Vous vous êtes déjà demandé ce qu'est réellement un titre adossé à des hypothèques ? Je lisais à ce sujet et j'ai réalisé que la plupart des gens ne comprennent pas vraiment comment leur hypothèque peut finir par être emballée et vendue à des investisseurs.

Donc voilà - un titre adossé à des hypothèques est essentiellement un groupe d'hypothèques regroupées et vendues comme un investissement. Cela semble complexe, mais le concept est assez simple. Les banques octroient des prêts, puis au lieu de les conserver, elles les vendent à des agrégateurs comme Fannie Mae ou Freddie Mac. Ces entités créent ensuite des titres à partir de ces hypothèques et vendent des parts aux investisseurs. La banque d'origine continue de gérer le prêt et de percevoir une commission, mais les investisseurs reçoivent le flux de trésorerie réel provenant des paiements de principal et d'intérêts.

Pourquoi cela importe-t-il ? Eh bien, lorsque les banques peuvent vendre des hypothèques de cette manière, elles libèrent du capital pour prêter à davantage d'emprunteurs. Cela se produit en fait depuis 1968, et des versions soutenues par le gouvernement sont devenues disponibles via Ginnie Mae en 1970. Aujourd'hui, il existe deux principaux types : les MBS d'agence (garantis par des entités gouvernementales comme Fannie, Freddie ou Ginnie Mae) qui sont considérés comme moins risqués, et les MBS non-agence provenant d'institutions privées qui comportent plus de risques.

Ce qui est intéressant, c'est que les titres adossés à des hypothèques peuvent en réalité influencer les taux que les banques proposent. Si les prix des MBS chutent, les banques pourraient augmenter les taux hypothécaires pour compenser. Lorsque les prix sont élevés, elles peuvent se permettre d'être plus compétitives. La plupart des gens ne réalisent pas que leurs taux hypothécaires sont partiellement liés à ce qui se passe sur le marché secondaire des MBS, pas seulement aux décisions de la Réserve fédérale.

Il existe aussi différentes structures. Vous avez des pass-through simples où les investisseurs reçoivent simplement leur part des paiements. Ensuite, il y a les obligations hypothécaires collatéralisées (CMO) où des hypothèques avec des termes différents sont divisées en classes distinctes avec des niveaux de risque et des flux de revenus différents. Et les titres adossés à des hypothèques "strippés" qui séparent les paiements de principal uniquement de ceux d'intérêts uniquement - ceux-ci sont plus sensibles aux variations de taux.

La véritable leçon ? Même si vous n'achetez jamais vous-même un titre adossé à des hypothèques, vous en avez probablement bénéficié. Ils permettent aux banques de continuer à prêter de l'argent aux nouveaux propriétaires, et ils répartissent le risque pour que ce ne soit pas tout sur une seule institution. Un système plutôt ingénieux quand on y pense.