Je viens de me faire demander des informations sur les taxes foncières en Californie et j'ai réalisé que beaucoup de gens ne comprennent pas vraiment comment elles fonctionnent ici, surtout avec les différentes couches. Alors laissez-moi expliquer parce que c'est devenu assez compliqué, surtout si vous achetez ou vendez dans les gammes de prix plus élevées.

Première chose à savoir - la taxe foncière en Californie sur une maison d'un million de dollars est différente de ce que la plupart des gens pensent. Vous avez votre taxe foncière annuelle, qui tourne autour de 1 % de la valeur estimée (c'est le taux Prop 13 que la plupart d'entre nous payons). Mais si vous traitez avec des propriétés de grande valeur, il y a une autre taxe qui s'applique lors de la vente, et c'est ce que les gens appellent la taxe sur les manoirs.

Je parle spécifiquement de la mesure ULA de Los Angeles, qui a honnêtement surpris beaucoup de gens lorsqu'elle est entrée en vigueur en avril 2023. Ce n'est pas une chose à l'échelle de tout l'État - c'est juste Los Angeles pour l'instant, bien que d'autres villes comme San Francisco, Oakland et San Jose aient des taxes similaires. La situation de la taxe foncière en Californie varie selon la ville, ce qui est la partie confuse.

Voici ce qui se passe réellement avec la taxe sur les manoirs : si vous vendez une propriété pour 5,15 millions de dollars ou plus à LA, vous payez une taxe de transfert supplémentaire en plus de tout le reste. Les taux sont de 4 % si c'est entre 5,15 M$ et 10,3 M$, puis ils passent à 5,5 % au-dessus. Donc, sur une vente de $6M , vous regardez un supplément de 240 000 $ juste à cause de cette taxe. C'est brutal.

Ce qui est intéressant, c'est que cette taxe a en fait changé la dynamique du marché. J'ai remarqué que les gens retardent soit leurs ventes, essaient de structurer différemment leurs transactions, ou regardent des transactions hors marché pour éviter de la déclencher. Certains vendeurs fixent même le prix des propriétés juste en dessous du seuil, ce qui crée une dynamique de marché étrange.

Maintenant, si vous possédez une propriété à Beverly Hills, Malibu ou Calabasas - ces zones ont été exemptées de la taxe sur les manoirs à LA, ce qui est une autre chose. Et il y a quelques exemptions légitimes : agences gouvernementales vendant des propriétés, organisations à but non lucratif faisant du logement abordable, ce genre de choses.

L'argent provenant de cette taxe a été utilisé pour des programmes de logement abordable et de lutte contre l'itinérance - elle a rapporté 192 millions de dollars lors de ses 10 premiers mois, donc c'est une source de revenus importante. Que vous pensiez que c'est une bonne politique ou non, cela dépend de votre point de vue, mais c'est ce qui se passe.

Si vous traitez avec de l'immobilier de grande valeur en Californie, vous devez vraiment comprendre comment ces taxes s'ajoutent à votre taxe foncière régulière sur une maison d'un million de dollars en Californie et tout le reste. La démarche intelligente est de parler à quelqu'un qui se spécialise dans ce domaine avant d'acheter ou de vendre, car il existe des options de structuration créatives qui pourraient fonctionner selon votre situation. Des choses comme diviser des transactions ou utiliser des fiducies ne sont pas toujours possibles, mais parfois oui.

En résumé : le système de taxe foncière en Californie est stratifié, et si vous êtes dans le marché du luxe, cette taxe sur les manoirs est un facteur majeur dans votre décision. Elle ne disparaîtra pas de sitôt non plus - d'autres villes envisagent des taxes similaires, donc c'est probablement l'avenir de l'immobilier dans les marchés haut de gamme californiens.