Actifs immobiliers du monde réel ( RWA ) étude de marché

Introduction

Le concept d’actifs du monde réel ( RWA ) n’est pas nouveau sur le marché des cryptomonnaies, il existe au moins depuis 2018, lorsque la tokenisation des actifs et l’émission de tokens de type sécurité ( STO ) présentaient des similarités avec le concept actuel de RWA. Cependant, en raison d’un cadre réglementaire immature et d’un manque d’avantages significatifs en matière de rendement potentiel, ces premières tentatives n’ont pas évolué vers une segmentation de marché mature.

En 2022, avec la poursuite des hausses des taux d’intérêt aux États-Unis, le rendement des obligations américaines a clairement dépassé le taux d’emprunt des stablecoins sur le marché des cryptomonnaies. Par conséquent, la tokenisation des obligations américaines en RWA est devenue de plus en plus attrayante pour l’industrie de la cryptographie. En conséquence, des projets DeFi bien connus tels que MakerDAO, Compound et Aave, ainsi que des institutions financières traditionnelles comme Goldman Sachs, JPMorgan et Siemens, et même certains gouvernements ont commencé à explorer le RWA.

Au cours des deux dernières années, plusieurs projets RWA immobiliers ont émergé sur le marché. Ils visent à élargir le marché des investissements immobiliers de diverses manières, à diversifier les produits d’investissement immobilier et à réduire le seuil d’entrée pour les investisseurs immobiliers. Cette étude effectue une analyse de cas de ces projets afin d’évaluer les avantages et les inconvénients du design RWA immobilier ainsi que son marché potentiel. Étant donné que ces projets ciblent principalement les actifs et investisseurs immobiliers en Amérique du Nord, la discussion des politiques, réglementations et conditions du marché pertinentes concernera principalement le marché immobilier nord-américain.

Méthodes de tokenisation du marché immobilier

Le marché immobilier est un vaste domaine rempli d’opportunités d’investissement. Une étude de Statista en mars 2023 montre que la valeur du marché immobilier coté en Amérique du Nord atteint un incroyable 13 000 milliards de dollars. La valeur du marché immobilier mondial coté est de 26 600 milliards de dollars.

L’objectif principal de la tokenisation du marché immobilier est d’atteindre un ou plusieurs des objectifs suivants : créer des produits d’investissement immobilier plus diversifiés et flexibles, attirer un plus large éventail d’investisseurs, améliorer la liquidité et la valeur des actifs immobiliers. Ces produits se présentent principalement sous trois formes :

1. Propriété immobilière décentralisée pour le financement.

Produit d’indice du marché immobilier dans une zone spécifique 2).

3. en tant que biens immobiliers tokenisés utilisés comme garantie.

De plus, la tokenisation et l’intégration de la blockchain améliorent la transparence et la gouvernance démocratique des actifs immobiliers.

Les fonds de placement immobilier ( REIT ) sont des sociétés qui possèdent, gèrent ou financent des biens immobiliers générant des revenus. Les REIT offrent des opportunités d’investissement similaires à celles des fonds communs de placement, permettant aux investisseurs ordinaires de bénéficier de revenus basés sur des dividendes et de rendements totaux, tout en aidant à la croissance du marché immobilier local. Les REIT et les RWA immobiliers ont des similitudes dans la fourniture d’opportunités d’investissement immobilier diversifiées, réduisant efficacement le seuil d’investissement et augmentant la liquidité des actifs immobiliers. Cependant, les REIT traditionnels ne proposent généralement pas d’opportunités de gestion ou de propriété aux investisseurs, maintenant un modèle opérationnel centralisé. Néanmoins, leur rigoureuse évaluation des actifs et leur structure d’investissement sous un cadre réglementaire strict fournissent une base solide pour les projets RWA immobiliers.

Au cours des deux dernières années d’exploitation des projets RWA immobiliers, nous avons acquis une compréhension plus claire de leurs avantages et inconvénients.

En général, les projets RWA immobiliers possèdent les caractéristiques mentionnées ci-dessus. Après une étude approfondie de cas spécifiques, j’ai constaté qu’en raison des différences de gestion et de méthodes de produits, chaque projet rencontre des situations différentes dans son fonctionnement réel.

Étude de cas

Dans ce chapitre, j’ai choisi d’analyser trois projets immobiliers RWA. Chaque projet adopte une méthode différente pour tokeniser le marché immobilier et est le plus populaire dans son domaine. Il est à noter que ce sont encore des projets précoces, dont les produits n’ont pas encore été soumis à une validation et à des tests de marché à long terme et étendus.

RealT

RealT a été lancé en 2019, et c’est l’un des projets RWA immobiliers les plus anciens du marché, se concentrant sur la possibilité d’investir dans l’immobilier résidentiel américain via la blockchain Ethereum et Gnosis ( principalement Gnosis ).

RealT acquiert des propriétés résidentielles et tokenise les entités détenant des baux de propriété conformément à la réglementation américaine. La gestion, l’entretien et la perception des loyers de ces propriétés sont confiés à des gestionnaires tiers. Après déduction des frais, les loyers générés par des propriétés spécifiques sont distribués à leurs détenteurs de tokens. Bien que RealT supervise le processus de tokenisation, ils sont légalement distincts des sociétés détenant les actifs immobiliers. Comme l’indique leur site web, en cas de défaut de la société, les détenteurs de tokens conservent le droit de nommer une autre société pour gérer la société détenant les baux de propriété. Il convient de noter qu’ils n’exigent pas de co-investissement dans les propriétés qu’ils introduisent sur le marché. Les détenteurs de tokens des propriétés peuvent recevoir chaque mois une part des revenus locatifs des propriétés, excluant environ 2,5 % de réserve d’entretien et de frais de gestion, les frais de gestion étant généralement d’environ 10 % de la valeur.

Prenons comme exemple cette propriété à Montgomery, la valeur totale des jetons immobiliers est de 323 020 dollars, chaque jeton est au prix de 52,10 dollars, pour un total de 6 200 jetons émis. La propriété génère un revenu locatif de 2 600 dollars par mois. Après déduction des frais d’exploitation et de gestion s’élevant à 622 dollars, le bénéfice net mensuel est de 1 978 dollars, soit un revenu annuel de 23 736 dollars. Par conséquent, chaque jeton reçoit une distribution de 3,83 dollars, avec un rendement annuel de 7,35 %.

Pour cette propriété, RealT offre 100 % de tokens, ce qui signifie que RealT n’a pas besoin d’investir aux côtés des clients et maintient un modèle opérationnel presque sans risque. L’organisme de gestion perçoit 8 % du loyer et la partie restante des frais d’entretien, tandis que la plateforme d’investissement ne prélève que 2 % pour la tokenisation de la propriété, le choix de l’organisme de gestion et la supervision de la gestion. Grâce à cette méthode, l’équipe de RealT peut économiser un temps de gestion considérable et se concentrer sur la recherche de propriétés qualifiées et leur tokenisation sur le marché.

Cependant, bien que la propriété fractionnée facilite le partage des risques entre les investisseurs, elle pose également des défis. Lorsque les intérêts financiers des investisseurs sont trop faibles, les coûts de gestion de l’entreprise deviennent non viables. Un rapport explique le conflit d’intérêts entre les détenteurs de jetons immobiliers et RealT. RealT choisit une entité de gestion pour administrer les propriétés qu’elle possède ; si RealT possède une part importante des propriétés, elle peut réduire les coûts d’agence ; par conséquent, une gestion inefficace aura un impact négatif sur eux. Cependant, si la part de RealT est trop importante, cela pourrait avoir un impact négatif sur la liquidité des jetons, et les petits actionnaires pourraient également devenir des free-riders. Ces propriétaires peuvent s’attendre à ce qu’il y ait de gros actionnaires pour superviser si l’entité de gestion engagée est financièrement viable. D’autre part, si la part de RealT est très faible, RealT peut manquer de motivation pour bien choisir l’entité de gestion ou participer au processus de supervision, et de nombreux investisseurs ont du mal à superviser efficacement l’entité de gestion.

J’ai vérifié les dix derniers jetons épuisés sur le marché RealT et utilisé un explorateur de blockchain pertinent pour trouver le nombre de détenteurs de chaque propriété.

Comme indiqué dans le tableau, RealT fractionne les biens en différentes quantités de jetons, chaque jeton ayant un prix d’environ 50 dollars. La plupart des biens sont situés à Détroit, avec environ 500 détenteurs de jetons, et deux biens comptent plus de 1 000 détenteurs. Maintenant, combinons cela avec le nombre de jetons détenus par chaque détenteur pour comprendre l’étendue des investissements des investisseurs de RealT.

Environ 90 % des investisseurs de RealT investissent moins de 500 dollars, environ 9 % investissent entre 500 et 2 000 dollars, et 1 % investissent plus que ce montant. Cela montre que RealT a réussi dans une certaine mesure à créer un marché d’investissement immobilier pour les petits investisseurs et à améliorer la liquidité du marché du logement.

Selon les données de transaction du portefeuille RealT ( adresse du portefeuille Gnosis : 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT a payé environ 6 millions de dollars de loyer total. Les frais de la plateforme varient en fonction des frais de maintenance, des assurances et des taxes, représentant environ 2,5 % à 3 % du loyer, soit environ 150 000 à 180 000 dollars de revenus de la plateforme au cours des deux dernières années. Cependant, comme RealT n’a pas besoin de participer à l’investissement immobilier, il n’y a pas de restrictions ou de lignes directrices concernant son niveau de participation ( si l’investissement est choisi ), les revenus que RealT tire des revenus locatifs n’ont pas encore été divulgués.

D’un point de vue structurel, RealT a établi Real Token Inc. dans le Delaware en tant qu’entité centrale de l’entreprise. Cette entité ne possède aucun actif immobilier ; elle sert uniquement d’entité opérationnelle pour le projet RealT. De plus, RealT a établi Real Token LLC dans le Delaware en tant que société mère d’une série de sociétés immobilières. Comme Real Token Inc., Real Token LLC ne possède aucun actif immobilier ; son objectif principal est de simplifier les procédures juridiques, permettant aux utilisateurs de participer à l’investissement dans toutes les propriétés en signant un contrat avec une entreprise. Enfin, RealT crée une Series LLC correspondante pour chaque propriété dans laquelle elle investit. En tant que filiale de Real Token LLC, chaque Series LLC possède une propriété spécifique et des jetons correspondants. Cette structure est conçue pour garantir qu’un problème financier ou juridique d’une propriété n’affecte pas les autres propriétés ou le fonctionnement de la société mère sous RealT.

Parcl

Le protocole Parcl est une plateforme d’investissement DeFi permettant aux utilisateurs de trader les tendances des prix sur le marché immobilier mondial. Parcl est utilisé pour obtenir une exposition perpétuelle sur des actifs synthétiques, en utilisant une architecture AMM. Parcl introduit le Parcl Labs Price Feed, qui crée des indices pour l’immobilier dans des zones spécifiques en fonction de l’historique des ventes. La durée de l’historique des ventes peut varier en fonction de la fréquence des transactions des propriétés. Une fois l’indice créé, les investisseurs ont la possibilité de spéculer sur la valeur immobilière et peuvent prendre des positions longues ou courtes sur les prix de l’immobilier.

Cette méthode permet à Parcl d’éviter des problèmes juridiques, car il n’y a pas d’implication de biens immobiliers réels dans l’exploitation de la plateforme. On peut se demander s’il s’agit réellement d’un projet RWA immobilier, car il ne répond pas aux critères mentionnés ci-dessus. Cependant, c’est un projet RWA relativement populaire, soutenu par des investissements de Coinbase, Solana Ventures, DragonFly et de nombreux autres noms célèbres de l’industrie. Il est raisonnable de discuter des diverses possibilités des RWA immobiliers.

Le testnet de Parcl a été lancé en mai 2022 sur Solana, avec une TVL de 16 millions de dollars. Après plus d’un an d’exploitation, Parcl semble ne pas avoir suscité beaucoup d’intérêt, avec un volume de transactions quotidien de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.

Les produits de Parcl sont simplifiés et se développent rapidement. Le Price Feed de Parcl Labs et le marché des indices sont bien conçus et faciles à utiliser.

En termes d’opérations, l’équipe de Parcl lance activement des projets d’acquisition d’utilisateurs tels que Parcl Point et Real Estate Royale. Malgré ces avantages et le soutien de nombreux investisseurs institutionnels renommés, Parcl maintient une image de marché relativement discrète, avec une petite base d’utilisateurs et un volume de transactions limité. Peut-être que le marché n’est pas encore prêt à accepter les produits d’indices immobiliers.

Reinno

Des grandes entreprises de cryptomonnaie telles que Ripple et MakerDAO explorent également la possibilité de permettre aux utilisateurs de tokeniser l’immobilier comme garantie pour des prêts. Ripple a annoncé en juillet que son équipe de monnaie numérique de banque centrale travaillait dans cette direction. MakerDAO s’est intégré à RobinLand pour soutenir les prêts garantis par des biens immobiliers. RealT offre une option d’utilisation de l’immobilier tokenisé comme garantie pour des prêts, bien que ce service soit limité à leurs tokens émis. En essence, ce service est plus similaire à des produits de prêt de tokens, et n’augmente pas de manière substantielle la liquidité des capitaux des propriétaires immobiliers.

Reinno est un projet abandonné lancé en 2020 et qui a cessé ses activités en 2022. Bien qu’il n’ait pas laissé beaucoup de traces sur le marché, il a introduit deux produits notables liés aux actifs réels (RWA) dans l’immobilier.

Le premier produit est un service de prêt basé sur l’immobilier tokenisé. Lorsque les propriétaires immobiliers ont besoin de financement, ils peuvent soumettre les documents de propriété à Reinno. Une fois approuvé, Reinno créera une société d’entité à but spécial ( dans le Delaware, également appelée SPV, qui est une filiale créée par la société mère pour isoler le risque financier. Elle fonctionne comme une société indépendante.