Je viens de creuser un peu dans les options de REIT à haut rendement, et il y en a un qui revient souvent dans les conversations -- le ETF Invesco KBW Premium Yield Equity REIT, ticker KBWY. Le rendement de ce truc est assez fou, dépassant les 9,6 % il n'y a pas longtemps. Pour donner un contexte, c'est le genre de chiffre qui attire l'attention dans les portefeuilles axés sur le revenu.

Donc voilà le truc à propos des REIT en général. Ils sont structurés différemment des actions classiques parce qu'ils doivent suivre des règles spécifiques. Un REIT doit distribuer environ 90 % de son revenu imposable aux actionnaires chaque année sous forme de dividendes. Ils doivent aussi garder au moins 75 % de leurs actifs en immobilier ou en liquidités, et tirer 75 % de leurs revenus de sources immobilières -- loyers, intérêts hypothécaires, ce genre de choses. C'est pour ça que les REIT sont devenus connus comme des machines à revenu.

Plus précisément, KBWY se concentre entièrement sur les trusts d'investissement immobilier. Quand j'ai regardé leurs principales participations, on voit des noms comme Brandywine Realty Trust, Innovative Industrial Properties, Community Healthcare Trust. Le portefeuille est assez concentré avec la première position à environ 6,27 %. Ce sont des entreprises qui possèdent des immeubles de bureaux, des entrepôts industriels, des établissements de santé, des propriétés hôtelières. En gros, le fonds mise sur le secteur immobilier.

Mais c'est là que ça devient intéressant. KBWY existe depuis 2010, et si tu regardes la valeur nette d'inventaire depuis sa création, elle n'a augmenté que d'environ 4 %. Ce n'est... pas génial. Une partie de ça vient du chaos causé par la pandémie qui a frappé durement l'immobilier de bureaux et de commerce de détail. Le passage au télétravail a pratiquement cassé le récit des REIT de bureaux, et beaucoup de ces propriétés ont encore du mal à retrouver leur rythme. Les REIT de santé ont aussi été touchés, mais pour des raisons différentes.

Je comprends pourquoi les gens sont attirés par des REIT à haut rendement comme celui-ci. Quand les taux d'intérêt sont normaux et que les rendements obligataires sont faibles, un dividende de plus de 9 % paraît incroyable. Et oui, si les taux baissent vraiment comme certains l'espèrent, cela pourrait en fait aider les REIT en réduisant leurs coûts d'emprunt et en rendant les investissements immobiliers plus attractifs. Des taux plus bas rendent aussi les actions à dividendes plus compétitives par rapport aux comptes d’épargne ennuyeux.

Mais je ne suis pas totalement convaincu que KBWY soit la bonne option en ce moment. Le dividende semble incroyable jusqu'à ce que tu réalises que les actifs sous-jacents n'ont pas beaucoup apprécié. Si tu achètes ça uniquement pour le rendement, tu paries essentiellement sur le fait que ce dividende restera stable ou augmentera, mais les REIT sont cycliques. Les marchés immobiliers évoluent avec la conjoncture économique et les taux d'intérêt. Le rendement pourrait tout à fait se comprimer si les choses changent.

L'autre chose qui me dérange, c'est l'exposition importante aux immeubles de bureaux et de santé. Ces segments ont été assez difficiles depuis 2020 et ils essaient encore de se remettre. Le taux d'occupation des bureaux est encore inférieur aux niveaux d'avant la pandémie dans la plupart des marchés. Les REIT de santé font face à leurs propres pressions.

Écoute, je ne dis pas que les REIT à haut rendement sont mauvais. Mais quand tu vois un rendement aussi élevé, ça vaut la peine de se demander pourquoi. Parfois, c'est parce que le marché intègre un risque que la plupart des gens ne prennent pas en compte. KBWY continuera probablement à verser des dividendes, mais espérer qu'ils restent à ces niveaux ou que la valeur sous-jacente augmente significativement me paraît optimiste. Il y a probablement des placements plus stables pour générer du revenu si c'est ce que tu recherches.