Achat immobilier sans location, c'est soit de la consommation, soit du jeu.

Dans la section des commentaires de l'article précédent sur le ratio location-vente, j'ai remarqué que beaucoup de gens ne comprennent toujours pas, qu'ils voient encore la maison avec le regard d'autrefois, alors je vais expliquer davantage.

Il n'y a que deux usages corrects pour une maison, deux, deux ! L'un est la consommation, c'est-à-dire l'auto-utilisation, en calculant chaque année combien coûtent son usage, comme une voiture, avec une taille de toit adaptée, en déduisant une dépréciation de 1% à 2% par an, en achetant une maison dont le prix total correspond à ce qu'on peut supporter en fonction de cette dépréciation ;

L'autre est l'investissement, qui consiste à percevoir un loyer. Si on ne perçoit pas de loyer, qu'on se contente de détenir en espérant une hausse, cela ne s'appelle plus un investissement mais un jeu, et c'est un type de jeu relativement mauvais, car la valeur espérée est majoritairement négative — une maison vieillit de façon certaine, alors que des actifs comme les actions, l'or, le Bitcoin, même ceux qui ne génèrent pas de flux de trésorerie, dépendent aussi simplement d'une personne qui achète à un prix plus élevé, mais au moins leur nature ne devient pas certaine de se dégrader. On ne peut pas dire qu'après plusieurs décennies, même si le prix des nouvelles maisons dans le même quartier ne semble pas avoir changé ou même a augmenté, la vieille maison ne pourra que se vendre à un prix beaucoup plus réduit. Elle ressemble à un poisson ou un fruit qui se gâte, difficile à utiliser comme une réserve de valeur anti-inflation à long terme.

Bien sûr, certains disent que dans le centre-ville, la terre est toujours rare, même si la maison devient vieille, le terrain central reste limité. Mais c'est aussi une bonne chose : après plus de 20 ans de marché haussier, sauf durant quelques périodes de "mismatch" entre la population et la localisation, cela peut être considéré comme un investissement, sinon ce n'est qu'un jeu — les maisons auraient dû revenir à des prix plus raisonnables, ils ne devraient pas avoir tellement augmenté, cela s’éloigne complètement de la réalité de la richesse en Chine. C'est un marché déformé et imparfait, renforcé par la volonté ferme du gouvernement de maintenir les prix, créant ainsi une bulle — mais vous ne devriez pas savoir à l'avance que le gouvernement empêchera la correction et maintiendra les prix artificiellement. En excluant ceux qui ont profité de la croissance urbaine initiale ou qui ont pu se financer grâce à un levier, ceux qui ont fait fortune en utilisant un effet de levier dans le Bitcoin ou autres, c'est la même chose : ils ont simplement eu de la chance. Certains parlent encore de 2016, disant "ne regrettez pas de ne pas avoir acheté de maison", en se référant aux leçons de 2015-2016 — c'est totalement considérer la chance comme une compétence d'investissement.

Et qu'en est-il de ces soi-disant emplacements centraux, pourquoi peuvent-ils encore se vendre à des prix élevés alors qu'ils deviennent de plus en plus vieux ? Ce n'est pas parce que tout le monde aime vivre dans de vieilles maisons, mais parce qu'ils jouent à deviner la démolition, en pariant sur le fait que la maison sera reconstruite, qu'ils pourront agrandir leur logement et en tirer profit. Ainsi, ils ont l'habitude de ne pas appliquer de réduction sur le prix des vieilles maisons (voire d'augmenter le prix des très anciennes dans le centre-ville), et le centre n'a pas été déplacé — c'est de la chance, tout simplement. Mais en réalité, la démolition est un jeu de hasard, ce n'est pas un investissement. Après la fin des grands travaux de démolition, une maison vieille ne vaut plus rien, peu importe qu'elle soit en centre-ville ou ailleurs. La majorité des villes ont connu des migrations et des décentralisations du centre-ville au cours des 20 dernières années. Ce qu'on appelle "le cœur du centre" n'est qu'une spéculation sur les 10 ou 20 prochaines années, ou jusqu'à la vente, sans changement réel.

Donc, la seule façon de qualifier une maison d'"investissement raisonnable" est la perception de revenus locatifs, et le rendement locatif doit couvrir les coûts de maintenance plus la dépréciation annuelle. Si vous l'avez achetée à crédit, il faut aussi inclure les intérêts du prêt dans le coût annuel — c'est tout. Si cela couvre ces coûts et dépasse le taux sans risque, c'est un bon investissement. Sinon, c'est un échec.

Quant à la valeur marchande de la maison après déduction de la dépréciation, si elle va monter ou descendre à l'avenir, cela dépend de la chance. En plus de pouvoir juger du cycle actuel des prix et du cycle économique global avec votre expérience et votre compréhension, il y a aussi la politique, la prospérité de votre région, la migration des infrastructures, si la ville continue d'attirer des populations, si l'industrie peut soutenir la croissance, et une série de variables totalement imprévisibles à l'avance. Cela n'a pas autant à voir avec votre "vision".

Beaucoup pensent qu'ils font un "investissement" dans l'immobilier, alors qu'en réalité, ils jouent simplement à la loterie. À moins que vous n'ayez consacré qu'une petite partie de votre patrimoine à l'immobilier pour diversifier le risque et renforcer la résilience de votre portefeuille — très peu de riches ont la majorité de leur patrimoine en immobilier.

Comment distinguer investissement et jeu ? Votre portefeuille doit au moins avoir une logique fondamentale garantissant qu'il monte toujours, indépendamment de tout autre facteur, même si tous les autres variables ne se comportent pas comme prévu, que votre chance soit très mauvaise, cela ne fera que prolonger le délai pour obtenir un rendement, sans causer de perte. C'est ça, un vrai investissement. Sinon, c'est du jeu.