Ces derniers temps, je me suis intéressé aux prêts CRE et j’ai réalisé que beaucoup de propriétaires d’entreprise ne comprennent pas vraiment comment ils fonctionnent. Laissez-moi vous expliquer ce que j’ai appris.

Donc, fondamentalement, un prêt CRE est conçu pour un bien utilisé dans une activité commerciale—pensez aux immeubles de bureaux, centres commerciaux, entrepôts, ce genre de choses. Vous pouvez l’utiliser pour acheter un nouveau bien, rénover des biens existants, ou refinancer une dette sur quelque chose que vous possédez déjà. La plupart des prêteurs veulent que votre entreprise occupe au moins 51 % du bâtiment.

Le fonctionnement est assez simple si vous avez déjà traité avec des hypothèques auparavant. La principale différence est qu’au lieu d’une hypothèque sur une propriété résidentielle, le prêteur met une revendication sur votre propriété commerciale en tant que garantie. Une fois que vous remboursez le prêt CRE, cette revendication disparaît.

Il existe plusieurs types de ces prêts. Vous avez des prêts permanents, qui sont essentiellement des premières hypothèques avec une durée d’au moins 5 ans. Ensuite, il y a les prêts SBA—les programmes 7(a) et 504. Les prêts sur fonds propres existent pour ceux qui ne peuvent pas se qualifier pour un financement traditionnel, bien qu’ils soient plus coûteux. Les prêts relais servent de solutions à court terme lorsque vous avez besoin de flux de trésorerie pour améliorer un bien ou pour progresser vers un financement à plus long terme.

Maintenant, voici où ça devient intéressant—les coûts. Les taux d’intérêt sur les prêts CRE sont environ 0,5 % à 1 % plus élevés que ceux des hypothèques résidentielles. Vous pouvez vous attendre à des taux allant de 3 % à 20 %, selon le type de prêt et votre profil financier. Les frais de clôture représentent généralement 3 % à 5 % de ce que vous empruntez. Si vous optez pour la voie SBA, ajoutez à cela une commission de garantie pouvant aller jusqu’à 3,75 %.

Obtenir une approbation pour un prêt CRE est plus exigeant qu’une hypothèque résidentielle. Vous aurez besoin de documents détaillés—actifs, dettes, revenus, historique de crédit, tout le toutim. Les prêteurs sont plus stricts ici, et ils examinent des critères différents.

Le processus de qualification diffère aussi. Votre score de crédit personnel compte, mais celui de votre entreprise aussi. La SBA utilise le FICO Small Business Scoring Service pour ses prêts 7(a) et exige un score minimum de 140. En général, un score d’entreprise dans les 200 est considéré comme solide.

Les prêteurs se soucient aussi de votre ratio prêt-valeur (LTV). Avec un prêt CRE, ils plafonnent généralement à 75 % à 80 % LTV, ce qui signifie que vous devrez peut-être verser un acompte de 20 % à 25 % ou plus. Comparez cela aux hypothèques résidentielles où un LTV de 100 % est parfois possible.

Un autre point important est le ratio de couverture du service de la dette (DSCR). Au lieu d’examiner votre ratio dette/revenus personnel comme pour une hypothèque résidentielle, les prêteurs regardent la capacité de votre entreprise à supporter la dette en fonction du flux de trésorerie. La DSCR médiane pour les prêts CRE approuvés était de 1,25 en 2019, selon la National Association of Realtors. Cela signifie que si vous empruntez 100 000 $, votre revenu net d’exploitation annuel devrait être d’environ 125 000 $.

Une chose qui surprend souvent, c’est la garantie personnelle. Même si la propriété sert de garantie, vous pourriez quand même être personnellement responsable si l’entreprise ne peut pas couvrir la différence entre le prix de vente du bien et ce que vous devez.

En résumé : un prêt CRE peut convenir aux propriétaires d’entreprise qui ont besoin de financer un bien immobilier, mais ce n’est pas simple. Faites jouer la concurrence entre plusieurs prêteurs, comparez vos options, et assurez-vous que les chiffres correspondent réellement à votre situation. Les détails comptent bien plus que pour une hypothèque résidentielle.