Je viens de réaliser que beaucoup de gens ne connaissent pas les prêts globalisés lorsqu'ils se lancent dans l'investissement multi-propriétés. Je voyais souvent des investisseurs en parler sur des forums, alors j'ai creusé pour comprendre comment cela fonctionne réellement.

Donc voilà - si vous achetez plusieurs propriétés, demander un prêt hypothécaire séparé à chaque fois est un cauchemar. Les chances d'approbation diminuent, vous payez plusieurs frais d'ouverture, et vous gérez des taux et des conditions différents pour chaque prêt. C'est là qu'intervient un prêt globalisé. C'est essentiellement un seul prêt hypothécaire couvrant deux ou plusieurs propriétés en même temps. Bien plus simple que de jongler avec cinq prêteurs différents.

Ces prêts hypothécaires globalisés sont principalement utilisés par des promoteurs, des rénovateurs, et des investisseurs immobiliers sérieux. Cela a du sens - si vous achetez un portefeuille entier ou divisez un terrain en lots à vendre, vous avez besoin d’un financement qui avance vite et ne nécessite pas une réapprobation constante.

Voici comment cela fonctionne réellement. Vous obtenez un seul prêt globalisé pour couvrir tous vos achats. Les propriétés deviennent des garanties ensemble, mais voici la partie astucieuse - il y a généralement une clause de libération intégrée. Cela signifie que lorsque vous vendez une propriété, cette propriété spécifique est libérée du prêt sans que vous ayez à rembourser l’intégralité du prêt global. Évidemment, les propriétés restantes doivent toujours couvrir le solde restant pour que cela fonctionne.

Les prêteurs plafonnent généralement le ratio prêt-valeur à 75-80 %, et la plupart exigent un acompte entre 25-60 %. Vous devrez aussi prouver au moins six mois de réserves en liquidités. Le montant minimum du prêt est généralement d’environ 100 000 $, bien que certains prêteurs aillent beaucoup plus haut. La durée des prêts varie généralement de 2 à 30 ans, avec une amortisation standard de 15, 20 ou 30 ans. Les taux d’intérêt peuvent descendre jusqu’à 4 %.

L’éligibilité est plus stricte que pour les prêts conventionnels. Ils veulent votre score de crédit personnel et votre historique de revenus, et si vous postulez en tant qu’entreprise, ils regardent votre ratio de couverture du service de la dette - qui doit généralement être d’au moins 1,25x. Ils voudront aussi une preuve que vous avez déjà fait cela, surtout si vous vous attaquez à quelque chose de gros comme un développement commercial ou une rénovation majeure.

Le dossier de documentation est conséquent. Vous soumettez des états financiers personnels et professionnels, des détails sur les propriétés, des photos, les prix d’achat, les évaluations actuelles, les coûts de rénovation, les hypothèques existantes, votre plan d’affaires, les détails de location, les taux d’inoccupation, les dépenses d’exploitation, et le revenu net d’exploitation. Ils veulent une vue d’ensemble complète.

Avantage principal ? Un seul paiement mensuel au lieu de cinq. Un seul ensemble de frais de clôture et de frais d’ouverture au lieu de plusieurs. Pas besoin de jongler avec différents taux d’intérêt et conditions. Et il n’y a pas de limite au nombre de propriétés que vous pouvez inclure.

Le revers de la médaille ? Si vous faites défaut, vous perdez tout puisque tout est en garantie. Peu de prêteurs se spécialisent dans les prêts globalisés, donc vos options sont limitées. Les montants de prêt sont généralement élevés, ce qui signifie que votre paiement mensuel l’est aussi. Et honnêtement, l’éligibilité est bien plus stricte qu’un prêt hypothécaire standard.

Si vous êtes sérieux dans la constitution d’un portefeuille locatif ou dans des travaux de développement, un prêt globalisé pourrait vraiment être la bonne solution. Assurez-vous simplement de bien comprendre les clauses de libération et d’avoir un plan solide pour chaque propriété.