’immeuble Diamond a une superficie totale d’environ 22 700 mètres carrés, situé au cœur du parc logiciel de Zhongguancun, entouré de géants de la technologie comme Lenovo, Baidu, Tencent, Sina, etc., constituant le centre névralgique de l’intelligence artificielle et de l’économie numérique à Pékin et dans tout le pays.

Concernant la raison de l’acquisition, Zhipu a clairement indiqué dans son communiqué qu’elle prévoit d’utiliser cette propriété comme siège social, pour répondre aux besoins opérationnels quotidiens de l’administration et des activités liées aux grands modèles, tout en s’appuyant sur la valeur potentielle de la propriété pour soutenir la planification stratégique à long terme, renforçant ainsi la résilience globale.

Les analystes estiment que cette opération de Zhipu n’est pas seulement une étape importante pour le développement de l’entreprise, mais pourrait aussi annoncer une nouvelle norme pour les entreprises liées aux grands modèles d’IA dans les quartiers centraux des villes clés, en matière d’investissement lourd.

En réalité, l’acquisition de terrains par Zhipu n’est pas un cas isolé, mais reflète la tendance de cette année dans le secteur du commerce électronique et d’Internet à investir massivement dans l’immobilier.

Les grands acteurs du secteur sont au cœur de cette vague. Au cours des deux premiers mois de 2026, ByteDance a acquis deux terrains à Haidian, à Pékin, pour un total d’environ 6,1 milliards de yuans, dont un terrain à Blue Scenic Li Jia pour 2,8 milliards, et un autre dans le parc technologique Dongsheng pour 3,305 milliards.

JD.com a également été très actif cette année. Le 20 avril, une filiale du groupe a acquis un terrain commercial en bord de rivière dans le centre de Qianjiang Century City, à Hangzhou, pour 663 millions de yuans, afin d’y établir le siège régional de Zhejiang. Le même mois, JD Property a acquis 117 acres de terrain industriel dans le district de Huangpu, à Guangzhou, pour y construire un parc industriel pour robots intelligents. Sur le plan international, en avril, ils ont finalisé la transaction du projet Wigan au Royaume-Uni, renforçant leur réseau logistique européen.

Il est également important de noter que des entreprises non leaders du secteur du commerce électronique deviennent une nouvelle force dans cette vague d’acquisition.

Selon des sources de l’industrie, en plus des géants de l’Internet, des entreprises de commerce en direct, de commerce transfrontalier, de niches verticales et de leaders régionaux ont également commencé à acheter des terrains dans des pôles industriels comme Guangzhou, Hangzhou, Yiwu, Shishi dans le Fujian, Cixi dans le Zhejiang, et Chongqing. La majorité de ces terrains ne concernent pas le développement résidentiel, mais sont destinés à des sièges sociaux, des bases de streaming, des entrepôts de la chaîne d’approvisionnement ou des parcs industriels.

Selon des statistiques non exhaustives, depuis le début de cette année, plusieurs entreprises de différents secteurs ont commencé à investir. Au début de 2026, dans le district de Baiyun à Guangzhou, Haiya Group et ses filiales ont acquis deux terrains commerciaux pour 177 millions de yuans, pour y établir un siège de commerce électronique de produits de beauté et un centre de sélection pour le streaming. À Qianjiang Century City, à Hangzhou, Guming Technology, spécialisée dans la boisson, a dépensé 455 millions de yuans pour acquérir un terrain central, destiné à devenir leur siège national. À Shishi, dans le Fujian, le siège de l’e-commerce Rixiang Zhixuan a commencé la construction. À Cixi, deux entreprises de commerce électronique ont simultanément acquis des terrains dans le port financier, pour y construire un parc industriel de streaming et une plateforme pour le commerce transfrontalier. À Hechuan, dans le Chongqing, une société de développement industriel a acheté un terrain commercial au détail pour 36,71 millions de yuans, dans le but de créer une zone d’incubation pour le commerce électronique régional.

« Les entreprises logistiques et les non-leaders du commerce électronique dans la région du centre-ouest obtiennent activement des terrains pour des entrepôts logistiques, ce qui est très favorablement accueilli par les gouvernements locaux, car leurs besoins sont très alignés », a déclaré M. Mu, un expert en commerce électronique et en transfrontalier, dans une interview avec Cailian Press. « Actuellement, les coûts logistiques dans la région centrale sont inférieurs à ceux des côtes, ce qui crée une fenêtre d’opportunité claire. Étant donné que la disponibilité des terrains dans les villes côtières principales devient limitée et prioritairement réservée aux entreprises de haute technologie, certains commerce électroniques migrent vers le centre et l’ouest. »

Concernant le secteur du commerce transfrontalier, M. Mu indique que de nombreuses entreprises chinoises dépendent principalement d’Amazon et d’autres plateformes pour gérer leurs entrepôts à l’étranger, mais que le retour sur investissement n’est pas très satisfaisant, leur réputation étant moyenne. N’ayant pas encore atteint le seuil pour des investissements lourds, et craignant que de gros investissements ne les mettent en difficulté, ces entreprises hésitent à construire des entrepôts à l’étranger. Actuellement, elles préfèrent acquérir des terrains dans des villes côtières comme Shenzhen ou Guangzhou, où le marché est mature et l’exportation facilitée.

Les analystes expliquent que, d’ici 2026, la concentration d’acquisitions de terrains par des entreprises non leaders du commerce électronique devient une nouvelle tendance dans le secteur. Ces entreprises ne se contentent plus de louer des espaces à des tiers, mais cherchent à réduire leurs coûts opérationnels, à s’aligner sur les politiques industrielles locales, et à rassembler les ressources en amont et en aval, marquant une étape où les PME et les acteurs intermédiaires entrent dans une phase de fusion entre le numérique et le physique, avec une gestion lourde des actifs.

Les prix des actifs commerciaux et des terrains industriels sont à leur plus bas historique

De l’acquisition de l’immeuble Diamond à Pékin pour 360 millions de yuans, à la conquête de terrains par ByteDance pour 6,1 milliards à Haidian, en passant par les investissements de Guming et Haiya dans des pôles de commerce électronique, pourquoi ces entreprises se lancent-elles collectivement dans l’acquisition de terrains et de bâtiments ?

Les personnes interviewées soulignent que cela résulte de plusieurs facteurs : cycles de marché, soutien politique, stratégies commerciales, rapport coûts-bénéfices, etc. C’est à la fois une décision rationnelle pour saisir les opportunités du marché et une réponse stratégique à la concurrence et à la croissance à long terme.

« L’une des raisons principales est que les prix des actifs commerciaux sont actuellement à leur niveau le plus bas historique », explique Zhang Bo, directeur de 58 Anjuke. « Le marché des actifs commerciaux est en phase de correction, avec une baisse plus marquée que celle des résidences. Même dans les quartiers centraux, la correction des bureaux de qualité est bien plus importante que celle des logements, ce qui place ces prix à un point bas dans le cycle. »

Les données en ligne d’Anjuke montrent qu’au premier trimestre 2026, le prix des bureaux de classe A à Shanghai a fortement reculé par rapport à son pic de 2021, avec des ajustements plus importants dans des zones périphériques comme Qingpu ou Lingang.

Le vice-président de la China Enterprise Capital Alliance, Bo Wenxi, indique que lorsque les loyers commerciaux et les prix des actifs sont à un niveau relativement bas, transformer un « loyer à long terme » en « coût fixe + actif de qualité » par auto-achat ou acquisition permet de verrouiller les coûts à long terme et d’optimiser le bilan.

Mu ajoute que la rareté des terrains, notamment industriels, devient de plus en plus évidente. Après plusieurs années de restructuration de la fabrication, certains terrains industriels ont vu leur bulle éclater, et leur valeur est aujourd’hui à un creux qu’il n’avait pas connu depuis dix ans.

« Peu importe comment l’IA et la robotique évoluent, ces robots et équipements ont besoin de terrains pour fonctionner. La transformation de la fabrication chinoise vers une fabrication intelligente augmente la demande en terrains industriels. Les entreprises de commerce électronique achètent des terrains non seulement pour profiter de leur rareté, mais aussi pour réserver de l’espace pour la logistique intelligente, les centres de distribution, la R&D et les tests. »

Les politiques de soutien des gouvernements locaux facilitent également la réduction des coûts et l’expansion stratégique des entreprises.

Bo Wenxi pense que plusieurs régions ont lancé des modèles de « fourniture de terrains industriels à prix réduit » combinés à une forte auto-gestion et à des taxes élevées, faisant du commerce électronique et de la logistique des industries prioritaires pour l’attractivité locale. Lors de l’acquisition, ces entreprises peuvent bénéficier de conditions avantageuses, notamment via des parcs logistiques ou des projets de siège social, renforçant ainsi leur intégration dans l’économie régionale.

« Certaines régions offrent des subventions pour l’achat de bureaux pour les sièges sociaux, avec des remises d’impôt ou des logements pour les talents. Par exemple, une zone urbaine pourrait accorder une subvention unique de 5 % du prix d’achat, jusqu’à 50 millions de yuans, pour l’achat d’un bâtiment entier pour un siège social ou une plateforme économique. Pour ces bâtiments, 5 à 10 % des terrains peuvent être réservés pour des logements pour talents, ou des appartements pour les employés, avec une priorité pour l’inscription scolaire des enfants », explique Zhang Bo.

Une autre raison importante est la demande interne des entreprises.

Un analyste du secteur immobilier commercial indique que la concurrence dans le secteur de l’Internet et du commerce électronique s’est déplacée du trafic en ligne vers la capacité d’exécution et les scénarios physiques. La propriété détenue par l’entreprise peut répondre à des besoins spécifiques comme des centres de calcul, des laboratoires de R&D sécurisés ou des installations à haute capacité électrique, que le marché locatif ne peut pas toujours fournir. La propriété permet une meilleure maîtrise.

Le « nouveau登» pourrait-il devenir le principal acteur de la « balayage » ?

Alors que cette vague de besoins en auto-utilisation par le commerce électronique se concrétise, une nouvelle question apparaît : quelles autres entreprises pourraient prochainement se lancer dans l’achat massif de terrains ?

Zhang Bo indique qu’en lien avec le « 14e plan quinquennal » national et les orientations pour le développement de nouvelles capacités productives, les grands modèles d’IA, les véhicules électriques, les semi-conducteurs et les robots humanoïdes seront les axes clés de cette nouvelle capacité, essentiels pour l’indépendance technologique et la transformation économique, et soutenus par les politiques locales.

« La formation, l’inférence et les centres de calcul pour les grands modèles d’IA ont des exigences élevées en matière d’électricité, de capacité de charge et de sécurité, et privilégient la construction ou la modernisation de centres de calcul dans les zones proches des centres de recherche. » Bo Wenxi ajoute que pour attirer des talents de haut niveau, les entreprises ont besoin de zones intégrant bureaux et vie, ce qui pousse à l’acquisition de terrains pour des sièges sociaux dans ces zones.

Un analyste pense que l’acquisition par Zhipu de l’immeuble Diamond est un signal important, et que d’autres entreprises de grands modèles pourraient également se lancer dans la conquête de terrains dans les quartiers centraux.

Les entreprises de haute technologie et de fabrication avancée, telles que celles du secteur semi-conducteur, de la robotique ou de l’économie de l’altitude, ont également des besoins importants. « Ces entreprises ont des besoins rigoureux en termes de bâtiments sur mesure, salles blanches ou terrains d’essai, et leur implantation stimule aussi la concentration en amont et en aval de la chaîne industrielle », indique l’analyste.

Certaines régions offrent aussi des politiques plus flexibles, avec des exonérations fiscales ou des procédures rapides pour attirer ces entreprises. Par exemple, le 24 avril, Shenzhen a lancé le terrain A425-0617 pour un projet de « base de fabrication de circuits flexibles et de plates-formes d’intelligence artificielle », avec un investissement de plus d’un milliard de yuans, et a finalisé le processus en seulement 42 jours, établissant un nouveau record pour un projet de cette envergure à Bao’an.

Les véhicules électriques et les entreprises de mobilité sont également considérés comme des acheteurs importants. Zhang Bo souligne que les grands constructeurs automobiles, avec leur forte capacité financière et leur influence sur la chaîne industrielle, sont attirés par des terrains à bas prix, des exonérations fiscales, pour établir leurs sièges régionaux, centres de R&D ou centres de livraison, en accord avec la transition vers une économie verte.

« À l’avenir, la priorité sera donnée à l’usage propre et à l’exploitation durable des terrains », indique Bo Wenxi. « La gestion passive diminuera, et les projets mettront davantage l’accent sur le retour sur investissement et la rentabilité à long terme. » La cadence d’acquisition restera stable, avec une différenciation sectorielle, mais il ne s’agira plus simplement de stocker des terrains, plutôt de servir la montée en gamme des activités et la concentration industrielle.

Les analystes estiment qu’au cours des prochaines années, dans les villes centrales de Chine et celles disposant d’avantages compétitifs industriels, le marché du bureau, des services commerciaux, de l’industrie et de la logistique pourrait voir une présence accrue d’entreprises technologiques.