Je réfléchissais à combien de personnes négligent la différence entre le multiplicateur brut de loyer et le multiplicateur de revenu brut lorsqu'elles évaluent des propriétés locatives. Ils semblent similaires mais ce sont en réalité des outils assez différents, et utiliser le mauvais pourrait vous conduire à de mauvaises décisions d'investissement.

Donc voilà - si vous regardez une propriété locative, vous voulez probablement savoir si elle vaut réellement le prix par rapport à ce qu'elle génère. C'est là que ces multiplicateurs entrent en jeu. Ils vous donnent un moyen rapide de comparer des propriétés sans vous perdre dans tous les détails des dépenses.

Le multiplicateur brut de loyer est le plus simple. Vous prenez simplement le prix de la propriété et le divisez par le revenu locatif annuel. C'est tout. Disons que vous regardez un endroit à 400 000 $ qui génère 50 000 $ par an en loyer - votre MGR est 8. C'est vraiment simple et ça fonctionne très bien si vous comparez des locations résidentielles où le loyer est essentiellement votre seule source de revenu.

Maintenant, le multiplicateur de revenu brut est plus large. Au lieu de se concentrer uniquement sur le revenu locatif, vous regardez tout - loyers, frais de stationnement, machines à laver, tout ce qui génère de l'argent à partir de cette propriété. Même méthode de calcul (prix de la propriété divisé par le revenu annuel total), mais vous élargissez le spectre. Pour une propriété à 500 000 $ qui rapporte 100 000 $ au total, votre GIM est 5. Celui-ci a beaucoup plus de sens pour des propriétés commerciales ou des immeubles multifamiliaux où plusieurs sources de revenus existent.

La différence clé entre le multiplicateur brut de loyer et le multiplicateur de revenu brut dépend vraiment du type de propriété que vous évaluez. Le MGR est votre ami pour les locations unifamiliales. Le GIM est meilleur lorsque vous traitez avec des propriétés plus complexes qui ont des sources de revenus diversifiées. Un multiplicateur plus bas signifie généralement une meilleure valeur par rapport au revenu, mais c'est là que les gens se trompent - aucun de ces deux ne vous dit rien sur les dépenses. Taxes foncières, entretien, frais de gestion - tout cela n'est pas pris en compte. Donc, une propriété qui paraît bon marché sur le papier pourrait en réalité coûter de l'argent une fois que vous avez compté tous les coûts.

J'ai vu des investisseurs s'enthousiasmer pour une propriété avec un MGR ou un GIM apparemment excellent, puis réaliser qu'ils n'avaient pas pris en compte le fait que le quartier se dégrade ou que le bâtiment nécessite des réparations majeures. Ces multiplicateurs sont utiles pour des comparaisons rapides, mais ils ne donnent pas toute l'image. Il faut aussi regarder les conditions du marché, les tendances du lieu, et toutes vos dépenses opérationnelles pour vraiment comprendre si un investissement a du sens.

En résumé - comprendre le multiplicateur brut de loyer vs le multiplicateur de revenu brut est important, mais ne laissez pas ces métriques être votre seul outil de décision. Utilisez-les avec d'autres analyses pour avoir une idée réelle de si une propriété vaut vraiment votre argent.