Récemment, j'ai remarqué que le sujet des prix de l'immobilier au Vietnam devient de plus en plus populaire, en particulier les données sur Hanoï sont vraiment alarmantes. L'indicateur du rapport prix/revenu (HPR) peut refléter si le marché immobilier d'une ville est surchauffé, et la situation actuelle à Hanoï mérite effectivement une réflexion approfondie.

Commençons par les chiffres. Le rapport prix/revenu à Hanoï a déjà explosé à 27,7 fois, ce qui est bien supérieur à la moyenne à long terme de 23,35 fois, et c'est le plus haut depuis la période de pic de 2016 à 2017. En d'autres termes, une personne avec un revenu moyen doit économiser plus de 27 ans sans dépenser un sou pour pouvoir acheter une maison, ce qui reflète une baisse évidente de la capacité de remboursement des acheteurs.

Pourquoi cela ? Il y a plusieurs facteurs derrière. Premièrement, l'offre reste tendue, surtout dans le centre-ville et dans les zones bien équipées en infrastructures, la demande dépasse toujours l'offre. Deuxièmement, côté financement, après la période de tension de liquidité de 2022 à 2023, l'argent recommence à affluer vers l'immobilier, en particulier vers des actifs en copropriété avec un titre de propriété clair, ce qui a de nouveau attiré les ménages et les investisseurs à long terme. Troisièmement, le coût de construction augmente : les terrains, la main-d'œuvre, le coût du financement sont en hausse, ce qui pousse les prix des nouvelles constructions à la hausse, entraînant également le marché des biens d'occasion.

Fascinant, le marché immobilier vietnamien présente plusieurs similitudes avec celui de la Chine. L'immobilier vietnamien représente entre 60 et 70 % du patrimoine familial, avec un taux de propriété d'environ 90 %, cette dépendance à l'immobilier est très similaire à celle de la Chine à l'époque. Mais il y a une différence clé — le taux d'urbanisation actuel du Vietnam n'est que de 45 %, bien inférieur aux 65-67 % de la Chine, ce qui signifie que la demande réelle de logement au Vietnam a encore beaucoup de potentiel de croissance.

Une comparaison avec la Chine permet de mieux comprendre. La relation prix/revenu en Chine et au Vietnam est apparemment proche, toutes deux autour de 27 à 28 fois, mais la structure du marché est totalement différente. Depuis 2022, la population chinoise commence à diminuer, l'offre de logements est fortement excédentaire, avec suffisamment de logements pour accueillir 150 millions de personnes, et plus de 4 millions de nouvelles unités sont construites chaque année. La crise vient d’un excès d’offre combiné à un endettement élevé et à des attentes haussières à long terme. Au Vietnam, c’est l’inverse : la population continue de croître, l’urbanisation n’est pas encore saturée, avec seulement 100 000 logements construits par an, mais une pénurie de 300 000 unités, principalement dans le secteur résidentiel ordinaire et le logement social. En résumé, la Chine doit ajuster son marché parce qu’il y a trop de logements, tandis que le Vietnam manque réellement de logements.

Alors, le marché immobilier vietnamien pourrait-il connaître une correction profonde comme celle de la Chine ? Du point de vue du risque, la rapide augmentation du rapport prix/revenu comporte effectivement des dangers — capacité de remboursement en baisse pour les acheteurs, rendement locatif en baisse, et une segmentation accrue entre différents projets et régions. Mais le contexte de crédit actuel est beaucoup plus prudent qu’en 2016-2017, avec un cadre juridique renforcé, ce qui signifie que les risques sont plus localisés, liés à des segments spécifiques, et qu’il est peu probable qu’ils se transforment en une bulle générale.

L’impact sur différentes populations est aussi variable. Les acheteurs résidentiels ont désormais plus de difficultés, mais dans les années à venir, les projets de logement social devraient en partie soulager cette situation, tout comme la décentralisation de la population vers les banlieues pourrait réduire les coûts de construction. Les investisseurs doivent être plus prudents, car la structure de flux de trésorerie de l’immobilier change, et les attentes de valorisation du capital ne sont plus aussi optimistes qu’avant. Le marché des appartements est déjà passé d’une phase d’accumulation à une phase de cycle avec des valorisations plus élevées.

En résumé, bien que le rapport prix/revenu au Vietnam soit proche du niveau précédant la crise en Chine, le Vietnam ne possède pas encore la structure qui pourrait entraîner un effondrement du marché immobilier. La différence clé réside dans la relation entre l’offre et la demande, ainsi que dans la structure démographique. La hausse des prix au Vietnam pourrait davantage représenter une fluctuation normale dans le processus d’urbanisation plutôt qu’une bulle irrationnelle. Cependant, il faut continuer à surveiller de près l’évolution des politiques et la segmentation du marché. Qu’en pensez-vous de cette tendance haussière des prix de l’immobilier au Vietnam ?